陈启宗从大厅门口走进来，坐定后，直接说：“要不我们请卢先生开始吧。”
今年，恒隆地产业绩会增加了业绩介绍部分。
有别于往年由董事长亲自开场，新总裁卢韦柏履职半年，陈启宗想让他多多表现。
积极觅地
“这次的业绩如果看数字，整体上主要租赁业务是和我们的预计相应的，有5%的升幅。”但卢韦柏介绍，因为卖楼少了，所以恒隆整体的收入还是跌了16%。
资料显示，恒隆集团2018年物业销售发生不少变化，全年金额录得12.27亿港元，同比跌幅颇大达到64%。若计算上半年已经录得10.32亿港元，恒隆下半年的物业销售只有1.95亿港元。
而实际上，恒隆在去年仅售出了3间位于蓝塘道23-39号的半独立式大宅（2017年售出1 间）及9个浪澄湾单位（2017年数字为226间）。
与其他同时涉足住宅和商用的香港发展商不同，恒隆集团住宅开发业务发展相对缓慢。在去年出售完12宗物业后，该公司将只剩下1个朗澄湾特式单位以及12个蓝塘道的大宅可供出售。
同半年业绩会上一样，卢韦柏用“积极推售”一词，来介绍接下来的销售计划。“这部分物业的市值约合36亿港元，我们也会积极地继续去售卖，只是要审慎地去看，确定它的价钱符合我们的要求。”
发展住宅项目的土储相当“捉襟见肘”，因此外界格外关心恒隆对香港牛头角淘大工业村强拍的进度。
恒隆多年来一直着力整合香港淘大工业村业权，2017年12月更是申请将持有8成权益的牛头角淘大工业村第一座强制拍卖，但直至目前仍未有进一步消息。
位于牛头角道7号的淘大工业村第一座，为1幢楼高8层的工业项目。陈启宗曾提及希望将该楼改建成住宅。此前市场测算，按该物业地块最高发展地积比率9倍计算，重建后预计楼面约18.63万平方呎。若每伙面积300平方呎，预计可提供超过600伙中小型单位。
“我们预计的楼面面积在17.9万平方呎。”行政总裁称，“强拍程序现在已经在土地审裁处到了最后的阶段，我们希望在未来一两个月有一个结果。”卢韦柏表示自己目前只能透露这么多。
过去的一年里，恒隆在香港土地市场几无斩获。
“其实我们有很多的拍卖都是有参与的，只是我们中不了标而已。”卢韦柏解释，恒隆不是对香港没兴趣，亦不是看淡，只是公司预估的价钱和成本与其他的发展商有所不同。
众所周知，恒隆集团一直保持小心谨慎，讲求行动前要先“做好算数”。“所以说为什么有些人的价钱比我们高，我不会去评论为什么他给得这么高，但是我们每一次参拍，摆进去的价钱都是我们算过的。”
接着谈到土地。备受瞩目的上海静安区南西社区C050401单元115-12商业地块，在不久前的1月24日摘牌，恒隆没有参与竞拍，这令市场颇感意外。这还是缘于算术问题。
“那块地我们肯定是研究了很久，但是跟香港一样，我们必须要算好数，如果数字过得去的话，我们一定会去投。”卢韦柏说。至于会不会布局大湾区，陈启宗则补充说“大湾区一定会成功，但是不同公司有不同策略，恒隆还是专注现有大城市的布局。”
商业表现
恒隆地产在内地主力发展商业物业，过去的一年收获也不错。
资料显示，该集团分布在上海、沈阳、天津等几大城市的8个收租物业，为其带来人民币27.55 亿元的租赁收入，同比增长3%。
而总体内地租赁物业组合收入则录得增加4%至35.77亿元。平均边际利润率亦继续处于一个较高水平为65%。其中完成资产优化计划的上海的恒隆广场，去年总收入上升10%至15.54亿元。
去年5月，恒隆集团以107亿元竞得杭州百井坊地块，拓展了一个新的城市布局点。陈启宗对此特别看重。
他介绍称，“杭州项目目前还在积极投入，我们会有商场、有写字楼、有酒店（25%是办公楼的，有约35%至40%是商场，有约10%是酒店），总共面积大概19.41万平方米，总投资额大概有160亿元人民币，目前预计是2024年可以开幕。”
另一方面，卢韦柏透露，目前恒隆在中国内地已经拥有约2500万平方呎的落成物业。“其实我们未建的面积也有差不多相近的数字。”
据管理层透露相关项目的进度，无锡项目写字楼第二栋将在今年开张；接下来是改建的沈阳康莱德酒店；其次是昆明的项目（楼面面积43.2万平方米，包括购物商场、甲级办公楼、服务式公寓）；2020年还有一个写字楼+商场的项目。
“不算酒店，基本上就是800万平方呎。”卢韦柏称“所以我们未来几年是非常忙碌的。”意思是未来还有很多物业有待落成从而刺激业绩向上。
前景仍好
过去的几个月外围大环境呈现下行趋势（如贸易战），不少人质疑中国内地明年的零售环境是否仍向好。
针对这个问题，卢韦柏给出了肯定的答复。“其实我们看到首先下半年我们的增长是比上半年快的，这是一个事实。”其形容这完全属于“喜出望外”。
但他说，自己并没有一个水晶球可以预知未来的走势。“今天是1月30日，可以看到1月势头是依然强劲的。所以我不能够说肯定不会有影响。但是暂时看到这个影响对一些高端的商场是不大的。反而可能是一个这样的不确定、不稳定的环境之下，如果你拥有一个高端的中心点，你的生意可能会做得更好。”
陈启宗亦有自己的看法：“大家都说经济下行、中美贸易战、消费需求下降等，这些全部都是事实。”但他表示，自己最近经常会和一些大品牌的领导层有接触，从而了解到，它们在中国的生意不止没有出现降幅，反而增长非常强劲。
陈启宗举上海恒隆广场作例子。“比如说我们在上海的商场，2017年装修好，2018年涨了22%的租金，去年也涨了12%，而且它的销售额是很高的（零售额同比上升13%）。”
“至于你问我今年集团在内地的租务会是什么情况，按我说是稳中向好，我不是很担心会因为外面的环境而影响到了我们今年收的租，反而是自2020年开始，我相信如无意外，会有一个相当大的增长。”陈启宗表示自己信心满满。
原因很简单。正如上文所述“在接下来的1年到18个月之内，我们大概有800万平方呎的商场、写字楼会开业，这还没算上酒店。”
以下为恒隆地产有限公司2018年全年业绩发布会问答实录：
现场提问：集团在香港来说，物业销售所剩不多，现在是不是在进行淘大工业村的拍卖，尽快建成土地储备？有什么初步的想法？除了投地方面，将来在增加土地储备方面的预期如何？集团在杭州你们建了一个比较大的项目，除了在这个个案之外，会不会也在内地的其他城市找寻新的项目？
卢韦柏：关于淘大工业村，其实2017年我们已经申请了强拍，现在在土地审裁处也到了最后的阶段。我们希望在未来一两个月有一个结果，也希望可以尽快知道我们可以如何去实行。因为大家都知道我们的强拍已经有十几个月的过程，希望在未来的几个月我们可以向大家公布。
我上次其实也提过，我们的初步构思就是做一个住宅，因为其实它的楼面面积约合179000平方呎，不过我想我现在不能说多，希望强拍的结果尽快可以出来，我们再向大家公布。
陈文博：杭州方面我们也会做一个项目，有商场、有写字楼、有酒店，总共面积有194100平方米，总投资额大概有160亿人民币，目前预计是2024年可以开幕。
陈启宗：我补充最后一个问题，最后一个问题是关于香港的发展的。在香港的发展我们从来没放弃，我们也积极在寻找机会，也有参与，也在看。所以除了淘大工业村的重建，或者有一些项目等到适当的时候，我们可以向大家公布。
关于杭州的项目，是可以做商场的，不止是19万平方米，还差一点，目前还在积极投入。香港我们也会有其他的项目，也有一些收购、售楼，也会有一两个项目还没宣布，但不是太大，尚需要些时间，不是所有的东西都可以即刻公布，所以在此向大家交代一下，等到公布的时候大家也不要觉得太奇怪。
现场提问：看到你们在香港很久都没有投地了，也有很多香港的地产商投了很多地，你们会不会在启德也有兴趣发展？如果看到一些内地的发展商再拍卖启德的腹地，你们有没有兴趣去投？你们会不会担心今年内地的销售情况放缓的情况蔓延到恒隆？如果是这样，有什么对策？
卢韦柏：我们不会评论个别的项目，你刚才问启德的项目，我们不会评论。其实我们有很多的拍卖都是有参与的，如果你们有留意的话，只是我们中不了标而已，不是说我们没兴趣，
只是可能我们预估的价钱和成本与某些其他的发展商有不同的看法。所以我们从来没有小看香港所有的机会，就像刚才董事长所说的，有些不一定是公开拍卖的，有些项目是比较复杂的，需要等到时机成熟我们才能公布。
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