我们处在一个前所未有的创新时代，预测未来已经非常艰难，要如何才能做到更进一步——重构未来？对于房地产行业的未来，这是一个特别的命题，所有人都有自己的判断，每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何，一切关于未来的猜想，想要重构未来，都应是基于过去的经验和总结。
故此，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数，通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现，重磅推出“艰难一年”系列深度报道，让我们一起去观察，这些房企怎样应对艰难的2018年？又为2019年打下了什么样的基础？他们怎样重构自己的未来？
艰难的2018年，对于王振华而言似乎并不是太糟，且不提新城首次超2000亿销售，更让其欣慰的应该是儿子王晓松回归。
王晓松回到新城后曾透露，自己出去学习两年主要是为了弥补商业地产方面的不足。有坊间对此猜测，其回归之后或许会接手商业地产方面的业务。
据接近新城的业内人士透露，如今商业板块是由王晓松和陈德力共同负责，其中王晓松回归后主掌商业开发事业部，陈德力则继续负责商业管理事业部。
新城对商业板块的重视背后，反映出的是新城控股坚持实行“住宅+商业”双驱动模式。陈德力这位万达出身的商业老将做法与老东家类似，依然信奉“规模至上”，在刚刚过去的2018年里，吾悦广场共开业19座，开业总数增至42座。
如今新城享受着这一模式所带来的高增速，从2015年的320亿元跃升至2204亿元，在观点指数·中国房地产销售金额TOP100榜单中位列第8名。这一年，新城的发展速度令市场侧目。
当“碧万恒”的规模增速日趋稳定后，位于前十强后半部分房企们的竞争态势逐渐凸显。而位于前十强华润、龙湖等房企的稳健，无疑给新城控股的超车提供了机会。
另一方面，随着吾悦广场的布局数量逐渐接近百座，新城对于商业地产的依赖也越来越重。
正如硬币的两面，当重资产商业大规模铺开，租金等收益却未能快速形成回报时，庞大的资金沉淀与重资产运营将成为新城无法回避的一个挑战。
商业与规模竞速
从中游房企到挤进第一梯队，新城在短短三年内完成了规模的三级跳。与2017年相比，新城的销售总额增长幅度近千亿，虽然增速放缓，但总量可观。
根据收入构成的直观呈现来看，新城并不复杂。几个季度的业绩报告显示，新城的主营业务收入只有两项，分别是物业销售和商业物业出租及管理。
财报显示，2018上半年，新城实现营业收入157.58亿元，其中房地产开发这一主营业务占比98%，实现营收146.08亿元，同比增长34.81%；租金及管理业务则实现收入8.76亿元，同比增长154.93%，在主营业务中占比达到5.4%，这一数字与上年同期相比上升了2.4个百分点。
新城物业销售与商业出租营业收入情况
变化已经悄然发生，虽然房地产开发依然是主力军，但所占份额已开始下降。相比之下，商业物业出租及管理收入增幅持续上升：商业出租总收入达到21.64亿元，较2017年的10.19亿元翻了一番。
虽然商业基数小是这一增幅出现的根本原因，但从这几年数据变化来看，新城的商业发展显然已经进入了快车道。
从数量来看，新城2018年上半年新开业了3座吾悦广场，下半年这一数字迅速放大，达到了42座。如果包含规划打造和在建的数量，新城控股到目前为止，已经在全国范围内布下90余座吾悦广场，逐渐向2020年开业100座吾悦广场的目标靠近。
目前，百座吾悦广场所需的土地已经拿到了大部分，下一阶段的新城更多需要做的就是不断地开发和建设，将项目落地开业。不过，有市场分析人士认为，如果新城商业地产项目数量的开业频率保持2018年的速度，其商业地产运营盈收增长的挑战将急剧提升。
因此，对于坚持“住宅+商业”双驱动模式的新城而言，商业地产业务发展的道路依然漫长。
这从2018年的出租收入中已经能够看到端倪，据新城公告，21.64亿元的租金收益是由42个吾悦广场贡献出来的。其中，收入最高是常州的武进吾悦广场，年租金收入为1.79亿元。
除此之外，42个项目中，仅有三个的年租金收益过亿，年内开业的19个项目，收益最低的一个项目录得5814万元租金收入。
规模上去之后，如何提升项目的收益回报，或许就是新城控股需要思考的重要命题。
否则，一旦投入过多而回报速度过慢，新城的商业地产板块最终也有可能会变成包袱。
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