定位不清错失销售良机
“现在来看，横旦在天津市区与宝坻城区之间的锦绣香江花园项目，就是一块尴尬之地。到市里河北区的距离与到宝坻区的距离一样，市里的政策红利享受不到，区里也捞不到。”上述房产公司负责人表示，“想依托温泉城距离又近十公里远，加之本身自己的产品定位又不接近温泉城的别墅为主的定位。”
据了解，位于京津新城核心的温泉城，大部分的联排别墅是最抢手的，均价5000~7000元之间，一套300~400平米的房子总价为150~300万元。首付三成左右，大多数北漂都能承受得起，适合在夏天渡假居住。这期间锦绣香江花园推出的主要是高层、多层小高层、洋房为主，别墅为辅。
“定位不清是主要的硬伤，锦绣香江从一开始就定位为居住为主的社区，对客户的真正需求考虑不细，错过了2014年前的销售良机。”上述房产公司负责人表示，“真正在这里能一年四季住下来的人很少，除非是大白镇周边村镇的原有村民，宝坻城区的人是不会来这里居住的，因为周边配套几乎没有。”
对于上述人士所分析的销售不佳的情况，在香江控股公布的公告和关联交易报告书中亦承认——天津公司在2012年左右存在销售困难、产品积压等严重问题。
在他看来，温泉城最初的定位就是京津的别墅区，休闲渡假为主。相距十公里的锦绣香江花园应该紧扣这个主题，后来的鸿坤原乡小镇充分理解到这一点的重要性，以联排别墅和花园洋房为主。
事实上，10年来，一直不温不火的销售状况，让香江控股的大股东两度萌生退意，“甩锅”给上市公司。
2013年4月召开的第六届董事会第三十次会议及2013年第二次临时股东大会审议通过，香江控股决定不再收购天津三公司。理由是，彼时天津公司存在销售困难、产品积压等严重问题，且香江控股2012年末上市公司资产负债率为85.10%，若彼时香江控股收购天津三公司，不仅不能提高上市公司的盈利水平，且会降低上市公司资产使用效率和盈利能力，增加上市公司负债水平和财务风险，不符合上市公司股东利益。
时间已经不多了
时隔4年，该笔收购再次被提上日程。根据香江控股所披露的重组方案，此次拟以25.02亿元现金收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业三家天津公司65%股权。
根据其关联报告书显示，维持25亿元高价收购的两大前提——评估报告中预计净利润率达到10%和销售均价破万。而从目前的情况来看，10%的利润率对三家公司要求太高了。
数据显示，森岛鸿盈和森岛置业处于持续亏损中，净利润率显然为负，只有森岛宝地2017年上半年由负转正为18.5%。
除了依旧亏损的事实外，香江控股对天津三公司的项目售价明显乐观。纳入价格对比的3家公司中，金地新城大境和南城印象都位于宝坻市区，金润凤凰洲虽然并未在宝坻市区，但距离市区不足10公里，而宝坻锦绣香江距离市区超过30公里。
以市区及其周边楼市价格推演公司楼盘价格显然不合适。实际上，在宝坻锦绣香江周边楼盘不在少数，东面紧邻的就是景瑞英郡泊墅湾和远大城，北邻鸿坤原乡小镇，一直向北则是合生创展的京津新城。
上述楼盘无论哪一个都要比香江控股收购书中给出的3个对比对象更接近实际项目所在地，可香江控股为何舍近求远呢？
根据公开信息，景瑞英郡泊墅湾的销售均价为5500元/平方米，由于其以别墅项目为主，均价略低并不意外；宝坻远大城的均价为8000元/平方米出头；鸿坤原乡小镇均价则在9000元/平方米上下。
“通常的评估，会是以周边紧邻楼盘的价格作为参考，推演估算出来的价格是最为合适的。”上述房地产行业分析师表示，“这样得出来的评值价值最为公允。”
实际上，大股东“舍近求远”，放弃与周边楼盘的对比，直接选择了30公里以外市区楼盘的价格作为参照物。
而关联交易报告书中则显示，2015~2016年及2017年上半年，森岛宝地结算面积分别为4375平方米、2.16万平方米和5200平方米，结算金额分别为2485万元、1.23亿元和3701万元，即每平方米结算均价分别为5680元、5711元和7116元。
同期，森岛鸿盈结算面积分别为596平方米、1995平方米和393平方米，结算面积实现收入291万元、1208万元和241万元，即每平方米结算均价分别为4886元、6056元和6128元。森岛置业结算面积分别为4684平方米、1.79万平方米和7041平方米，结算面积实现收入分别为2823万元、1.08亿元和5263万元，即每平方米结算均价分别为6027元、6040元和7475元。
投资者网查询房天下的房源信息显示，近两个月以来，锦绣香江花园共有318套房源在挂牌出售，根据装修程度不同报价范围在5000~8500元/平米之间。远低评估的毛坯期房过万元的销售价格。
同时，上述二手房也将分流锦绣香江花园期房的购买人群。在实地调研中，就有工作人员建议我们购买二手房。“你买我们的新房落不了户，至少要等两年时间，我朋友在这栋楼楼上有一套90平米的两居正在出售，总价60万元左右。”在向锦绣香江花园物业的一位工作人员打听到售楼处位置后刚走出门口，该工作人员随之追出来介绍道。
当看到我们有点迟疑时，她又忙补充，“我朋友要出国着急用钱，价格还可以商量的。” “在这种史上最严格的限购政策下，周围楼盘销售都在万元以下，并出现滞销的情况，大股东以破万元的销售均价来评估。最终能否销售出去，估计谁也没有底？”上述房产公司负责人分析说。
事实上，在史上最严格限购、区域配套缺乏和定产不清的情况下，天津三公司如何在未来三年内销售百万平米的楼盘，实现数十亿元的业绩承诺，仍然是充满未知数。
投资者网查询天津建委官网显示，根据项目建设规划要求，森岛置业整个项目总开发建设期约为13 年，即从 取得第一张施工许可证的2007年7月16日至2020年6月29日开发完成；项目的销售期约为项目开发完成后至2024 年底结束。按照规定如延期未开发，轻则受到主管部门的罚款处罚，重则未开发用地被无偿收回。
显然，时间已经不多了。
来源：投资者报 投资者网 孙先锋
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