“华润前海大厦的写字楼已经建好，可以来参观，但是目前还没有开始出售，因为还未取得预售证，预计2019年初就能拿到证”，近日，房天下的一位销售人员告诉《证券日报》记者。
华润置地2017年年报显示，华润前海中心项目占地6.18万平方米，计划于2018年12月份落地，华润置地拥有该项目50%的权益。据记者了解，其中位于前海华润金融中心T201-0078(3)一期的T4栋公寓(悦玺)已经于2018年9月开盘，目前房天下报价显示，销售均价为9.3万元/平方米。
历时5年多，华润前海项目建设临近尾声，即将步入收获期。但是自2015年华润置地引入宝能系合作开发后，华润向宝能转让50%项目权益的价格和宝能的实际出资情况却一直备受争议。
《证券日报》记者近日就宝能实际出资情况以及华润是否提供融资采访华润集团，华润集团表示不予置评。
2013年拿地背景
时间轴拉回到2013年。
2013年8月17日，随着一篇题为《华润109亿元前海拿地 刷新深圳总价“地王”纪录》的文章刷屏，华润前海项目也拉开帷幕。两天之后的8月19日，华润置地发布公告称，以人民币109亿元(约港币137.01亿元)拍卖成功获得位于深圳市前海T201-0078地块。华润置地称，该幅用地将用作发展综合商用物业，公司将以集团内部资源支付该幅用地之总代价。
公开资料显示，T201-0078地块位于深圳前海金融峡谷的核心地带，占地约6.18万平方米，总建筑面积约50.3万平方米，楼面地价为每平方米21670元，溢价率62.2%(挂牌起始价为67.2亿元)，土地使用期限40年。
据前海管理局公示信息，2013年，与T201-0078地块同时出让的还有T201-0077和T201-0075两宗地，位于桂湾片区二单元，土地用途均为商业性办公用地。
不同的是，对于T201-0078宗地的竞拍，深圳前海政府对竞买申请人设立了更为严苛的标准。
首先，竞买人须为在香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元;其次，竞买人2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币(另外两宗地为不低于100亿元);最后，竞买人须在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。
而且，T201-0078宗地的竞得人，需要在竞得该宗地一年内，在前海合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现营业收入不低于100亿元，项目建成后两年内，吸引入驻企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元。
由于对竞买申请人设置了苛刻的条件，当时T201-0078宗地一度被外界质疑是“定向出让”，最后参与竞投的也仅有华润置地与世茂房地产两家公司。据媒体报道，当时世茂房地产出价90.99亿元，华润置地的出价高出竞争对手约20%。
与同时出售的另外两宗地相比，华润置地出价也相对较高。
在2013年7月份，T201-0077和T201-0075两宗地被卓越集团以123.79亿元拿下，这两块地的楼面地价为每平方米16064元。与之相比，华润置地的拿地代价也高出约35%。
如此高代价的拿地，是为了什么?
华润置地曾在公告里称，基于中国深圳前海之经济实力及该幅用地之发展前景，董事会相信收购事项提供了上佳投资机会，将令集团策略性地增强在深圳物业市场的领先地位。
转让项目50%权益的“白”与“黑”
早在华润置地竞得该地块之初，就有传言称，华润置地早已事先找好了合作方。
2013年8月下旬，华润置地时任董事长吴向东在当年中期业绩会上表示，华润前海中心项目预计会引进合作伙伴，出让地块项目一半权益，但由华润置地操盘，合作伙伴付款多一些。这个表态直接否认了不久前公告中所说的“以集团内部资源支付该幅用地之总代价”。
2015年2月份，华润置地按照规划方案，申请对T201-0078地块进行分宗安排，分为4宗。宗地一、宗地二、宗地三的建筑面积分别为13.79万平方米、5万平方米、31.51万平方米，宗地四为地下车库和设备用房，位于宗地一、二、三下层，为上述3宗地块所共有。
2015年年报显示，华润置地向独立第三方转让旗下两家公司：shine Million Enterprises Limited 及Hilford International Limited ，连同其全资附属公司希润(深圳)地产有限公司(简称“希润”)及润福(深圳)地产有限公司(简称“润福”)100%股权，作价4.28亿港元，华润置地相应录得4.28亿港元出售收益。
据企查查显示，希润和润福的实际从事T201-0078(1)和201-0078(2)宗地的写字楼和酒店项目的开发、建设、经营、房屋租赁，这两宗地的建筑面积合计为18.79万平方米，占该宗地建筑面积比例为37.36%。
华润置地同时推动了另一项权益转让行动：同年，华润置地通过向一名独立第三方额外发行1股股份，出售Goodfull Eeterprise Limited(吉富企业有限公司，注册地在香港)，连同其全资附属公司华润置地前海有限公司(简称“华润前海”)之50%股权。华润置地持有华润前海股权由100%摊薄至50%，失去绝对控制权。
华润前海从事T201-0078(3)和T201-0078(4)宗地上的商业项目及其他配套物业的开发、建设、经营。
华润置地在2015年年报中，进一步确认该笔交易为视作出售一间附属公司收益4.25亿港元，计入其他收入及其他收益。
2015年年报显示，截至华润置地失去华润前海绝对控制权当日，华润前海的资产为100.79亿港元，负债为101.89亿港元，净资产为-1.1亿港元。
“从会计准则上来看，出售一家净资产为-1.1亿港元公司50%的股权，收益达到4.25亿港元，交易完全没有问题，从审计的角度来看，需要核实这笔交易的商业实质”，2019年1月4日，一位资深注册会计师对《证券日报》记者表示。
希润、润福和华润前海50%权益所对应的建筑面积合计为34.545万平方米，占该T201-0078宗地总建筑面积比例为68.68%。
直观来看，上述资产转让使得华润前海项目中68.68%建筑面积的开发权益由第三方享有，但是，华润置地2016年和2017年的年报中却表示，华润前海项目占地6.18万平方米，公司拥有50%的权益。
而关于上述2项股权转让的细节，华润置地并未披露。记者据公开资料查询，华润置地上述2笔交易的对手方，大概率是宝能系公司。目前，希润、润福和华润前海3家公司的法定代表人均为宝能系人员，高管中也有宝能系身影。
希润、润福和华润前海3家公司成立之初，法定代表人均为唐勇(现为华润置地董事长、法定代表人)。2015年8月份，唐勇从希润和润福退出，宝能系丁书勇和栾欢蓉分别担任希润和润福的法定代表人，且分别在2家公司担任总经理和执行董事。
企查查最新资料显示，丁书勇曾在宝能世纪有限公司任董事，目前在广州前海人寿医院有限公司(前海人寿保险股份有限公司的全资子公司)担任法定代表人、执行董事兼总经理，栾欢蓉在广州前海人寿医院有限公司担任监事。
2016年1月份，唐勇从华润前海退出，宝能系张保文担任华润前海法定代表人、董事长。同时进入公司的还有宝能系袁惠光、姚亚能，分别任董事和监事。企查查最新资料显示，张保文、袁惠光、姚亚能分别是宝能控股总经理、董事、董事。
另外，2016年7月份，在“宝万股权之争”进入白热化阶段，华润被质疑为宝能系举牌提供融资时，华润集团曾公开回复称，宝能系将钜盛华公司股权质押给华润(深圳)有限公司一事与万科股权之争毫不相关。2013年华润置地开始与宝能地产商谈合作开发前海项目，并在2015年7月签署合作协议。由于宝能的合作款有既定支付节点，华润置地要求用钜盛华20%的股权质押作为增信条件，宝能于2015年8月13日支付合作款以后，质押解除。
这也几乎确定了，上述2笔股权转让的交易对手方为宝能系。
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