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目前的长租公寓市场，自如第一家发起逆势涨价。涨价背后的“倒逼”压力与盈利难困境，凸显行业难题。更大的麻烦还在于：数月前社会高度关注的甲醛案持续发酵，自如开始对薄公堂。
被贴上“甲醛”、“涨价”标签的长租公寓品牌自如，最新宣布了取消不涨价限制。
选择临近岁末的传统淡季涨价，业内对此议论纷纷。但长租公寓的难点在于，不管是像万科这种开发商长租公寓类型，又或是自如等管理品牌，巨额投资与盈利如何平衡？混乱的社会隐患如甲醛问题如何解决？目前依然乱象丛生。
两名分别来自北京和深圳的自如租客日前向投资者网研究员透露：“12月份租金上涨已经被自如管家告知。涨价成为了必然。”深圳的租客表示，之前月租2800的房子，这次直接涨价300变成3100了，由于该房源年底到期，已经被自如管家告知要涨价。
01
前期扩张推高成本
资金端压力加大
坊间流传的自如《续约涨幅规定》补充通知中提到：12月1日，自如将取消不涨价及续约涨幅不超过5%限制，且为保持合理价格涨幅，系统给出的续约价格最高涨幅为10%。
这份文件中称，2018年8月20日，自如承诺未来2个月全国续约涨幅不超5%且北京不涨价，承诺期内，续约均价已低于新签约均价5%至10%。此项规定生效期为12月1日凌晨，要求在此之前跟客户确定了续约价格的自如管家，要尽快签约。
自如对外承认了上述内容。投资者网研究员发邮件试图联系自如公共关系部负责人胡女士，希望就相关问题求证，但截至发稿前，并没有得到任何反馈。
涨价虽然是市场行为，但具体到长租公寓市场，尤其是今年以来北京等一线城市的“又快又高涨价”力度，无疑使其成为民生话题。此次涨价之前，包括自如、蛋壳、相寓等已经被北京住建委、银监局、金融局、税务局等集中约谈。
也就是说，自如这次涨价的背景是在此前被约谈的基础上进一步涨价。
中原地产首席分析师张大伟在接受投资者网研究员调研时表示，这次自如涨价，尤其选择市场公认的淡季，多少出人意料，这说明自如有充足的信心可以实现涨价目的，因为淡季涨价如果市场没人买单的话，这是双刃剑。
但张大伟也指出，市场无法评估自如到底是涨价10%，还是更多？这里面涉及到的太多细节问题，没法统计。而且，租客的权利维护问题等，也是处于模糊状态。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向投资者网研究员指出，对于自如这种长租公寓项目来说，总体上要做到市场化运作和吻合政策调控的导向。从市场化的运作角度看，若没有一定的涨价机会，企业成本是比较高的。而若是没有部分调控的导向，随意涨价也容易侵害租客的权益，所以需要高度关注。
一直研究房地产行业的交通银行金融研究中心高级研究员夏丹则认为，对于自如这种民企长租公寓企业而言，一直存在最大的困扰是跟资金量有关。
“虽然现在整体流动性有所宽松，但流入房地产领域跟以往还是不一样，并没有像预期那样水涨船高。包括此前一些长租公寓扩张模式，都是通过高价收购房源，然后进行一轮一轮的融资，这样滚雪球似的发展。现在淡季涨价主要是为了应对前期的高成本。在国家队入场之前，能不能承担这么高的成本？而且在目前资金到位并不是很好的环境下，成本端资金链上的压力对于自如来说，是比较严峻的考验。”夏丹说。
02
长租公寓盈利难
连万科也一样
夏丹告诉投资者网研究员，长租公寓另一大难题是，如何盈利？现在长租公寓都在朝着做大规模去做，但做大规模就离不开更多的融资，这不可避免地中间哪个环节有所收紧，包括资金收紧的话，对于整个链条都会有非常明显的影响。而且目前租金回报率只有2%，客观上需要控房价，提高租金，但这又会引发民生问题。“现在自如涨价并不是好的时间点，多少是倒逼。”
国泰君安房地产分析师刘斐凡此前也告诉投资者网研究员，长租公寓最大的问题就是盈利难，加上目前融资成本在上升，利润会进一步恶化，将带来租金压力。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 自如 |
