|
倾向“减一线”战略
人事变动的背后，是旭辉反复调整战略布局所致。
有消息人士向《证券日报》记者透露，在内部管理战略上，今年上半年，旭辉提出要全面学习碧桂园的周转速度和规模增长能力，集中在三、四线城市拿地，并且提出战略重点转移至三、四线城市。
对此，旭辉方面强调称，公司并未“全面”学习友商，今年内部开始强调转型大运营，追求基于现金流的高周转，这不等于盖房子速度快，而是高运营效率与高资金周转率相结合。并且不能以牺牲质量为代价，这包括产品与服务的质量、经营质量、及财务的质量，产品与服务的质量是基础。
但上述人士进一步称，当快速变现、壮大规模成为一家房企的核心诉求，产品力和孵化创新业务就难以沉下心来，而往往后者才是后房地产时代的核心竞争力，比如绿城孵化代建业务和轨交产品线，都是在艰难时期坚守后练就的能力。但对当下的旭辉管理层来说，创新或许尚无意义，这也是孔鹏花大力气搞创新未得赏识的原因之一。
不过，当北京市场进入限竞房和全面限价时代后，早已不是房企捞金的战场。想要在北京生存和发展，房企需要练就两种能力，第一，调整从拿地、设计、营销到物业服务等各条线投资逻辑，这恰巧需要产品创新能力去突破“70/90”产品的同质化竞争，练就后市政策性住房市场的突围能力；第二，需要降低负债，在资本市场获得低成本融资能力，以保证度过低利润期。
但对于一线城市，林氏兄弟认为对北京的前一轮投资是错误的，即使目前在售的几个项目在北京限价房市场表现优秀，但利润率过低，因此并不计划继续大规模深耕投资。目前对于一线城市的投资策略是，收缩北京和上海市场，除非有好的捡漏的地，否则不做增量或者少做增量市场。
对此，旭辉方面表示，公司拿地不单以城市为导向，而是关注利润空间，有合理利润空间的地块旭辉会择机参与。随着一线城市逐渐由增量市场转为存量市场，旭辉也顺应大势，关注持有型物业的运营。
据《证券日报》根据相关资料不完全统计发现，2018年，旭辉在北京仅拿了一块地，而且是和中海联合拿下的朝阳孙河的一块宅地。另有研究报告指出，今年前7个月，旭辉新进入14个城市，拿地楼面均价仅为6276元/平方米。从城市能级看，公司在一线城市、二线城市和三、四线城市拿地金额分别占比7%、54%、39%。
不难看出，在这一轮新的投资布局中，二线城市和三、四线城市将成为旭辉未来扩张的主战场。而收缩一线城市投资的背后，则是旭辉需要补前些年发展的短板。
三、四线布局存隐忧
2012年上市之初，旭辉的销售额不足百亿元，甚至无法登上房企排名榜，想在一线城市和重点二线城市依靠自身力量拿到性价比高的土地并不容易，因此最终瞄准合作开发模式，有的项目权益比例甚至不足20%，经过5年发展，于2017年一跃至“千亿房企”阵营。
随之而来的是，资本市场质疑其“千亿规模”注水、权益销售额比重过低、负债率偏高，资金链紧张等因素导致估值不高，旭辉不得不开始着手提高土地储备的权益比例。毕竟，权益规模和财务盘面的稳健更利于获得较高评级，进而拿到低成本的融资。
克而瑞分析师曾表示，今年上半年，旭辉90%的新增土地是通过招拍挂方式获取的，新增土储权益占比达到了83%，较以往有大大提高，也使得2018上半年末企业总土地储备的权益比例较2017年底上涨了0.6个百分点至52.2%，未来招拍挂拿地依然会是旭辉的主要拿地方式，提升权益比例是旭辉努力的目标。
但现实是，学习碧桂园加大对三、四线城市的投资，是否能为旭辉换来实打实的业绩。目前来看，市场普遍认为，三、四线城市后续购买力乏力，市场交易规模已经在下滑。
对此，旭辉方面称，广泛的大面积进驻三、四线城市的路线并不适合旭辉，旭辉擅长选择基本面优质的城市进行战略深耕。
林中曾在中报沟通会上表示，“旭辉要扩大战略纵深，减少风险集中度。战略纵深要全面耕耘，确保在不同城市、不同区域都有纵深的布局，不会受某个点影响。只有扩大化、纵深化，抗风险能力、稳定度才够强。”全国性的城市布局能为旭辉提供更大的腾挪空间，让企业得以把握城市周期和城市轮动的机会，减弱因城施策的限价政策对企业的影响。
实际上，旭辉此前在海南的布局就曾栽了跟头。2017年年中，旭辉曾宣布进入当时销售火爆的海南市场，经过一年布局拿下了四个项目，并表示公司海南事业部将力争在三年内销售额突破300亿元。但据消息人士向本报记者透露的结果是，当海南省祭出一系列调控政策后，旭辉退出了两个项目，一个小镇项目告吹，而另一个已经投资的项目有大量库存未变现，导致至今无法解套。最终，以海南事业部并入深圳事业部结束了这场对海南市场的“扩张”。
正如有业内分析师表示，这种“减一线，稳二线，增强三线”的策略，确实能够大大降低一线城市的限价对于企业销售的当下影响，但三、四线城市在经过上一轮的发展后，市场行情或将出现转变，发展空间还剩多少，仍需警惕。
（来源：证券日报 记者 王丽新） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 旭辉 |
