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成本之困
2017年以来，万科在北京新增住宅项目只有4个，且全部为限竞房项目，顺义高丽营项目配套相对成熟，房山周口店、丰台王佐和房山青龙湖三个项目位置较为偏远。万科在北京其他项目全部为商办及自持项目。
据万科公布的经营简报统计，今年1-10月，万科平均销售价格为1.5万元/平方米，平均销售单价与平均楼面价比数为2.75倍。而高丽营、周口店、王佐和青龙湖4个限竞房项目销售均价与楼面价比数分别为1.34倍、1.73倍、1.76倍和1.4倍。低于万科平均水平。
不仅项目少，而且利润空间也有限，同时万科在北京占有一定份额的商办项目又处于严格限购状态，使得北京万科面临较大的业绩和利润压力。如何扭转这一局势，显然是北京万科需要思考的。
在万科北方区域，北京公司可谓是一家独大。而北京房地产市场已经逐步从商品房时代转向以限竞房、共产房、租赁型住房等多主体供应格局，再加上严厉打击绑定地下室、车位等变相销售行为，开发商销售空间被进一步挤压。
突破无非来自两方面：第一是向空间上要业绩，既然北京利润较低，那就向环京和其他市场发展。不过，北方区域中市场稍好的京津冀区域均处于严格调控状态，相对而言，环京属于其中不算最差的选择。
其中一个主要理由是环京地区房价普遍腰斩，有一定空间。以廊坊项目为例，其楼面价约为8100元/平方米，而当前廊坊市平均销售价格为1.6万元/平方米，市场价与楼面价比数接近2倍。
第二是培育新的业绩和利润增长极，城市更新顺势成为北京万科又一提升业绩的突破口，根据北京万科规划，未来持有型物业贡献的利润会逐步与房地产开发业务并重。
刘肖透露，在北方区域城市更新板块中，北京项目占比在80%左右。也就是说，北京相对发达的产业经济为万科发展经营性物业提供了后盾。
相比收购华夏幸福项目，嘉凯城项目无论是所在区域，还是综合成本，似乎更符合万科对房地产项目的成本考量。
根据郁亮秋季例会透露的信息，2018年万科回款指标为6300亿元。前10个月销售为4856.3亿元，这个金额只是合同销售金额，通常回款金额会低于销售金额，即便按照100%回款率计算，剩下两个月，万科还需要回款1444亿元。
国家统计局数据显示，1-10月，国内房地产销售金额持续回落，多家机构数据也显示，10月多个一二线城市呈现量价齐跌的局面。这种情况下，房企面临的业绩压力也开始凸显出来。
聚焦
截至10月底，今年万科累计新增项目205个，新增建筑面积为4193.4万平方米，其中权益建筑面积为2453.74万平方米，权益拿地金额为 1338.17亿元，平均楼面价为5453.59元/平方米。
从拿地金额来看，今年1-10月，万科仅次于碧桂园的1197亿元，高于保利的888亿元，是第四名中海地产672亿元接近两倍。同期，作为销售额第二名的中国恒大拿地金额只有370亿元。
从新增建筑面积来看，万科拿地金额与碧桂园相差不到40亿元，拿地面积只有碧桂园的不到一半；拿地金额是绿地控股的近两倍，拿地面积是绿地的2/3。这有两种可能，万科要么拿地成本高，要么土地质量高。
从平均楼面价来看，万科没有保利、中海、龙湖、旭辉、华侨城高，但高于碧桂园、恒大、绿地等大型房企，从区域分布来看，万科新增项目多数位于一二线城市和周边卫星城。
9月的万科秋季例会上，郁亮表示，万科做的第一件事就是战略检讨，“虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。”
如何改变？郁亮是这样表述的：在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：“收敛”和“聚焦”。所谓收敛，即对三年还未实现盈利的创新业务，以及三年还依赖万科内部资源存活的新兴业务，原则上要停掉；所谓聚焦，主要为在区域布局上聚焦一二线城市及周边区域，业务上向自身定位和核心业务聚焦。
来源：经济观察报 记者 田国宝 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 万科 |
