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暴增、猛进、飘红……对于上市房企而言，上半年确实是一个可喜可贺的收获季，连那些不常被关注的诸如万通地产、中洲控股、广宇发展等净利增幅数倍之多。
去年以来借势房价持续疯涨，一批黑马房企如中梁、祥生、美的、俊发、新力、卓越等脱颖而出，但绝大多数为非上市开发商。对于他们而言，一直披着一身神秘面纱，否则怎么能冠以“黑马”呢？
当前，最积极的莫过于第三方的排名机构，非常热衷对外发布全国开发商的销售数据等，但数据真假莫辨，全靠排名机构自身信誉。此前，多家媒体曾曝出机构排名数据打架一案，在地产圈闹得沸沸扬扬。
近日，觅窝君独家获得一份来自“黑马房企”美的置业上半年的权威经营数据，进一步揭开这家开发商的家底情况，希望为业内多一份参考。
上半年，美的置业实现营业收入65.6亿元，同比增幅12.2%，归属于母公司股东的净利约3.9亿元，同比下滑44%。
对于净利较大幅度下滑，美的置业前述报告解释说“上半年有一批项目进行了土地增值税清算，且本期清算的项目土地增值税税率偏高”所致。
美的置业上半年净利不乐观，直接导致其EBITDA（利息保障倍数）只有0.56倍，相较于去年同期1.47倍则直线下滑61.9%。这直接关系到债权人能否按约收到付息款。
截止今年6月底，美的置业的资产负债率创下新高，达到大约87.9%，同比增加1.48个百分点。觅窝君细看美的置业当前资产负债结构不难发现，上半年末存货余额近900亿元，同比剧增约58%，占总资产比例约66%，如果算上其他应收款，该比例达78%。相对于而言，该房企账上现金余额180.4亿元，占总资产比例仅占13%。
值得一提的是，上述存货与现金也不都是自由的，截至6月末总受限资产达102.4亿元，占该房企净资产62%。
实际上，存货猛增主要是美的置业此前迅猛扩张拿地，对后市预期也较乐观，但当前楼市风向大变，“遏制房价上涨”、严厉调控成主基调，那么高存货就绝对不是一件好事。
以新进入城市如成都为例，去年美的置业在崇州和青白江一共拿下两个地块，楼面地价仅为2700元/㎡、3025元/㎡，净用地面积分别是92.6亩与76.6亩，今年4月份又在彭州拿下2个地块，单位楼面地价在2000元刚出头，有一定的溢价率。
从其风格看，延续了美的置业在华南大本营聚焦于三四线城市的策略，在西南地区曾深耕贵阳，即便是杀入新一线成都，全部是三圈层。
对于拿地和销售数据，上述报告并未对外披露，所以只能参考第三方机构。以中国指数研究院为例，上半年美的置业获取销售金额531亿元，排在全国房企第34位，实现销售面积515万平方米。就拿地而言，美的置业上半年耗资175亿元，实现拿地面积293万平方米。
作为珠海市国资委旗下的房地产开发平台，美的置业野心是力争发展规模年均递增 20-30%，相较于风格激进型的一线民营房企动辄提出50%甚至70%的高速增长目标，明显要理性一些。
据觅窝君观察，为了迅速扩张规模，美的置业开始迅速发展朋友圈伙伴资源，比如结盟旭辉、金科、万达等地产巨头，以及一些产业跨界资本大腕。
来源 觅窝 作者 地产密探
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