在我国大举推行“租购并举”的房地产新政策的背景下,一家租赁平台突然资金链条断裂,爆发了房屋租赁违约案件,受害者保守估计达到数千人,使新的套利手段开始出现在大众视野里。
东窗事发:交了房租没地住 还要还贷款?
一家叫作“爱生活爱公寓”的租赁平台,拥有4000间长租公寓对外出租。爱公寓从业主手里长租房屋,再短租给租客,按理说是赚取租金的差价,看上去没毛病。但是这家企业是低价出租,高价承租,也就是说,每租出去一套房子,爱公寓还要“倒贴钱”。
看起来这个平台在做亏本买卖,但买的没有卖的精。就在为租客办理租赁协议的时候,销售人员操作租客的手机,从一家叫作“元宝e家”的平台办理小额贷款,一次贷走1年的房租,再由租客按月还贷。而租客对此毫不知情,还以为自己是在按月支付房租。除了元宝e家,爱公寓也会使用平安好房、京东金融等平台进行贷款。
金融产品的介入,让这个租赁平台有了快速扩张的资金。
但资金未必用在了对的地方上。2018年,爱公寓突然资金链条断裂,无法支付给业主租金,数千位业主因为没有收到房租,发生了大规模清退租客的事件。而这数千名租客不但面临无房可住的状况,同时还不得不继续偿还贷款,否则将有可能影响个人信用。相同的情况在北京也出现过。
这种“套路”短期内套出大量的现金,业内人士称,这是一种新型的租房金融诈骗,主要出现在合租公寓和分散整租公寓,因为都是签约个人业主,他们也不会进行租赁登记备案,只要能不断收房,这个饼能接着画。
在政策春风不断鼓励下,有越来越多的资金方向出租房的房东提供装修贷和租金贷;给租客提供租房信用贷和租房消费贷,试图分享租房的红利。
这无疑是个定时炸弹。
租金贷“如意算盘”打得响
为了响应国家租购并举的新政策,建设银行率先推出了租金贷。该产品最高可贷100万元且不超过租期内租金,贷款期限最长不超过5年且不高于租金,利率执行基准利率(年化利率为:半年期4.35%、一年期4.75%、一到五年期4.9%)。
房屋租赁市场主要有两类需求:商业租赁和住宅租赁。
建行推出的产品主要是面对开发商,过去开发商基本是将开发好的楼盘全部售出,而2017年楼市新政策,要求开发商自持一定比例的住宅进行对外出租。
开发商自持意味着从卖房子转行做了“包租婆”。银行则是看重这一块的市场,提供了相应的贷款产品:用房子做抵押,贷款给租户,开发商一次性得到数十年的租金,租户按月还贷,银行得到利息。
在商业租赁领域,也存在类似的思路。数年前,成都农商银行宣布为支持成都市正在实施的“中心城区日用百货批发市场外迁”战略,将与成都国际商贸城合作,推出商位租赁贷款计划,广大商家均可无抵押获得银行贷款支持,取得商铺经营权。
商业租户比住宅租住有更多的现金流需求,一次性支付商铺转让费、数个月的租金和押金以及中介费,往往是创业中最大的一笔开支。通过与经营方的合作,由借贷方一次性提供贷款给经营方提供数年房租,再由租户按月还贷收取利息,这看上去也是多方共赢的好事。但是在这些看似美好的商业模式背后,既是大市场,也是大风险。
租赁贷风险高
我们主要分成三个层次探讨租赁贷的风险:
层次一是商铺租赁市场的租赁贷风险。
就现行市场行情来说,我国三四线城市,甚至一二线城市,存在大量难以盘活的商业综合体。各种老牌百货公司,新兴的开发区,各种产业园,服装城,已经存在大面积空置情况。互联网时代,电商冲击之下,加上很多脑子一热就上马的项目,商铺烂尾情况非常普遍。
有些市场经营主体正走在烂尾的路上,在银行信贷政策收紧的情况下,企业很难支撑开发过程中产生的银行贷款利息,在烂尾的边缘。市场经营方每个月面对数百万利息,必须快速招商求生。
而从招商引资的角度讲,能降低租户的租赁成本,就有可能吸引租户。有些市场为了做好业态,免租三年、五年。但是这无异于饮鸩止渴,三年一到,人走茶凉,一切还要回归原点。而经营好的市场主体,商铺又往往一房难求,商户面对着更高的门槛。
市场方有房子,急需资金,贷款方需要房贷,商户需要降低门槛,需要贷款。过去是小商户直接贷款,很难实现,现在由三方合作进行租赁贷,能不能盘活这些商铺呢?这里面的风险在于,小商户真正需要的还是经营效益。 共2页 [1] [2] 下一页 搜索更多: 爱公寓 |