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压力样本调查：中海地产盈利能力指标连续5年下滑
在调控环境压力和债务压力环境下，香港上市公司中国海外发展（以下简称“中海地产”）境况如何？
新浪财经从土地、楼盘开发、现金流、财务指标和近期偿债情况来剖析下中海地产如今的境况如何。
2017年逆势加码开发 未来销售压力较大
土地储备方面，根据中海地产土地收购公告统计，截至2017年公司共获得76宗地块，总占地面积约524万平方米，总建筑面积约1741万平方米，权益建筑面积1463万平方米，而根据公司16年年报，截止到16年年底土地储备共计5677万平方米，加上17年新增地块，预计合计土地储备超过7000万平方米，可以知晓公司25%的土地储备增速远超同期10%的预计销售增速。从拿地区域来看，一二线城市约占总新获地块的近90%，在现阶段一二线严格限价等“四限”以及房住不炒等政策环境压力下，公司未来销售将面临较大压力。
楼盘开发情况，根据统计中海地产2017年上半年新开工面积约为932万平方米，在建面积2085万平方米，计划全年新开工目标1900万平方米，而这一数据在2016年是690万平，同比大幅增长175%，在房地产整体环境暂不明朗甚至趋紧的情况下，公司未来销售压力可能会进一步增大。
过度依赖融资？中海地产盈利能力指标呈连续5年下滑趋势
现金流情况，我们根据今年3月最新出的券商研报的预测，发现2017年公司现金流呈现出两个特点，一是经营性现金流自2015年以来即将首次转负，二是经营性现金流、投资产生的现金流和筹资产生的现金流三者的组合分别是负、负、正，表明2017年公司现金流来源主要依靠发债等融资和筹资，对成熟企业来说难言是好信号。
从公开的财务数据可知，中海地产的ROE特别是ROIC（去除杠杆因素的盈利能力指标）已连续5年处于下滑趋势。新浪财经根据相关数据的分析，ROE持续下滑原因，在2015年及以前主要受净利润下滑影响，2015年后则是受资产周转率下滑影响较多，ROIC持续下滑的基本原因都在于利润增速的持续下滑，同时，10%的ROIC与同在香港上市的碧桂园和华润作对比，他们这一数据分别是33%和25%。
中海地产ROIC表现
中海地产近两年偿债压力较大？
最后，为了更好了解中海地产自2018年开始未来一两年的偿债压力情况，以5年期债务为主线，我们初步梳理了公司2013年至2015年前后主要公开发债情况如下。
可以看到，2018和2019两年，到期的债券为13亿美元以及10亿欧元，本息合计约165亿元人民币，而公司2017年大多券商预期的净利润在300至350亿元人民币上下，需要指出的是，这165亿元到期债务仅是债券部分，在债务构成中，还有银行贷款和非标。不难看出，中海地产近两年偿债压力较大。
中海地产债券发债情况如下：
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时间
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发债情况
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2013年10月
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三期合计15亿美元债：5年期（5亿美元，票息率3.375%）、10年期（5亿美元，票息率5.375%）、30年期（5亿美元，票息率6.375%）
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2014年5月
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三期合计20亿美元债：5年期（8亿美元，票息率4.25%）、10年期（7亿美元，票息率5.95%）、20年期（5亿美元，票息率6.45%）
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2015年7月
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7-11月先后发行10亿欧元债券，期限4年，其中6亿欧元票面利率1.75%，4亿欧元票面利率1.70%。
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（来源：新浪财经 文/丁昊） 共2页 上一页 [1] [2] 搜索更多: 中海地产 |
