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兴业研究报告指出，受2014年以前开工激进、销售物业包含商办及三四线项目偏多影响，万达商业去化压力明显上行，2015年存货跌价损失达10.55亿元，2016年销售额已出现下滑。模型测算显示，2016年万达住宅和商业结算毛利率分别从上一年的32%、52.9%变为30.7%、45%，一旦这两项数据降至25%和40%以下，销售利润将难以覆盖自持开发成本。
事实上，多年来品牌效应累积，万达已具备向轻资产转型的能力。接近万达高层的消息源透露：“未来万达将收缩投资，更多地输出标准化商业管理，与融创交易后，文旅城开发运营仍由万达管控便是明证。”
2016年万达年报披露的7份投资合作协议显示，类似“pre-REITs”前的私募基金投资人授权万达负责项目的开发运营，万达商业收取运营收益作为服务对价。当时预计2017年新开业万达广场50个，其中39个为轻资产项目。
任性扩张
与越来越轻的万达相比，融创却越来越重，这与掌舵人孙宏斌对未来的判断有很大关系。
此前，孙宏斌在接受采访时说道：“在房地产行业销售规模超过10万亿元后，其整体增长不会太多，此时资源会向大企业集中。”言外之意，没有实力继续拿地的小房企将被淘汰，谁的盘子越大越坚挺。
对于一心跨越万科的融创来讲，规模化与转型是无法忽视的矛盾。一方面，孙宏斌执拗的规模化诉求不会改变，今年或通过加速并购冲击3000亿元销售额；另一方面，为避免消化不良收购涉及领域更广的乐视及万达资产包，或许正是融创对收益过分依赖住宅的回应。
放弃成本高昂的招拍挂，也是融创扩张的理性一面。新金融记者梳理发现，孙宏斌多次在并购标的出现危机时迅速出手，节点或在项目烂尾后，或在项目初始期。
5月12日，融创宣布将斥资102.54亿元收购天津著名烂尾项目星耀五洲80%股权及债权，折合楼面价4363元/平方米，其时周围土地价格早已破万。视线回到与万达的交易，13个文旅城中不少仍在规划中，哈尔滨万达城在交易发生10天前才开业，显然品牌溢价还未发生。
低成本拿地后精耕细作，是融创的生财之道。此前均价达到17万元/平方米的北京壹号院及天津复康路十一号、杭州侯潮府等，都成为当地高端物业标杆。2016年，融创销售均价高达20480元/平方米，比万科的13190元/平方米高出55%。
当然，数据并不总是如此亮丽。2016年以来，随着融创不断并购，公司负债持续上涨。2016年年报显示，融创净负债率由2015年年底的75.9%跳升至121.5%。船大难掉头，就在孙宏斌收购万达资产之际，惠誉、标普均下调融创信用评级，表现出对其任性扩张的担忧。
值得一提的是，在两大地产巨头战略分歧背后，有分析人士大胆预测，如果万达IPO直接以乐视为载体，对于大厦倾颓的乐视、急于去地产化的万达、对影视运作一窍不通的融创，将是三赢结果。
新金融记者 邹昶昊 共2页 上一页 [1] [2] 融创万达632亿交易背后：净负债率高达208% 带着镣铐跳舞 融创万达交易里的秘密：基础收购成本不足600元/平？ 【图解】融创万达“不寻常交易”解析 融创万达交易计划5个看不懂 融创多线作战边界在哪？ 搜索更多: 融创万达 |
