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债股之辨
事实上，恒大是在银行系统清洗地产融资的风口浪尖上拿到这笔资金的。
今年2月，中国基金协会出台监管细则，明确禁投包括深圳、成都在内的16个城市的5类房地产私募资产管理计划，其中包括“以明股实债的方式受让房地产开发企业股权”。
明股实债揭示了过去地产类企业一种融资路径：通过银行信托等方式以股权投资的方式进行融资，成立合资项目公司，项目公司再用该笔资金进行项目建设。通过项目回笼资金后，以回购股权的方式偿还资金。
在房企报表里，明股实债不计入公司资产负债率中，而是计入权益，通过这样一种股权担保回购的交易结构，这部分融资被计入表外，但实际上是一种债务关系。恒大的永续债即被外界解读为其中一种。
判断一个融资工具是负债还是权益，需要看合约的具体条款。严跃进分析，判断是否明股实债，关键要看此类地产基金是否设置了保本收益或类似固定收益的相关约定。恒大并未在公告中详细披露与信银基金的合作细节和相关条款。
严跃进认为，在监管部门明令禁止的情况下，恒大此次融资被判定明股实债的可能性较小。从房企法务部门的角度，会尽可能规避各类监管风险。
上述深圳房地产私募人士认为，中信、恒大房地产基金是“股”而不是“债”。区别在于，永续债是跟着项目走的，其初始利率较低，但几年后便逐步增加利率，恒大的永续债通常满2年退出，真正的股权投资资金存续期会长一些，一般在3-5年。
据上述中信人士透露，中信的房地产基金是跟恒大长期滚动合作的。中信发起成立基金，区分劣后和优先，再配套委托贷款，首批进入恒大10个项目，若干年后陆续从这些项目退出，又会滚动投入新项目。同时，中信与恒大谈妥合作协议，不参与项目运作，只做财务投资者，拿分红回报。
在这一思路下，恒大正在开启新一轮的资本运作。有媒体统计，从2016年9月开始，恒大这一轮项目股权融资仅在成都区域就引入了至少14.62亿元的资金。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 恒大地产完成转让嘉凯城52.8%股份予控股股东 许家印没有食言 恒大地产第二轮引资方案浮出 大股东收购嘉凯城专项回复 恒大地产回A遇关口？ 嘉凯城与恒大地产在江浙沪等八省存在同业竞争 恒大地产回归A股再度推迟？深深房继续停牌 搜索更多: 恒大地产 |
