5月7日晚，万和电气和老板电器双双发布公告，分别投资2亿元和1亿元对恒大地产集团有限公司（简称“恒大地产”）增资。

　　这应该是恒大地产回A第二轮战投计划的发端。第二轮融资预计在5月份完成，金额约150亿元。半年前，中国恒大集团（3333.HK）公告，有八家投资机构向恒大地产注资300亿元，占扩股后总股本13.16%。当时，恒大地产总估值约1980亿元。

　　有别于上次，两只家电股的注资行为，是透过恒大地产的一个股东完成。它是苏州工业园区睿灿投资企业（有限合伙）（简称“睿灿投资”），于2017年4月1日正式成为恒大地产股东，持股1.1%。按照股权结构，万和电气和老板电器算是恒大地产的第二层股东。

　　它们投入睿灿投资的3亿元，拟以现金认缴恒大地产的新增注册资本。截至目前，恒大地产注册资本为287,878.7879 万元，广州市凯隆置业有限公司持有86.8421%股权，凯隆置业是中国恒大集团的间接全资子公司。

　　成立于2016年11月29日的睿灿投资，注册资本100010万元。一个月后，发起人由华信瑞晟（苏州）资产管理有限公司变成上海华信资本投资有限公司。在2017年2月24日之前，中航信托股份也曾短暂持股，但最终变成上海华信资本、吴志雄、深圳凯尔汉湘实业和深圳前海建艺资本共同持有。凯尔汉湘持股59.9940%。

　　若按照万和电气和老板电器的注资逻辑，睿灿投资将新增3亿元用于投资恒大地产。假如按照恒大地产8家战投股东持股比例同步增资，这次实际新增总注资额约24亿元。

　　但这只是假设，因为每家战投的注资额并没有真正浮出水面，甚至这次到底有多少家企业是通过睿灿投资来注资，也没有一个公开的资料可查询。而万和电气和老板电器的这两笔，完全拜它们是上市公司公司，这笔投资必须作披露，且这对中小股东们是利好，中国第一房企恒大地产，是一个价值标签。

　　和第一轮9家战投企业相似，万和电气和老板电器所押注是，恒大地产能成功回A。

　　在2016年10月3日，恒大地产、广州凯隆与深深房（000029.SZ)及其控股股东深圳市投资控股有限公司签署《关于重组上市的合作协议》，拟由深深房以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产 100%股权，实现恒大地产的重组上市。三个月后，香港港交所原则上批准恒大地产从中国恒大集团分拆上市。

　　要实现上市，许家印提出了分两轮注资恒大地产的策略。不过，从这次两家企业的注资方式基本可以推断出，恒大地产第一轮引入的9家战投企业规模不会扩大。换句话说，第二轮战投计划更多是在恒大地产的二级股东上做文章，特别是会出现在有限合伙企业层面。

　　在9家战投企业的完全名单里，有4家有限合伙企业，包括中信聚恒（深圳）投资控股中心（有限合伙）、深圳市美投步阳投资合伙企业（有限合伙）、深圳市中融鼎兴投资合伙企业（有限合伙）和睿灿投资，另外5家是恒大地产在开发产业链上的“关系户”，山东铁路发展基金有限公司、山东高速投资控股有限公司、广东唯美明珠投资有限公司、深圳市华建控股有限公司和广田投资有限公司。 

　　地产K线从工商登记资料查询获悉，中信聚恒、中融鼎兴分别为中信信托、中融信托旗下成员，广田投资为恒大产业链合作伙伴广田集团控股子公司。广东唯美则为广东新明珠陶瓷集团掌门人叶德林旗下公司。

　　值得关注的是，深圳市美投步阳投资稍晚一步进入恒大地产一级战投企业名单。它几乎是为注资恒大地产而设，成立于2017年2月8日，注册资本35亿元，由深圳市宝开元投资有限公司、深圳市美投高新技术创业投资有限公司、共青城子上投资管理合伙企业（有限合伙）和邹静持有，分别持股25.7143%、42.8571%、28.5714%和2.8571%。

　　相比“隔了一层”的万和电气和老板电器来说，美投步阳十分幸运，能成为恒大地产的直接基石投资者。

　　对这些战投而言，最重要的是投资协议有保护条款。协议写明凯隆置业回购义务及补偿条款：假如三年后（2020年1月31日前）恒大地产借壳上市计划尚未完成，届时凯隆置业可有两种善后方案，或以原投资成本回购战投所持股权，或向战投无偿转让相当于其如今持股一半的股份。

　　据中国恒大公告显示，2016年6月30日，恒大地产合并净资产约为637亿元，而万科同期净资产约为975亿元。相比之下，恒大地产市净率约为3.58倍远远高于万科的2.26倍。

　　凯隆置业承诺，恒大地产于2017年起的未来3个财政年度，净利润将分别不少于243亿元、308亿元、337亿元。同时，恒大地产将于履约承诺期间的每一个财政年度将其净利润的至少60%分派给股东。

　　目前，恒大地产共计投资了195家企业。但它作为非上市公司，财务数据并未单独披露。据中国恒大集团2016年年报，恒大集团总资产达13508.7亿，营业额2114.4亿，同比增58.8%，净利润208.1亿元。其中，物业发展分部的收入增加61.2%至2038.9亿元，而这绝大部分是来自恒大地产。

　　随着万和电气和老板电器的注资手法浮出后，恒大地产的第二轮引资正在快速铺开。因为，它离上市的距离越来越近了。

　　（来源：地产K线 严明会）

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