|
土地成本决定了房价，但万科在2016年拿到了一块“限价地”，北京在2016年930限购后，推出了“限房价 竞地价”的试点。2016年12月1日，万科获得永丰两个自持项目地块，而传闻的“小米半价公寓”，正是在这个地块上。根据土地出让要求，两幅土地的住宅限价53400元/平方米，项目建成需全部自持。这也是北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地。就是说，万科拿到的这个地是只能租，不能卖的。这样也就解释了，为何拿不到“两证”即房产证和国有土地使用证这两个关系确权的关键文件。
如果不能出售，显然作为商业公司而言是不划算的，但是如果可以呢？根据930的规定，持有年限与土地出让年限一致。持有期间，企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，应继续用于出租。
也就存在一种可能：万科可以把这个项目“转让”给第三方，这样其实就是变相的进行了资金的回笼，所以跟小米的合作，也并不奇怪，而最终接盘的，则是满腔热血要买房的“小米员工”们，但其实所谓一半房价子虚乌有，并不是公司的慈善，而是政府的限价，并且是针对开发商的“只租不售”，而员工们通过众筹的方式也是可能通过买分割的单元，而不是所谓的单个住宅。
对于万科而言，后面可以进行物业服务，如果项目配建商业配套等，长期的收益，也是可以得到保证的。这次的合作并不是“互联网改造房地产”的案例，各位兴奋的米粉们，地产人士们可以洗洗睡了！
没有房产证如何做按揭呢？
尽管周边房价高涨，按照常规开发手法，万科不能出售，只能租，虽然类似于精装公寓+万科物业很吸引人，但是租金回报率并不足以支撑房价，换句话说：按照90平米的房子来计算，刚需“小米70年租客”需要付出的是：总价480万，如果按照所谓“按揭贷款”，这里是贷不到公积金的，只能是商业贷款，按照2月份的4.9%利率计算，贷款30年，那么也就是需要付出：240万首付款+218万利息+240万本金=698万，约等于700万，每平米的均价是7.76万，并且每个月要还款约12753.36(元)。当然，还有一种可能，就是小米员工的福利待遇超高，480万全款租一套，也是分分钟的事情。
需要提示的风险是：没有房产证和土地证的房子，是没有办法进行正常的住房抵押贷款的，这样的按揭方式，可能是所谓的“委托贷款”，委托贷款是由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由金融机构（受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。受托金融机构只负责代为发放、监督使用并协助收回，不承担任何形式的贷款风险。
如果套用到这个项目即银行接受开发商的委托，把贷款发放给业主，协助开发商结算相关款项和利息，利息的收入也是归开发商，当然，这仅仅是一种可能的方式，具体还是要以最后公布的为准。还有一种可能，就是小米提供免息贷款给自己的员工，这样的话，员工的压力会很小，不过雷布斯是否会做这样的好人好事，让自己的员工陪自己一辈子，有待观察。
这样的最终代价是，房子最后还是万科的，利息是银行的，并且使用年限因为工期和交付等原因也会缩水三四年，只有66年左右，不知道刚需客能否选择这样的房子。
也就是说，花了700万，租一辈子，然后还有物业费、水电等正常开支，另外很难享受房价上涨带来的收益，因为这样“使用权”的房子只能内部流通。，还有可能给公司打工一辈子，你愿意吗？
（来源：百度百家 作者：王新宇） 共2页 上一页 [1] [2] 万科董事会席位之争的是与非 别忘了许家印的大D会 万科携手小米合作建房？没产权市场一半价格？ 万科董事会前曝大动作 商业地产就这么干了？ 恒大大笔举债回归A股 从万科之争中急忙抽身 万科携手小米试水合作建房：没有产权 价格是市场价一半？ 搜索更多: 万科 |
