恒隆地产2016业绩公布陈启宗解读内地商业地产

　　现场提问：政府换特首会不会担心土地方面会有政策变化?另外除了在香港可能有一些拿地机会，在内地有没有准备做一些物业发展?或者是做一些酒店组合，以分散一些投资风险?

　　陈启宗：我们一直在内地都是在看地的，香港会不会改变土地政策我不知道。现在都不知道谁是特首，无谓去推测，只能拭目以待。

　　我们在内地一直是有买地的，不过不容易买得到，因为我们的要求比较高。但是不声不息的以往这么多年已经买了十块八块，所以是有机会的。希望在未来的一两年能够买到土地也说不定，特别是趁现在的土地价格不是最巅峰的时候，所以能买到地是好事。

　　陈南禄：我补充一句，如果大家留心看，我们香港与内地写字楼的租金收入其实已经有比较大的回升。2016年7月，沈阳市府恒隆广场甲级办公楼顶层19个楼层改建成酒店的计划已经获批，将于2019年开幕。

　　现场提问：还会不会有更多这种改造?

　　陈南禄：看市场。

　　现场提问：在内地会不会供应住宅?是不是也是一方面的策略?

　　陈启宗：我们已经有一些土地在做发展了，不过这些土地全部跟商场挂钩的，都是在商场或者是写字楼的旁边，也就是说这些都是豪宅，是比较高档的。

　　现场提问：集团除了浪澄湾之外还有没有其他香港的项目，今年可以拿出来卖的?

　　陈启宗：蓝塘道虽然剩下16间，但是这16间是很值钱的，16间的市场价值比另一个项目的87间的价值还要高。

　　楼价怎样，你问我，我也不知道问谁，我从来不推测楼价的，香港有很多高人，他们很喜欢推测楼价，你可以问他们。

　　现场提问：可不可以补充下，有几个住宅单位是卖了没入账的?

　　何孝昌：其实到去年年底，我们有95间浪澄湾签了临时买卖合约，要到今年的1月1号后才能签正式买卖合同。我们要签了正式买卖合同之后才会正式入帐的，所以这95家在10月底前买的要到2017年才入帐的，这是针对2017年的销售。

　　今年1月1日之后到现在，也已经卖了55间，手头上只剩下浪澄湾80几间没卖。

　　去年卖的95间没有入帐的，是接近10亿港元。2017年1月到现在卖的，差不多6亿，总共加起来有16亿港元。

　　现场提问：您刚才说现在内地的环境不是很好，但1月武汉还是拍了一批地，最大的一块地是一百多亿，也是和商业项目连在一起，您怎么看武汉这么大一批商业进来?

　　陈启宗：首先要搞清楚，住房的土地和商业的土地是两回事。住宅地产是房地产，商业地产也是房地产，但商业和住房市场是两码事，非常不一样，所以不能相提并论，要分开，差不多可以算是两个市场，而不是一个市场。正如这个桌子是木造的，那个东西也是木造的，但是这个跟那个是两码事。

　　我们只是做商业房地产，要是有住宅的话，也是依附于商场或者是写字楼。跟很多人的方案不一样，好多人的商业模式是以盖住房为主，或者是买地的时候就写清楚必须有一个商场，所以就做吧，但是是以住宅为主。

　　这是很可以理解的合理的商业模式，但是我们是另外一种商业模式，也是很合理的，就是我们是以做商业房地产为主，而且一定是地点非常好的，水平在市里一定是最高的高档商场，旁边如果自己也盖一些住宅，相信价格在那个城市应该是相对比较高的。所以我们的商业模式跟别人可能有点不一样。

　　所以我们是看商业房地产，别人是看住宅房地产。即使住宅很多，对我们是没有什么太大影响的。

　　现场提问：年报提到，2017年会集中注意力推动香港租金收入的增长，香港的租金收入真的是有空间提高吗?还是在这一年，未必有这么多住宅物业拿出来销售，所以就把物业租赁方面的收入增加多一点?

　　陈启宗：大家都知道，我们也是很透明的，恒隆卖楼全部是看市场环境的。我们看准市场，认为市场够高了我们才会卖。比如说过去这几个月，看了中原地产指数是创新高的，去年的9月、10月到现在，跌了一点但又回到高位，可以说一直都是高的，我们基本上会利用这个机会卖楼。

　　所以说不会傻到因为卖楼少了，所以租金就加多一点，这要加多少才够呢?因为卖楼的数字是大过租金很多的。所以你这种说法是不成立的，卖楼是卖楼，租楼是租楼。

　　租楼方面我们做了很多功夫，也是有收成的。提高租金是因为之前做了很多事情来提升的，所以说有的地方租金是可以升的。不过这也不可能长久这样下去的，你升了之后，基数就大了，如果再有同样百分比的升幅是比较困难的。所以我们希望是尽量提高自身物业的素质，以期达到租金的提升。

　　现场提问：刚才讲了买地要看价，为什么会这么消极的态度呢?提高一些价格，拿到地之后，或许就货如轮转了?

　　陈启宗：这个“货如轮转”是一个很成立的商业模式，但并不是每一个人都用同一个模式的嘛，譬如你这么高大靓仔，我这么丑，这就不是一个模式了。所以每个人都只能做他认为可以做到的事。

　　现场提问：上一年的香港租金很理想，跑赢了大市，是不是未来的升幅会放缓，甚至是会下跌?另外山顶和铜锣湾有项目在做提升工程，投资金额有多少，会不会影响零售业务?

　　陈南禄：我想租金的问题，刚刚主席也解释过了。你说得对，铜锣湾等项目的提升工程当然会影响到一段时间零售收入，但是有些地方提升工程后的收益已经在逐步逐步浮现，也比较理想。比如说旺角项目旁边的空地，以前很多人在那里抽烟，现在则很抢手，很多人在做推广、做活动，现在最新的是“出前一丁”，非常受欢迎，有很棒的纪念品和面，有5米高的“清仔”，那些地方是会有租金收入的。铜锣湾的其他地方，也是提升了很多。当然有的租客可能比他预期的收入会高一些，有些则会低一些，这些情况我们当然会做优化，做理想化，针对租客做一些组合。

　　关于山顶项目，今年的租约到期的时候，大概是3月下旬，就会开始提升工程。

　　现场提问：香港去年租金收入有提升，但内地租金收入情况看有负增长的，您怎么看?

　　陈南禄：大家都知道，每一个城市的情况是不能一概而论的。有些城市好一些，有些城市会受市场经济的影响大一些，但是我们在这个城市的表现一般是比整体水平好很多的，这也是我们在用心的结果的原因。

　　你说会不会升幅太高呢?其实在一个城市买最好的位置，做最好的管理，迟早都是有好的表现的。另一方面，很大的影响是上海，上海的恒隆广场都是有影响的。刚才主席也介绍了提升工程，很多地方正做工程，有百分之十几的地方是没有出租而没有租金收入的。而我们先是很受租客的欢迎，所以我有信心，上海的恒隆广场表现今年会更好。

　　陈启宗：虽然说各城市的情况都不同，这是正确的。甚至是同一个城市里面，两个不同的商场都可能有两个不同的表现。比如说过去一年，上海的恒隆广场，如果不算13%的租金收入，只是用前一年的87%的租金来比，其实是按年增长了16%的，在这么艰难的环境下，竟然可以做到这么多的提升，所以租金是可以持续反映出业绩的。

　　另外，同样的城市却增长得比较慢，这可能也有不同的原因，比如说我们这个季度开始要装修港汇广场，这个项目的体量是恒隆广场的两倍多，要花的时间也多很多，受影响的百分比，所占面积也是大过恒隆广场的，所以自然其租金收入、升幅等等就会不如恒隆广场高。

　　另外，恒隆广场是五星级的最高品牌的，而港汇广场是四星级的，所以很多地方都是不同的，结果也就不同了。

　　有的人会说东北很差啊，我不否认东北差，但是你再细心的看一看，我们除了上海之外，成绩最好的广场就是在沈阳皇城恒隆广场，那里的成绩是非常非常好的，无论是人流、销售额、租金，所有的都是最好的。

　　可能有人会说，这是沈阳啊，怎么会这么好?所以说不能一言盖之说整个城市不好，因为市场是需要一段时间去培养的。

　　现场提问：香港会不会考虑和其他的财团一起发展，这样的机会有多高?

　　陈南禄：香港的地正在寻找中，形式或者说合作方法是考虑的一部分条件。如果是环境需要我们合作，那我们就会合作，也不是说一定要墨守成规，但是不是必然则要看情况。我们内地也有一些地，有几个地方贴着项目会有一些建住宅的地，譬如沈阳、武汉、昆明、无锡都会有。

　　现场提问：香港零售方面，是不是今年市道还没完全复苏?

　　陈启宗：我个人是相当有信心的，当然也会小心。这个市场，我看不到很快会复苏。好象没有什么理由在短时间内复苏，如果你们看得到，麻烦告诉我一声。

　　(来源：观点地产网撰文：罗舒晗劳蓉蓉)

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