投资者的条件
此次引入战投，恒大签下了三年利润888亿元的业绩承诺，即2017年、2018年及2019年三年内净利润将分别不得少于243亿、308亿和337亿;同时承诺每年净利润分配比例将不低于60%。按照承诺业绩计算，恒大未来三年股息率将超过20%。
年报显示，2014至2015年间，恒大地产除税前净溢利分别是245.32亿元、292.33亿元。如果一切顺利，2017-2019年恒大地产至少将向股东预计发放532.8亿元利润，分到8家战投旗下的净利润达70.12亿元，年均投资收益达7.79%。
投资协议还规定，若恒大地产2020年1月31前未能完成与深深房的重组，恒大将以原有投资成本回购投资者持有股权，或向战投无偿转让相当于其如今持股一半的股份。
恒大人士称，业绩承诺是引进战投的常规安排，为了进一步给投资人树立信心。
经济观察报此前获得的恒大地产路演材料显示，若恒大地产在上市前未实现每年的业绩承诺，恒大地产每年进行现金分红时对战略投资者的分红比例将根据恒大地产业绩实现情况进行调整，保证投资者的收益。
克而瑞分析认为，实现上述业绩目标并不难，基于土地储备和销售情况，只需销售额年均增长约10%、预售均价年均增长约6%，核心业务利润率年均增长约8%即可。事实上恒大过去7年的复合增长达到了37%。
一位来自中信银行投资银行部的人士称，除了销售规模，恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本是此次成功引入战投的关键。截至2016年6月30日，恒大地产总土地储备面积1.67亿平方米，74%位于一二线城市，累计平均成本1370元/平方米。
根据世邦魏理仕的评估，这些土地的估值达5000多亿，比拿地时的土地原值(2516亿元)涨了一倍多。按照今年前3季度恒大项目约8100元/平方米的销售均价，这些土地未来几年能实现1.36万亿销售额，以8.8%的利润率计算，预期的利润是1200亿元。就算未来平均房价下跌30%，也能卖出9500多亿元，利润约为838亿元。
回A计划
易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，引入战略投资者有利于恒大加快A股上市进程，同时符合企业价值的发现。
根据中国指数研究院数据，刚刚过去的2016年，恒大地产实现销售额3810亿元，较2015年的2013.4亿元增长近九成，刷新了中国房企全年销售纪录，同时超越万科成为销售规模最大的房企。但目前中国恒大在港股的市值却远低于万科。因此，回归A股有助于恒大估值的修复，以获得更多的资本支持。
同时，引入战投对恒大最直接的影响在于降低负债率，优化财务结构。根据中信建投测算，恒大2016年中期业绩报告总借款为3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿;在成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿，净资产增加300亿至2120亿，其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。
根据Wind资讯，按照申银万国行业分类，2016年上半年，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%，企业平均资产负债率为77%。
根据恒大路演资料，“引战”工作的落地是恒大回归A股的重要一步，接下来或进一步公布重组方案。
2016年10月，凯隆置业、恒大地产与深深房、深圳投资控股达成协议，深深房以发行股票或现金方式向凯隆置业收购恒大地产全部权益。交易完成后，凯隆置业变成A股上市公司深深房的股东。
但恒大地产要真正实现A股上市还需要经过几个关卡：
12月12日，深深房发布公告称，由于重组方案较为复杂，且涉及购买的资产规模较大，公司无法在12月13日前披露重组预案，因此申请股票继续停牌，并预计在累计不超过6个月的时间内披露相关预案。
恒大公告也显示，双方拟在未来7个月的排他期内敲定交易细节。据此推算，恒大最晚将于2017年6月公布重组方案。此外，其分拆上市方案还需等待监管层批准。
除了需要两家公司董事会、股东大会通过外，还要获得证监会以及香港联交所关于恒大分拆上市申请的同意，并豁免其为中国恒大集团股东提供认购深深房股份的机会。
同时，由于深深房A的实际控制人为深圳市国资委，所以该资产重组方案也须得到深圳市政府和国资委的批准。
（来源：经济观察报记者：余舒虹）
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