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SOHO3Q不好念的生意经:市场遇冷打折出售 出租率不高

  在房地产企业开拓的新业务中,联合办公无疑是当下开发商最关注的焦点之一。从阳光100联合优客工场全国布局,到SOHO 3Q在北京上海接连落子,再到最近龙湖“一展空间”入市,随着越来越多的开发商试水联合办公,人们不禁疑问,之前如SOHO 3Q这些明星级众创空间目前的生存状况如何?联合办公会成为房企新的利润增长点吗?

  脆弱的租金

  龙湖的“一展空间”入市和远洋与WeWork的牵手,一时让两家公司成为联合办公领域里最新曝光的开发商。但早些时候,风头还属于SOHO中国。

  “3Q是SOHO中国改散售为自持模式后的一次新尝试。”一位行业人士分析,自持经营资金回笼周期长,尤其是部分项目的出租率较低。3Q从位置不佳的裙楼或者写字楼较差位置着手,尝试解决空置难题。截至2016年上半年,SOHO 3Q在北京和上海开办了16个中心,提供13603个工位。按照该公司设想,今年底,3Q工位将超过1.5万个。

  然而,小微企业客户的流动速度之快,给联合办公空间的租金收益带来不稳定因素。“为使租赁服务更为灵活,SOHO 3Q将租赁合同以周为单位签订。”SOHO 3Q的销售人员告诉北京商报记者。“价格对出租率的影响不可忽略。”一位熟悉北京写字楼市场的人士告诉北京商报记者,一些联合办公项目为改变出租率低的局面,不时采取促销策略,对一些工位及单间放出折扣,为了培养原有工位上的客户升级到单间,甚至放出5折的优惠。

  SOHO 3Q刚起步时开放式办公桌的租金定为4000元/人/月,独立办公室超过5000元/人/月,因租金过高遭遇市场冷遇后采取打折的方式降低租金,普遍为4.5-7折,SOHO中国董事长潘石屹就曾表示,旗下产品正在以亏损20%的代价对外出租。

  降价可以让人气提升,但往往无法持续,小微企业房租支付能力差,涨价客户就会流失。而一旦小微企业成长,办公环境又可能不再满足需求,如何增加新客户黏性是行业普遍面临的课题。

  出租率的困扰

  与租金收益难保证相比,出租率不高更让联合办公难以面对。数据显示,3Q上半年出租率约70%,并不算理想。万科集团商业地产总经理丁长峰认为,联合办公空间出租率75%以下不赚钱。WE+联合办公空间创始人刘彦燊认为,联合办公项目出租率在85%以上才算成功。

  誉翔安合伙人赵敬川告诉北京商报记者,联合办公的确存在溢价空间。比如将一个租金在5元/天/平方米的乙级写字楼改造成联合办公,其租金可以达到7-12元/天/平方米的水平,但出租率不高也是行业共识。

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