每天早上5点59分，香港首富李嘉诚的闹钟就会响起，看完新闻后，他或自己开车去打高尔夫球，或自己在家锻炼身体。一位长期追踪李嘉诚新闻的香港记者曾经调侃称，“很少有人能早上堵到他，因为他早上起得太早了”。
长期锻炼身体，或许是让这位88岁的老人还能保持头脑清醒的秘诀之一。
头脑清晰的李嘉诚在内地和香港的产业布局上到底做了怎样的思考？或者在李嘉诚商业帝国的最核心层曾经做过怎样的战略布局？这些问题，外界也只能通过其现在的商业路径窥得点滴。
时富证券联席董事邓建初对第一财经1℃记者称，李嘉诚首先是位精明的生意人，他抛售香港和内地的资产，未必是看淡香港或内地市场发展，而是他看到，目前不论是香港还是内地的资产，都处在历史高位，低买高卖是他一贯的生意经。
但在2016年，香港地皮处在高位之时，李家再次购入地皮的做法，有违其一贯的低买高卖策略。这令外界有点摸不清他们的套路。
同时，在英联邦国家的投资布局，随着英国脱欧等事件的影响，其前景也变得不确定起来。
坚持低买高卖策略
根据地产数据及分析公司Real Capital Analytics（RCA）的分析数据，香港商用物业成交量在2016年上半年录得约17%的升幅，购买力主要来自内地的企业买家。这些企业买家更多是为了拥有地标性物业，而非单纯作投资用途，一些国际投资者也重新注视香港房地产市场。市场预期中，将有更多内地买家争相购买重要的单栋物业，更令市况火热。
李嘉诚近日要出手的香港中环中心，完全符合很多内地买家心中的完美标的。坐标中环、单栋大厦、地标性物业都是这座大楼的关键词。最新市场消息盛传，此次中环中心的售价接近358亿港元，平均每平方尺2.9万港元。一旦交易落实，这将成为香港历史上最大宗的物业买卖。
莱坊高级董事兼估价及咨询部主管林浩文对1℃记者称，如果中环中心真地出手，相信价钱会非常有吸引力。不过他认为，李嘉诚出售中环中心，不会是摸顶出售，因为他预计未来写字楼价格还会有一轮上涨空间。
根据仲量联行最新数据，截至9月底，中环甲级写字楼空置率都在1.5%，而香港整体的甲级写字楼空置率为4.2%，这说明中环的需求相对旺盛。多数市场人士认为，香港楼市已经到顶了，瑞信在最近的研究报告中称，香港的楼市同时面对期房的供应以及加息风险上升，预计到2018年底，香港楼价将有22%的调整。而纪惠集团行政总裁汤文亮则认为，目前香港连局外人都开始叫“专家买楼”，说明市场已经到达顶峰。
在这种环境下，李嘉诚旗下的长江实业地产有限公司（下称“长实地产”，01113.HK）明年的重点销售策略，就是在香港大卖特卖。长实地产执行董事赵国雄近日称，2017年的销售重点会放在香港，全年有多个项目准备排队登场，总共大约有3500多套房子可以出售，还有数个豪宅项目在筹备中。
不过，邓建初认为，如果单从李嘉诚卖楼策略来谈李嘉诚要撤出香港为时尚早，香港是国际金融中心，地少人多，作为精明商人的李嘉诚不会这么快放弃香港市场，除非李嘉诚把长江中心卖出。而李泽钜在一次公开讲话中称，长江集团中心是旗下员工办公的地方，绝对不会出售。
李嘉诚在2015年6月曾经说过，在香港买不到地，是因为超出集团预算，要计算“面粉价”和“面包价”，如果“面粉贵过面包”，就不会买，因为要为股东争取利益。
问题是，这个时候李嘉诚又出手买地了。
9月中旬，香港地政总署公布，九肚丽坪路住宅地以19.53亿港元批出，中标财团为长实地产，此次楼面价格为每平方尺8001港元，较估值上限高出约33.4%。而长实上一次拿地要追溯至2012年11月，当时以超过29亿港元，投得马鞍山落禾沙彩街限量地。
实际上，2015年香港的土地市场非常炽热，但到了2015年下半年，画风急剧扭转。根据香港地政总署资料，2015年11月4日和2016年1月25日，位于新界的两幅住宅用地都因为出价过低导致流拍。之后，香港的房地产市场相对冷静，甚至出现了跌价。当时不少媒体渲染称，2016年与1996年金融风暴前夕非常相似。
但至9月份，香港楼价却又出现了回调，根据香港差饷物业估价署公布的私人住宅售价指数，香港首9个月，楼价指数上升约3.7%，升至295.5，而各大地产中介机构更用“李嘉诚杀回地产界”作为说服客户买房的说辞。
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