杭州万科是否存在虚假宣传
“从杭州市城市规划档案馆调取的该项目的《总平面图》和《竣工总平面图》显示，一楼围墙为项目竣工规划核实后搭建的。”西湖区城管局开出的处罚决定书上还有这样的表述。
在接受法治周末记者采访时，陈女士还表示，如果万科西庐的整个《竣工总平面图》上没有围墙，那就说明万科西庐的整个项目规划中是没有围墙的。但是杭州万科从开盘到销售一直未告知购房者事实这一事实，反而以围墙、庭院等作为卖点吸引消费者，甚至在交房时都在通过房屋交付须知的形式承诺围墙的存在，这属于虚假宣传。
“杭州万科在购房合同里是否与一层购房者就围墙、庭院的情况进行约定？或者说，杭州万科是否向一层的购房者承诺，房屋交付时含有围墙？”记者亦就此问题采访杭州万科方面。
杭州万科方面对此事的回复中并未提及围墙一事，只是提及，公司在沙盘模型及实景示范区中均对一楼庭院作了说明和展示，并在商品房买卖合同中与所有买受人作了相应住户对一楼庭院享有专属使用权的约定，不存在欺瞒客户的行为。
对于陈女士的说法，王玉臣分析道，《商品房销售管理办法》第十四条明确规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，内容必须真实、合法、科学、准确。”
“如果陈女士所述均属实，万科的宣传显然不符合‘真实、合法、科学、准确’这八个字。”王玉臣说。
王玉臣还补充道，陈女士等人购房时是在2014年，那时《房地产广告发布规定》尚未实施，当时施行的是《房地产广告发布暂行规定》。《房地产广告发布暂行规定》明确规定：“违反国家有关规定建设的，不得发布广告。”如果万科的确是在2014年2月就开始未经审批建设围墙，说明建设行为中存在违建行为，显然也是不能以此为卖点进行任何销售宣传的。
“所以，我个人认为万科最初的这种行为已经构成了虚假宣传和欺诈。根据合同法第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。业主可以以此为理由请求撤销合同，进行退房。”王玉臣说。
交房程序是否合法
陈女士等人对处罚决定书中的一些关于围墙建设事实的表述也不认可。
处罚决定书称，2015年12月30日，执法人员询问了杭州万科的授权委托人潘木红，潘木红就围墙的基本情况、用途、建造时间进行了阐述。
“经查明，2015年8月18日，万科西庐完成竣工验收，杭州万科在小区竣工验收后开始筹划建设实心围墙，完工日期为2015年11月底。”处罚决定书中写道。
“但事实上，围墙在2014年2月就在建了，并非是2015年8月才开始建设的。”陈女士向记者出示了拍摄日期为2014年2月18日的围墙照片。
记者亦联系杭州万科公关人士，询问“关于围墙，万科西庐在最初的规划中是怎么设计的”，但在发给记者的回复中，杭州万科方面也未回答此问题。
如果陈女士所言属实，万科西庐在2014年即开始建设围墙，而整个小区的规划中并没有围墙，这种情况下，小区能否通过规划验收？
王玉臣认为，若是业主确实有证据证明开发商在进行规划验收时已经存在围墙，说明当时就已经存在违反规划条件的情况，既然不符合规划条件，规划委员会就不能通过规划验收，应当是要求开发商进行整改，整改合格后才能通过规划验收。由此可见，规划委员会的规划验收显然是存在问题的。
“此外，城乡规划法第四十五条明确规定：‘县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。’如果在规划验收时不符合规划条件，严格按照法律讲，万科都不能组织竣工验收，更不能进行竣工验收备案，交付的房屋也就不具备交房条件。
业主或起诉杭州万科及相关政府部门
陈女士告诉记者，5月12日晚，杭州市西湖区蒋村街道办事处的工作人员约谈了部分业主代表，在会谈中，街道办表示围墙是违法建筑，一定要拆除。
“业主代表也表达了几点诉求。第一，60%的业主觉得，如果围墙拆除，花园得不到保障，要求退房；第二，还有部分业主可以接受这样的房子，但是房子是花钱买的，买的时候就带围墙，且一层比二层贵，相当于围墙也是业主花钱买下来的，如果要拆，希望万科方面进行赔偿。”陈女士说。
陈女士称，杭州万科在5月16日上午回复业主代表时表示，一层业主可以选择退房，但只退房款和利息，不退房屋增值部分；如果不退房，可以将围墙改为绿篱。
对此种解决方案，陈女士并不认可：“城管部门之前表示，小区的绿地是公共绿地。如果建设围墙是违法的，那么在公共绿地上建绿篱就可以吗？另外，我们是在房价低点是买的房，现在房价已经涨很多了。”
在王玉臣看来，若围墙地段属于小区的公共绿地，根据物权法规定，建筑区划内的绿地，属于全体业主共有，在未经全体业主同意之前开发商无权加装绿篱。若围墙地段属于城镇公共绿地，不属于小区的，开发商更没有权利加装绿篱。
陈女士表示，如果在未妥善解决问题之前围墙就被拆掉了，业主会考虑起诉杭州万科，同时也会考虑起诉相关政府部门不作为。
“因为这样的围墙在两年前刚开盘销售的时候就存在了，开发商卖房的时候，政府为什么不管，却等老百姓花钱买了房子之后却说是违建，要拆除。”陈女士说。
王玉臣也表示，按照相关的法律规定，规划委员会在进行规划验收的时候，是需要进行现场验收核查的。若是在规划验收之时，确实就已经存在围墙，那么规划委员会就不应该给开发商核发规划验收合格文件。在这种情况下，还能通过规划验收，认定为合格，就说明相关政府部门存在失职。
来源：法治周末 记者 肖莎
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