去年是万科转型元年，在3月31日的年度业绩发布会上，除了盘点业绩，万科还公布了未来十年转型的业务版图：以事业合伙人机制为支持，做“三好住宅”和“城市配套服务商”。

　　2014年，万科全年销售额2151.3亿元，同比增长25.9%；营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅较低，同比分别增长8.1%和4.2%。与此同时，其结算远远低于销售。期间万科结算面积只增长了2%，对应结算收入增长为8%。已售未结金额却增至1946.0亿元，增长了19.9% 。

　　“我们对这个增速是不满意的。”对于2014年万科的毛利率跟ROE增速均下降，万科董秘谭华杰总结下降的主要原因是：一方面是因为地价占房价比例越来越高，开发商利润空间不断被挤压；其次，2014年房价不断下跌，卖出去的现房当期结算会影响当年毛利率。“无论在整个上市公司当中还是房地产行业当中，17.8%接近18%的ROE还是比较高的水平，但是我们并不满意这个水平。”他说。

　　盘踞销售额行业第一多年的万科在2014年被绿地集团赶超，郁亮在去年年底的内部公开信里提出要放弃速度和规模，转而强调回款率与转型。“只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康。”郁亮表示。

　　截至2014年底万科经营性净现金流417.2亿元，同比增长了20倍。年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。“在我们这个行业净负债率40%一般都是属于偏低水平，我们只有5.4%，这意味着我们资金非常宽裕。”郁亮表示，手握现金的重要原因是万科在寻求企业和二手地块的投资机会。

　　在去年地价过度上涨的情况下，万科拿地谨慎，对此郁亮强调，目前手里的存量土地足够2-3年开发需要。他认为，在白银时代，房地产市场总体是安全的。“住宅”仍是未来十年万科最大的业务。万科判断，这个市场房价不会发生断崖式下跌，住宅未来十年依然有非常好的空间。

　　但谭华杰也表示，必须找到新的增长点支持未来十年增长，而且这个增长点必须不在住宅和传统商办里面。房价单边上涨、行业规模整体快速膨胀的年代已经结束，随着经济和城市功能转型，大量新的需求正在浮现出来。

　　根据万科的构想，未来万科整个业务可以概括为“三好住宅”（好房子、好服务、好社区）和“城市配套服务商”。

　　万科提到，移动互联网时代住宅需求、客户需求发生了变化，因此要结合移动互联网时代趋势找到未来最核心的发展方向。“比如说在小区层面，住宅依然是我们最重要业务，同时物业服务也是一个大的业务。家装也是一个可以考虑的业务。在社区层面，度假和养老是未来非常大的两个市场，除此之外，社区商业、公寓、教育、医疗也是值得关注的方向。在城市层面，无论新兴的商业中心还是创业产业园、物流地产都是值得未来关注的方向。”

　　业务转型的同时，万科以事业合伙人制度作为组织层面的制度支持。“事业合伙人”机制被万科称为2014年万科发生最重要的事情，是公司转型最重要的底气。据万科介绍，目前事业合伙人体制有三个层面，在整个公司层面的“合伙人持股计划”，员工层面“项目跟投计划”以及“合伙人团队”。

　　而针对央行、财政部等五部委日前出台的楼市新政，万科总裁郁亮表示，政策改变不了趋势。“从黄金时代到白银时代这是市场发展趋势，而政策对市场健康发展会起到至关重要作用，但是本身并不改变趋势。中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为我们政策调整而改变这个判断。”他说。【财新网】（记者 黎慧玲）

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