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合生创展业绩滑铁卢负债高企 去库存赔本赚吆喝
http://www.redsh.com 2015-03-06 红商网 发布稿件

  业绩“滑铁卢” 负债高企

  2015年2月初,合生被曝出以公司业绩整体下滑为由裁减人员,比例高达20%。对此,合生相关人士在接受采访时对记者表示,裁员是为了实施“事业合伙人制”。她表示,过去房地产企业的销售人员是与销售业绩挂钩的,薪酬和年终奖都根据业绩调整,但合生创展现在把企业业绩与财务人员、甚至法务人员等全员绑定,业绩好则全员分红,只是分红比例不同。

  “合生此次裁员很大原因仍是业绩下滑,资金链紧绷,必须减少人员开支。”据知情人士透露,裁员的确是事实,而且比例或已超过报道的20%。

  合生2014年业绩突遭“滑铁卢”的确可能是合生裁员的根本原因。1月,合生发布2014年全年业绩预告显示,截至2014 年 12 月 31 日止 12 个月,合生合约销售金额约为53.52亿元,较2013年全年112.67亿元同比下降52.5%,销售面积42.1万平方米。值得注意的是,平均售价也有所下调,合生表示,本集团2014年合约销售平均售价为每平方米12702元,较2013年每平方米17205元同比下降26.2%。

  这是合生近5年来最差业绩,也意味着合生连续5年未能达到销售150亿元目标。此前2010年至2012年,合生分别完成销售金额110.4亿、99.4亿和116.43亿元。

  那么,是否是合生的目标过高?事实上,2004年的合生便成为中国首个年销售破百亿,是王石眼中“中国房地产航空母舰”的房企。招商证券研报也曾推算,合生年可售资源高达450亿至500亿元。

  “超级大盘”变超级“拖累”

  “去化率低是合生近年来一直的症结所在。”业内人士表示,受超级大盘战略的拖累,合生已错过转型最佳时期,其高溢价、多囤地、慢周转的开发模式早已不适应如今的市场,而多年积累的高存货也拖累着合生的去库存计划。

  数据显示,合生创展2014年新推货量约180亿,加之既有的约250亿存货,总可售货量约430亿左右。全年销售52.53亿计算,合生创展年去化率仅为12.21%。更现实的是,合生2014年中报显示,存货高达788.91亿港元,较2013年底765.34亿再度上涨,若按照2014年去化来看,去化期将高达11年。

  “超级大盘”的策略失当,布局与产品定位的局限性,也不能忽视。合生创展在一线城市坚持高端定位,频频开发超级大盘或者顶级豪宅项目。有业内人士称,现阶段合生最大的包袱便是京津新城的“超级大盘”。这个合生寄予带来飞跃的超2万亩土地的项目,却成了最大的拖累。

  此外,合生的负债不断高企。中期报告显示,截至2014年6月底,合生总负债891.52亿港元,较2013年800.26亿港币,上升近百亿。其中短期负债513.8亿港币,较2013年底418.5亿港币上升超20%。仅2015年需还债154.8亿港币,占短期负债30%。

  同时,管理层的动荡导致合生创展方向不明。自2008年以来,合生创展先后出现谢世东、陈长缨、薛虎、张懿等总裁的离职更换,另有董事局副主席赵海等其他高管不断离开,致使管理层无强人。

  上述业内人士称,虽然合生有改变现状的意愿,但多年的低周转已经带来实质性的伤害。尽管合生还会通过再发债、加快推盘、减持套现等加快回笼资金,但面对巨额的到期债务,显得有些杯水车薪。加上销售执行差,融资成本普遍增加,其未来再融资的压力也不断加大,利润水平也将受到较大影响,财务安全值得警惕。(经济参考报)

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