库存积压销售不畅,负债累累的嘉凯城陷入卖的越多、亏的越多的地步;此外,嘉凯城为子公司的担保金额超过公司净资产的两倍。
根据11月初的两则出售公告,嘉凯城将手中的银行和保险资产先后挂牌出售。就在上市房企纷纷加速涉足金融之时,嘉凯城却逆市“去金融化”,公司对外称是为了聚焦主业,但在越卖越亏的现实面前,盈利才是更现实的压力。
房地产本是暴利行业,但是像嘉凯城这样,房子卖的越多,公司亏的越多的情况并不常见。作为浙江省国资委旗下唯一经营房地产的上市公司,嘉凯城的陷落更像是人祸,而非天灾。
房子越卖越亏
央行的一纸降息公告让上市房企乐开了花,降息后的首个交易日,嘉凯城的股价牢牢封于涨停板,然而这仅是昙花一现,随后公司股价便再度低迷,即使大盘放天量创新高,嘉凯城依然难有起色。对于嘉凯城来说,降息难以起到立竿见影的效果,变卖股权对扭亏更加直接。
11月8日,嘉凯城公告称,公司拟以不低于1.7亿元的价格出售子公司持有的浙商财产保险股份有限公司8250万股股权,如果在年底前完成转让,公司有望获得税后利润6551.68万元。嘉凯城表示,这“将对本公司2014年的经营业绩产生积极的影响”。
三季报显示,嘉凯城前三季度实现营收57.25亿元,同比下降2.46%;归属于上市公司股东的净利润-5827.68万元,同比骤降214.85%。显然,如果股权转让得以在年底之前实现,加之楼市回暖,公司有望摆脱全年亏损的窘境。
实际上,为了扭亏,在上述股权出售之前的11月4日,嘉凯城还宣布以不低于5365万元的价格挂牌出售子公司持有的杭州银行股份有限公司600万股股份。同样,此次银行股权出售若在年前完成,预计可产生税后利润3647万元,也将对“本公司2014年的经营业绩产生积极的影响”。
从借壳上市时的利润十数亿到如今靠卖股权保利润,嘉凯城只用了5年时间,而公司的好日子只维持了两年光景。
2009年10月底,嘉凯城完成了历时三年的借壳计划,公司当年就给出了靓丽的年报,收入达到73.53亿元,净利润达到13.4亿元;来年的2010年,虽然净利润略有下滑但还是接近12亿元,同期收入已经超过90亿元。
但从2011年开始,嘉凯城开始业绩变脸。2011-2013年,公司收入从64.85亿元增长至112.48亿元,但净利润却从1.87亿元下降至0.26亿元,2011年业绩跳水成为公司的转折点。
到了2014年前三季度,嘉凯城更是直接陷入亏损,虽然公司前三季度实现近60亿元的销售收入,但还是亏损了1.16亿元。2012年,公司也曾前三季度亏损,公司靠降价售楼才勉强实现了全年3000万元的净利润。
嘉凯城囤地较早,楼盘定位中高端,虽然楼市政策的不断调整使部分房企也曾出现业绩动荡,但像嘉凯城这样一蹶不振的几乎没有,是什么让公司一步步滑向亏损的境地呢?
恶性循环
嘉凯城拿地高峰期集中在2010年和2011年。2009年,公司存货不足70亿元,第二年就达到了130.69亿元,2011年进一步提高到近184亿元;随后两年,嘉凯城存货虽有增加但增幅明显放缓,进入2014年,公司开始了又一轮集中拿地,截至三季度末,存货金额已经从年初的226.5亿元增长至285.33亿元。
公司在拿地方面高歌猛进,另一方面其销售却难言乐观。2011年,嘉凯城实现合同销售面积25.06万平方米,合同销售金额39.45亿元;2012年分别为44.6万平方米和78.2亿元;2013年分别为35.74万平方米和79.8亿元。
销售面积止步不前,开工和完工项目却大步向前。2011-2013年,嘉凯城交付面积分别为35.16万、27.3万和76.71万平方米,同期新开工面积分别为34.14万、75.6万和35.83万平方米,公司的摊子越铺越大。
年销售面积只有30余万平米,土地储备却高达数百万平米,在房地产行业风光不再的情况下,公司如何实现快速去库存呢?不是嘉凯城不想去库存,但公司已经建好的房子已经够卖半年的了。
2013年年报显示,嘉凯城存货中的“开发产品”也即完工的楼盘账面余额为52.33亿元,当年公司全年收入为112.48亿元,已完工楼盘账面余额相当于公司半年的收入,而且公司的预收款还略有下降,难道是公司惜售待涨?
显然不是。“加强渠道营销,创新营销方式”在公司年报中被强调再三。从存货猛增的2010年算起,公司收入涨幅刚刚超过两成,但累计完工未售的楼盘已经从24.62亿元增长了一倍有余。
也就是说,在行业高景气度时,嘉凯城大量囤地,但由于限购等政策陆续出台,公司销售节奏被打乱,随着房企存货越来越多,业务集中在二三线城市的嘉凯城已经积重难返,即使降价促销,积压的楼盘也难以快速处理。
从嘉凯城房地产业务的毛利率可见一斑。2011-2013年,公司房地产板块的毛利率分别为42.37%、35.49%、25.37%,三年时间下降了近两成,原本高利润的房地产业在嘉凯城手中变成了低毛利。
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