国家明令禁止

　　绿地中心违规销售“返租”商铺

　　市民张先生近日向记者反映，自己购买了吴江绿地中心的一套60余平商铺，价值200多万。开发商表示该商铺是承诺10年包租的，前四年的租金将一次性在房款中抵扣。“我的商铺价值200多万，它们给我抵扣了四年租金，最后只给了我一张160多万的发票。那这样另外40多万房款是不是有漏税嫌疑?”同时，张先生表示，自己最近才了解到，绿地中心这种包租、返租形式的商铺，是国家明令禁止的。张先生了解后担心这套商铺未来会产生风险，十分焦急。

　　正如张先生所言，绿地中心“十年包租”的广告近日铺天盖地，西环高架上的高炮广告、电台广告以及随处可见的宣传单页，开发商无不把“十年包租”作为商铺销售的最重要卖点进行宣传。记者随后驱车来到位于吴江区滨湖新城核心位置的绿地中心项目销售案场。一名置业顾问接待了记者，当记者表示想了解商铺情况时，这名置业顾问就非常热情的向记者介绍他们的十年包租计划：“你买了我们的商铺，同时就可以和绿地旗下的商管公司签署一份十年包租协议，前4年每年房款的6%可以直接抵扣房款，后六年每年可以拿到7—8%的固定回报。确保没有风险的。”记者随后表示担心这样的销售模式是否违规时，她笃定的表示：绿地是国有企业，这方面没有问题的。

　　关于置业顾问所谓的“没有问题”，记者了解到，建设部《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　为了强调这一“禁售令”，2012年9月13日，苏州市住建局又再次下发通知：房地产开发企业不得采取售后包租，或委托其他机构以变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产开发企业不得以提供定期回报、原价回购、承诺无(低)风险投资等方式返本销售，或者委托其他机构以变相返本销售的方式销售商品房(包括房屋使用权或收益权)。房地产开发企业不得违反土地使用和规划设计要求分割拆零销售，或者委托其他机构变相分割拆零销售商品房。

　　4年租金抵充房款

　　律师：开发商涉嫌偷税漏税

　　关于发票金额的问题，张先生表示，自己购买的商铺是按照每年合同价6%的租金，4年合同价24%的租金抵扣房款，在购买商铺时只需支付76%的房款。“通常付款之后，开发商应该当场提供发票，但我拿到的发票金额也只有总房价的76%。”他表示，由于发票上的金额低于总价款，如果自己以后将商铺卖出去，将承担差价的税费损失。对于这个问题，记者又向置业顾问详细了解，这名置业顾问似乎并不熟知，于是请来了一名女性案场经理。案场经理表示：前4年租金确实是直接抵扣房款的，这部分是没有发票的，客户最终拿到的发票金额为房款减去4年租金收益的金额。以记者询问的一套64平二楼商铺为例，单价33000元/平，总价为211.7万余元，前4年6%的租金收益共计50.6万，也就是说开发商到时只会开具一张161.1万的购房发票。

　　对此，江苏尚韬律师事务所孟维生律师表示：开发商这样的销售行为涉嫌透漏税。“价值211万的房产，出具161万的购房发票，其中40万的税费开发商明显就漏掉了。”

　　变相产权式商铺拆分销售统一经营潜在风险大

　　和大多数打着“包租”“返租”旗号的商铺一样，绿地中心也存在着分割销售统一经营的“无墙”问题。据悉，绿地中心整个二层被分割成20多间40—80平不等的小商铺对外销售。当记者询问未来经营业态时，案场经理表示：二楼主要将打造成一个美食中心，辅以一些其他相关业态。“但一般餐饮店铺面积都会较大，不会只有五六十平吧?”随后记者表示了疑问，“我买的商铺未来是否会和别人家的打通经营，这样一来是不是我的商铺就变成没有墙了?”案场经理表示：未来经营主要由商管公司具体操作，为了统一经营需要，不排除临时将几间商铺合并出租经营。通过案场经理的解释，记者基本了解到，虽然绿地中心是打着“独立商铺”的旗号销售的，但到了经营阶段，其实还是一种变相的产权式商铺。对于这样的模式，相关专家提醒其背后潜在着较大的风险：产权式商铺的核心在于承诺给投资者一个超长时限的经营托管，同时将分散销售的商铺打通统一经营。然而，这类商铺未来的经营完全依赖于商管公司的运营情况，存在相当大的变数。“若十年后市场没有培育起来，那商铺未来的前景就很难得到保障。商业项目的统一性不复存在，业主的风险十分大。”

　　返租商铺的四大致命伤

　　“返租”商铺操作是否合理，又存在哪些风险?记者在采访中了解到，开发商直接进行商铺“返租”是违规的，国家已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售。如今，开发商采取的操作方法往往是成立一个独立的经营子公司，由该公司进行“返租”操作，从而规避法律规定，这种操作方法实际上是打了政策的擦边球。相关律师总结了此类反租式商铺的四大问题，提醒购房者在购买时一定要谨慎规避风险。

　　业主身份难界定

　　不管是开发商直接返租，还是由某家商业公司委托经营，如果买卖商铺时，双方协议出现了固定收益率，法律一般会认定双方是借贷关系。认购者只是属于一般债权人，项目成功不排除开发商能按照承诺兑现，但项目一旦失败，所承诺的固定收益很难得到保证。

　　而租赁合同是经营公司与商家签订的，购房者委托经营公司出租，出租取得租金再返还给业主，业主跟商场没有法律关系，更不是直接关系。如果与商场签合同的经营公司跑路了，那么业主回收“返租”租金将很困难。

　　高回报源自高售价

　　“返租”商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺，开发商认为，“返租”商铺回报率高，购买后可直接收益，因此定价也要比普通销售的商铺要高一些。一名不愿意透露姓名的业内人士认为，目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格，“返租”期间的回报就是用这些多出的销售收入来分期支付给消费者，可谓羊毛出在羊身上。

　　经营主体问题多风险大

　　以商铺“返租”形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，实际上如果经营不善，也可能是“双败”。商业的价值来自于经营，如果经营主体没有能力把这个产业做起来，最后商业体做死了。对于业主来说，如果“返租”期结束后不能续租，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱，业主手中的物业就成了没有价值的资产。

　　部分返租商铺产权不清晰

　　部分“返租”商铺还存在着产权不清晰的问题，不少商铺原本属于开发商自用，当时已经确权甚至办理了房产证。如今将其再次销售，这时候购买的业主就有可能会不能拿到属于自己的房产证。

　　此外，购房者还需要了解清楚该物业是否已经抵押，如果抵押的话，是不能进行产权分割的。律师提醒，有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再注销抵押，然后才跟业主签正式的合同，这样的商铺风险比较大。

　　返租商铺的四大致命伤

　　“返租”商铺操作是否合理，又存在哪些风险?记者在采访中了解到，开发商直接进行商铺“返租”是违规的，国家已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售。如今，开发商采取的操作方法往往是成立一个独立的经营子公司，由该公司进行“返租”操作，从而规避法律规定，这种操作方法实际上是打了政策的擦边球。相关律师总结了此类反租式商铺的四大问题，提醒购房者在购买时一定要谨慎规避风险。

　　业主身份难界定

　　不管是开发商直接返租，还是由某家商业公司委托经营，如果买卖商铺时，双方协议出现了固定收益率，法律一般会认定双方是借贷关系。认购者只是属于一般债权人，项目成功不排除开发商能按照承诺兑现，但项目一旦失败，所承诺的固定收益很难得到保证。

　　而租赁合同是经营公司与商家签订的，购房者委托经营公司出租，出租取得租金再返还给业主，业主跟商场没有法律关系，更不是直接关系。如果与商场签合同的经营公司跑路了，那么业主回收“返租”租金将很困难。

　　高回报源自高售价

　　“返租”商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺，开发商认为，“返租”商铺回报率高，购买后可直接收益，因此定价也要比普通销售的商铺要高一些。一名不愿意透露姓名的业内人士认为，目前商铺“返租”销售的价格都会高于周边同类商铺价格，“返租”期间的回报就是用这些多出的销售收入来分期支付给消费者，可谓羊毛出在羊身上。

　　经营主体问题多风险大

　　以商铺“返租”形式进行销售，开发商可以迅速回笼资金，业主的初期利益也得到保障，表面上看是双赢，实际上如果经营不善，也可能是“双败”。商业的价值来自于经营，如果经营主体没有能力把这个产业做起来，最后商业体做死了。对于业主来说，如果“返租”期结束后不能续租，那么商业项目的统一性将无从谈起。直接的后果是越做越乱，业主手中的物业就成了没有价值的资产。

　　部分返租商铺产权不清晰

　　部分“返租”商铺还存在着产权不清晰的问题，不少商铺原本属于开发商自用，当时已经确权甚至办理了房产证。如今将其再次销售，这时候购买的业主就有可能会不能拿到属于自己的房产证。

　　此外，购房者还需要了解清楚该物业是否已经抵押，如果抵押的话，是不能进行产权分割的。律师提醒，有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再注销抵押，然后才跟业主签正式的合同，这样的商铺风险比较大。来源：中华网财经频道

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