“霸王条款”

　　 基于销售员们曾给予“不降价”的口头承诺，前期高价买房的业主们提出，希望远洋一方平等对待北润园所有业主的权益，补偿2010年4月和12月，以2.5万均价购买远洋一方业主的差价。

　　 事实上，类似的“降价纠纷”，在金融危机期间即多有先例。2008年，万科地产在杭州率先降价，此举不但遭到业主强烈反击，售楼处被砸，工作人员被打，更遭到杭州市其他开发商的联合谴责，称其破坏了“价格联盟”。

　　 开发商对此予以回绝。在给业主的回函中，远洋地产强调，关于房价一事，“我们所有的承诺已体现在双方签署的合同中，我们按照合同约定执行”。

　　 基于延迟封顶造成的购房成本上升，业主们还向开发商提出第二个诉求，即维持业主20％及50％的首付比例不变，并对利率差异给予补偿。但这在“远洋一方”看来也不可接受。远洋地产向财新《新世纪》记者解释，对于该项目，公司与客户双方签署的合同中并未承诺楼座的封顶时间。

　　 一位业内人士认为“这是行规”。在购房过程中，开发商一般不会给出明确的封顶时间，因为封顶的时限本身有很大的不可控因素，包括季节、开发商的资金状况、施工单位的进度等，其中主要与总包单位有关，总包下面还有各个分包，一个分包单位的施工慢了，整个项目的进度都会受到影响。

　　 诉求被开发商一一驳回后，不少业主才认真翻看合同。合同附件中，有一条曾被他们中大多数人忽略的条款：“因金融机构贷款政策调整等原因导致买受人未能获得银行贷款或所获得的银行贷款不足支付其所应付之购房款的，该情况不属于不可抗力或情势变更的范围，买受人需按合同约定支付购房款，并应承担如逾期所致的违约责任。”

　　 业主们对此条单方面加重其义务的条款颇为不平。在合同中，这一重要条款非但没有突出显示，反而以更小的字号印刷。令其更感不公的是，在买房人全面承担政策变动带来的不利的同时，因政策原因造成开发商延迟交房，则是免责的。

　　 大成律师事务所合伙人崔桂台认为，合同中的此项条款虽然看去“滴水不漏”，但相关的调控政策，是在交易双方签约之后发生的客观情况，是双方均无法预见、无法避免和克服的客观情况。如果将其排除在不可抗力或情势变更之外，显然违反了民事交易中的“公平原则”。

　　 业主们与开发商方面前后两次接洽，并未达成共识。不少无力支付首付款的业主坚持要求退房。而根据双方在合同中的约定，买受人提出书面退房申请后，需经出卖人同意；若不同意，双方应继续履行合同；如果同意的话，买受人则要支付20％的违约金。

　　 “这都是霸王条款！”业主们此时才意识到，他们已经被自己所签署的合同约定困于进退两难之境。

　　谁尝苦果？

　　 与开发商多次交涉无果后，3月8日，众业主无奈只得集体来到朝阳区建委和房屋管理局投诉远洋地产的“违规行为”。

　　 然而，建委的工作人员告诉他们，在合同当中，开发商并未与其约定楼房封顶时间，只要能按时交房，谈不上违规违约。“就算是给你们有过承诺，你们现在也口说无凭啊！”

　　 至于价格问题，则应由发改委负责监管。该工作人员向其解释，“一房一价”是为了保证商品房销售的公开、透明，对备案的价格并不审查，开发商当然可以打折销售。

　　 关于政策原因导致业主无力履约，能否无条件退房的问题，房管局的工作人员也颇感无奈，“当初制定政策时没人想到会有这么多问题。”

　　 业主们的面前，似乎只剩下诉讼一条途径。而冗长的法律程序和诉讼风险让他们大部分人提前有了挫败感。在楼市涨跌莫测的变局中，开发商可以组成价格联盟，有绝对的话语权，相比之下，他们觉得自己更像是案板上的鱼肉。

　　 以合同为例，上述业内人士向财新《新世纪》记者表示，房地产销售合同经历了一个不断完善的过程，但事实上，更多是单方面加强了对开发商利益的保护，购房者只能按照合同范本签署合同，就算有异议，也往往得不到回应和解决。

　　 也正是针对买卖双方不平等的缔约地位，各地政府都曾出台指导性的标准合同。而开发商依然可以补充协议的方式制定“霸王条款”。不少地方的政府则以专项检查、专项审查的方式为处于弱势方的消费者“把关”。

　　 而这种行政性审查，其效率及公平性却差强人意。陈旭对财新《新世纪》记者说，如果交易信息能够多一些透明，如果政府能够在对交易多一些有效的事前监管，如果相关的法律能够更完善一些，如果对于开发商的欺诈行为多一些实质性的约束，也许他们就不至于走到今天这个地步。

　　 在一些学者呼吁政府进一步加强监管、更新标准合同的同时，一位公共政策专家则向财新《新世纪》记者指出，市场的形成，还是主要依赖买卖双方的博弈，目前维权者的困境主要是扭曲的供需关系造成的，政府应该做的是从土地垄断的源头上增加供给。

　　 不过，现阶段的调控仍着力抑制投机性的需求。中原地产最新数据显示，限购政策出台后，以投资客为主的高档住宅市场立刻萎缩。以上海为例，2月份单价4万元以上的高档二手房成交仅占全部成交量3％，相应地单价2万元以下的中低档房源占比却提高到总成交量48％。限购对于投资投机性需求的打击确实立竿见影。但楼市调控令并不能精确绕开维权者们那样的“刚需”，而以大规模投资保障房为主的扩大供给措施，也并不能惠及小王那样有一定收入基础的人群。

　　 在远洋一方等楼盘率先降价后，北京楼市成交量的冰点也提前来临。北京房地产交易管理网数据显示，3月6日，北京市住宅成交仅51套。

　　但在小王们这些纠结于能否实现住房梦的业主们看来，这并不意味着调控的成功。他们仍然有着难以平息的困惑：为何房地产市场的所有损失最终都是弱者来埋单？