“交了88.8万元诚意金，打算买套1500万元的别墅，没想到两个月之后开盘价却变成了2250万元。”一场官司，将深圳私企老板雷先生与赫赫有名的央企华侨城集团联系在一起，前者是交了88.8万元认筹金的“准业主”，后者则是深圳著名别墅项目东部华侨城天麓的开发商。

　　近期，这场官司二审结果出炉，维持一审原判，雷先生一方败诉。

　　“年前不准备上诉了，先好好过个年再说吧。”记者致电雷先生，电话那头的声音显得有些疲惫，但他并不打算就此罢休：“年后准备向高院上诉。”对于这场官司，有业内人士评价，类似通过“认筹”蓄客调高售价的方式普遍存在，但像华侨城别墅这种开盘价比认筹时的承诺高出750万元的情况，的确并不多见。

　　深圳一位法律界人士则一针见血地指出，在现有的法律条文下，缺少对开发商捂盘惜售的明确规定和法律处罚，是导致此类案件层出不穷的重要原因。在中国房地产快速发展的今天，有关房地产销售管理的法规急需出台，以保护更多购房者的合法权益。

　　一场持续18个月的买房纠葛

　　“真没想到买套房会惹来这么多事。”在雷先生位于深圳车公庙的办公室，他向记者讲述了一年半来的买房纠葛。

　　一切还得从2009年6月8日说起，这一天，雷先生与深圳东部华侨城有限公司签订“高尔夫VIP卡申请函”，获得天麓六区28A双拼别墅的锁定房号优先认购权，并交纳诚意金88.8万元。

　　“之所以愿意交纳诚意金，完全是因为当时他们承诺房价为5.7万元/平方米，一套273平方米的别墅总价1500万元，我觉得这个价格还可以接受。”回顾起当时的情况，雷先生历历在目。

　　也许是接单心切，东部华侨城天麓的一位杨姓置业顾问甚至在一张东部华侨城的信封上，写下了书面承诺：“双拼28A户型，暂定6月28日开盘，预计价格1500万元左右。”然而，事情的进展却跟这个承诺相差太远。不仅开盘时间从6月28日一直拖到了8月8日，开盘价更是让雷先生大跌眼镜：原本以为1500万元就可以买到的双拼别墅，总价居然升到了2250万元，单价超过8.2万元/平方米。

　　和雷先生有相同遭遇的20多位购房者，在开盘当天还与开发商发生了冲突。雷先生告诉记者，一套别墅的认筹金高达88.8万元，20多位业主交纳给华侨城的认筹金就接近2000万元，从6月到8月两个月的时间里，这笔钱足以帮助开发商应付资金链的困境了。

　　在采访过程中，雷先生告诉记者，多年来自己并不只在国内置业，在澳大利亚等国也购置有房产，但在国外享受到的服务都让他非常舒心。而这次买房的经历，却让他难以理解。

　　一二审均败诉

　　2010年8月，在与华侨城方面多次沟通无果的情况下，雷先生将华侨城告上法庭。

　　其代理律师认为，被告在房价快速上涨的情况下，利用自身的优势地位和信息不对称的条件，一方面推迟开盘日期，捂盘惜售；另一方面擅自加价，哄抬楼价。因此被告应该按定金罚则再返还定金88.8万元，并赔偿原告经济损失。

　　8月12日，深圳市盐田区人民法院开庭审理了此案。法院在判决中表示：原告与被告之间存在房屋预购协议，但原告交纳的88.8万元诚意金，其所获得的对价是锁定因特拉根天麓街区（天麓六区）28A房号，不能证明被告具有将房产出售给原告的意思表示。

　　同样，双方争论的焦点——华侨城杨姓员工的手写承诺，法院也判决该书写便条不能证明被告具有将房产出售给原告的意思表示。

　　法院在判决书中还称，根据双方约定，原告认购涉案房产的交易价格因以发售日为准，但由于交易价格大幅提升，原告未能认购，被告也因此按照约定给原告退回了诚意金。因此，原被告之间并未成立房屋买卖合同。

　　一审判决之后，2010年9月27日，雷先生不服上诉至深圳市中级法院。但12月9日公布的二审结果是，法院驳回上诉，维持原判。

　　相关法律亟待完善

　　业内人士告诉记者，在房地产营销领域，诚意金一直都大行其道。

　　与定金不同，所谓的诚意金是开发商探测市场情况、积蓄客源的法宝。同时，这笔“诚意金”能让开发商在短时期内收回大笔资金。

　　对于华侨城来说，一套别墅88.8万元的诚意金相比普通住宅称得上是“天价”，同时，开盘时间比之前的承诺又晚了两个月时间，这些因素都激发了购房者的不满。深圳知名房地产律师、广东信荣律师事务所主任张茂荣告诉记者，从法律层面上看，捂盘惜售不是一个法律概念，由于没有明确的处罚依据，打击捂盘惜售存在法律上的障碍，也导致了此类案件屡禁不止。

　　张茂荣指出，2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号文件，俗称国六条），2007年7月13日，原深圳市国土房产局（现深圳市规划与国土资源委员会）下发深国房〔2007〕331号文件《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》中，都明确规定开发企业不得囤积房源、捂盘惜售。

　　但是，目前政府打击捂盘惜售的文件仅散见于国务院各部委、地方政府、房地产主管机关出台的《意见》、《通知》中，从法律效力上说顶多属于法律规范以外的政府规范性文件。因此，除非同时涉嫌商业欺诈、行贿受贿等有明确规定的违法行为，否则只有将捂盘惜售行为纳入法律框架内予以明确规定，才能实施有效打击。

　　至于解决方法，张茂荣建议政府相关部门必须尽快修正《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售办理办法》等法律法规，以有效保护购房者的合法权益。

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