南京“盛世公馆”何敢“低价抛售”

　　调查发现，不少类似酒店式公寓还在打政策擦边球，违规开发建设

　　本报记者 黄勇

　　南京楼市近日再现回暖之势，一些房子也打着各种好听的名字入市，比如“酒店式公寓”、“精装公馆”、“收益型公馆”等等。因为价格相比周边的住宅要低，这些“公馆”颇受购房者的追捧，1月8日河西二次推房的盛世公馆就是典型的例子。然而在买房过程中，不少购房者发现，这些房子往往面临着无法落户、不能使用住房公积金贷款和商业贷款期限为10年、水电按商业标准收取等弊端。 那么，这些特殊的公寓、特别的公馆和通常意义上的住宅有什么不同？又将何去何从？记者进行了一番调查。

　　盛世公馆实为办公业务楼

　　“盛世公馆到底是住宅楼还是办公楼？”近日，特意从扬州来宁买房的李先生致电本报说，他听朋友介绍，1月8日河西盛世公馆二期再推新房源，均价每平米12000元起，总价40万起，就能搞定一套房子。“这个价格在河西是真正的低价 ，我们当初就是冲着这个价格来的！”然而，开盘当天，他赶至现场却傻了眼。售楼处展示的是住宅户型的房子，效果图上厨房、卧室、卫生间等一应俱全，建设现场，也是建住宅的摸样。然而，工地北侧一处不起眼的规划公示牌上，该房子的项目名称竟然是“办公业务楼”。

　　昨天，记者以购房者身份来到该楼盘售楼处。售楼处销售小姐热情地告诉记者，“盛世公馆很好卖的，项目一层配有各类商业配套以及酒店式设施，能极大地方便居家生活。”当记者问及为什么项目名称叫“办公业务楼”时，销售人员表示“不是很清楚”，需要咨询一下才能确定。

　　“谁告诉你这是住宅的。”让人诧异的是，该楼盘代理机构的一位负责人矢口否认并解释说，这里是酒店式公寓，用地性质为商业金融、办公用地，房子只有40年产权，不过“房产证跟普通房子的房产证一样”。

　　当记者问及落户的一系列细节问题时，该负责人表示，盛世公馆水价为民用水价格，电价是商业电价格，首付需付50%，无法使用住房公积金贷款，只能申请10年期的商业贷款，且不通管道天然气和煤气，物业费也有可能按商业标准收取，“契税是3%”。

　　记者注意到，售楼处倒的确是挂出了“诚意提醒”告示，告知购房人：盛世公馆为酒店式公寓，土地使用年限是到2044年3月22日。这也表明该公馆的土地证是2004年就拿到的，然而这处房子交付到业主手中，要到2012年5月底。实际拿到房子后，属于业主自己的产权只有32年。

　　“伪住宅”存在不少风险和隐患

　　除盛世公馆外，记者还发现，南京楼市上有不少打着“公馆”旗号进行销售的楼盘，如河西嘉业壹号公馆、万达建邺广场西城、金陵大公馆等。销售人员在介绍这些项目时，都会极力强调其商住的功能，而不会主动告知房子的商业或办公性质。

　　实际上，南京办公或商业用地出让后，最后“变脸”或部分“变脸”成酒店式公寓的，比比皆是。这些项目除产权年限有所不同，有的是40年、有的是50年，甚至有65年的，但商业性质以及贷款方式及额度都很相似。究其原因，它们都是在规划定位上打了“擦边球”：拿出全部或部分办公用地做酒店式公寓。这样和单纯的写字楼相比，其吸引力大了很多，但售价却比周边住宅地要低。

　　“‘商改住’并不是真正把商业、办公项目变成了住宅项目。”业内一位人士告诉记者，写字楼等商业项目，就算被开发商包装成公寓出售，其产权性质也不会改变。“住宅项目和商业项目的消防安全是不一样的。”他表示，类似的差异可能会给后期的使用带来很多隐患。此外，商业、办公用地项目上的酒店式公寓，其养房成本远高于普通住宅，水电均有可能按照商业用水和商业用电来收费，不能通管道燃气，不适合长期居住。

　　由于存在“商改住”公寓认知上的盲区，业主购房后因落户的问题，与开发商产生纠纷的情况也很多。记者了解到，目前，只有南京住宅用地上的酒店式公寓方能落户，“商改住”的酒店式公寓并不能落户口，这可能导致将来小孩不能正常入学。而现在很多购房者基本上都了解了这类公寓的特征，但仍有部分购房者不是很清楚。

　　此外，这类“商改住”的公寓项目立项非住宅，在二手市场上转手时需要付出高昂的营业税费。一位业主就在网上发帖说，他算了笔账，盛世公馆产权只有40年，是商业性质，现在商业性质的房产转让要交盈利5.5%的营业税，20%的个人所得税，30%至60%的土地增值税，也就是说未来转让要交利润55.5%至85.5%的税，加上4%的契税和120元每平方的维修基金，“脱手都没人敢接”。

　　新建酒店式公寓今后都“短命”

　　记者从南京市国土局了解到，土地性质在全国分为5种：商业性质、办公性质、住宅性质、综合性质和工业性质。涉及酒店式公寓的土地性质主要分为三类：第一类是使用年限为70年的住宅用地；第二类是使用年限为50年的综合用地；第三类是使用年限为40年的商业用地、办公性质。根据2007年10月实施的《物权法》规定，住宅用地使用期满将自动续期，但是这一“自动续期”的政策目前还不涉及商业、办公用地。

　　“市面上的酒店式公寓多数都是违规建设的。”南京市规划局规划处有关人士这样告诉记者。他说，真正能通过规划审批的酒店式公寓都是综合用地兼容住宅的用地性质。而市面上较常见的40年的产权酒店式公寓无一例外都是商业金融、办公用地性质，它们在报批时走的都是“酒店式写字楼”的途径，也就是带卫生间的写字楼。

　　尽管政府部门认为是违规的，但还是有大量的项目在钻着这样的空子。

　　“盛世公馆项目也是钻空子，违规建设！”规划局的相关人士说，其实南京市规划局于2010年1月1日起实施的《关于调整酒店式公寓规划管理相关规定的通知》首次明确要求，自2011年1月1日起，规划居住用地的出让条件中不再安排酒店式公寓。在规划商业办公用地内，可适当配建酒店式公寓，且应当在规划设计要点中明确酒店式公寓的配建比例，原则上在旧区不得超过20％，在新区不得超过35％，超出上述比例的需先经市政府批准。

　　这就意味着，今后南京所有新建的酒店式公寓均只有40年或50年的土地使用年限。对此，江苏苏源律师事务所邹君律师告诉记者，目前不少购房者对酒店式公寓的认识还比较模糊，很容易受广告影响步入陷阱。盛世公馆虽然在现场有“诚意提醒”，但前期宣传就没有明示40年土地使用年限、各种收费标准、落户等事宜。所有酒店式公寓的开发商都应该主动将这些如实告知购房者。

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