随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产中介公司如雨后春笋般应运而生。众所周知，中介公司在房屋买卖过程中发挥着至关重要的作用，但目前市场中存在的中介公司良莠不齐，一些中介公司操作不规范，导致不少房屋买卖纠纷的发生。

　　【案情】

　　在这起房屋买卖合同纠纷中，案件原告张老先生要求解除与被告弥老太签订的《房屋定购协议》，并要求弥老太赔偿其24万元违约金，一家房地产经纪公司作为诉讼的第三人。

　　承办法官收案后，电话通知被告弥老太时，弥老太十分震惊，表示自己根本不认识原告张老先生，更没有把涉诉房屋卖与他。

　　弥老太称，自己在2016年5月12日与这家作为诉讼第三人的房产经纪公司的员工王小姐签订了一份委托卖房协议书，委托王小姐出售自己的一处房产，出售价不低于120万元，约定卖房期限为三个月。但在约定期限届满后，王小姐并没有告知弥老太与任何人签订了卖房协议，认为涉诉房屋没有卖出的弥老太于2016年8月21日以125万元的价格将涉诉房屋卖给了案外人杨先生，并且办理了房屋过户手续。

　　承办法官将张老先生提交的《房屋定购协议》出示给弥老太，弥老太表示自己没有见过这份协议。但中介王小姐之前让自己在一些文件上签过名字，由于年龄大了，有些并没有看清具体内容，这份定购协议上的文字很有可能是事后补充的。

　　承办法官感到此案可能事出有因，马上电话联系原告张老先生，但是起诉状上的联系方式并不是张老先生本人的，而是其委托律师，但律师对本案的细节事实并不了解。经承办法官多次要求，张老先生在头脑清醒、身体健康的情况下，不回答法庭要求其律师转述的问题，也未到庭。在庭审过程中，承办法官多次询问王小姐与张老先生是否认识，王小姐表示之前根本不认识张老先生。

　　法官经询问才了解到，张老先生的律师其实也是由王小姐出面委托的，后在查询中国裁判文书网时发现几起王小姐所在的中介公司和张老先生以同样的情况起诉的案件，与本案情况相似。

　　最终，法院认为张老先生虽持有双方签字的《房屋定购协议》，但始终没有去看房、未向弥老太支付定金，未办理购房人身份核验，双方产生矛盾后亦未与弥老太就合同履行进行过交涉，法院无法确认张老先生有购买涉诉房屋的真实意思表示，因此认定张老先生与弥老太之间的《房屋定购协议》不成立，驳回张老先生索赔的诉讼请求。

　　【分析】

　　本案中，房地产中介公司员工在获得了卖房人的全权委托后与他人就涉诉房屋签订假《房屋定购协议》，造成涉诉房屋“一房二卖”的后果，从而骗取违约金。

　　在此，提醒卖房人，由于房地产中介公司具有丰富的房源信息，并且非常熟悉房屋买卖交易流程，卖房人与中介公司相比明显处于信息不对称的劣势地位，所以卖房人应当在房屋买卖过程中提升自己的法律意识。

　　卖房人在房屋买卖过程中至少应做到以下三点：

　　一是注意审查、核实中介公司的房屋经营资质、规模和信誉度。可以登录国家企业信用信息公示网站对中介公司资质进行查询，也可以查看网络上的评价，亲自到中介公司询问，对比多家中介公司后选择最为合适、优质的公司。

　　二是认真阅读居间合同的条款，特别注意“全权委托”、“可以代替卖房者与他人签订房屋买卖协议”等条款。因为个别中介公司看中卖房人怕麻烦或者自身工作繁忙遂提议全权委托，但是全权委托的意义重大，极可能陷入中介公司设计的陷阱。因此卖房人一定要谨慎签约，在签订委托书时对委托事宜特别是委托的时间、权限进行明确约定，必要时可以咨询相关专业人士。此外，如卖房人年龄较大，子女最好陪同询问和签约，避免像本案中的弥老太由于眼花看不清，在不知道具体内容的情况下草率签订了定购协议，引发“一房二卖”的情况。

　　三是卖房人在交易过程中要强化证据意识，注意保留房地产中介公司开具的发票、收据，并且要保存与中介公司员工沟通时的短信、微信，以备发生纠纷后诉讼之需。

　　来源：经济参考报 崔妍

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