随着去年3·26新政，北京商办市场迅速进入冰封。然后一年过去，北京房地产市场近期传出“商办解冻”的消息。北京商报记者发现，消息源于两个信息：一是北京市顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”快讯，称探索“将商办项目转型为公租房、转型为集体宿舍、鼓励开发商将商办改造成公寓式酒店”；另一个是朋友圈中疯传的“国务院文件允许商业用地调整为居住用地”一文。
伴随着传言的升温，北京商办市场也再次回暖，不少项目重启销售。“抓住百万置业北京的最后机会”、“可租可售的最好选择”、“投资自住两相宜”等宣传口号成为了这些项目的标配。尽管官方随后否认了解冻政策存在，但市场的热度却依然保持升温。
解冻传言与销售重启同步
北京商报记者调查发现，“商办解冻”消息传出源于北京市顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”。
网上发布的工作快讯内容称，目前相关部门正在探索“将商办项目转型为公租房、转型为集体宿舍、鼓励开发商将商办改造成公寓式酒店”。更有外界解读，这些政策的变化意味着商办可以落户上学了，商水商电可以改成民水民电。且商办改成公寓式酒店，标志商办的租金还会继续上涨。
顺义发布的消息让早先发布的“国务院文件允许商业用地调整为居住用地”似乎得到印证。“商办解冻”之说也由此开始流传。事实上，就在消息流传之时，北京不少“商改住”项目也开始加快推盘。北京商报记者了解到，一些知名品牌房企旗下的商办项目加快销售节奏，旗下多个项目也在沉寂许久之后进入销售阶段。
通州区马驹桥镇一个商住项目销售人员告诉北京商报记者，他们公司正在销售的产品层高5.5米，买一层送一层。销售价格原价2万元/平方米，这几天特价1.86万元/平方米。与周边二手房5万元/平方米左右的价格相比，价格优势明显，而且项目还实现了天燃气入户。销售人员告诉记者，北京商住项目放开将是迟早的事，届时他们的项目就不会是现在这个价格了。
官方辟谣难阻市场抬头
然而世事变化迅速，顺义区住建委发布的“积极推进存量商办项目转型改造”已经被下网，同时，北京市住建委相关负责人明确表态，本市并未出台存量商办改公租房政策。至于媒体在报道中提到的“这一政策主要是结合‘三城一区’及其他重点功能区建设，实行更加积极的住房支持政策，吸引人才在京就业创业”，实际上是市住建委今年6月面向社会公开征求意见的《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》中的有关内容，并非所谓的“存量商办改公租房政策”。市住建委特别提醒广大市民，不要轻信谣言。
同时，北京商报记者查阅资料注意到，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意与见》为国办2016年发布，也并非新政。尽管如此，记者调查发现，伴随着市场传言，曾经沉寂的北京商办销售市场再次复兴，部分代理公司、开发商更打出零费用注册公司、百万圆梦置业北京的口号。
销售再提居住功能及投资属性
无独有偶，上周，北京商报记者接到推销电话，称北京将放松商办销售，存量房源迎来爆发式上涨；销售同时表示，小康家·幸福里所在的房山区域因价格低、配套好，属于投资洼地。
乘坐地铁房山线，在篱笆房站下车，再向北步行1.4公里，北京商报记者来到了位于房山区良乡的小康家·幸福里项目的临时售楼处。时至午间，售楼处大厅仍聚集了众多前来咨询的看房人。
据现场销售人员介绍，小康家·幸福里项目由北京老牌国企金隅集团开发，该项目现有10-8#以及5-9#两栋房源在售，户型为精装修loft，共计400余套；在售项目均为50年产权，户型面积为36-60平方米，均价约2.6万元/平方米，价格区间在95万-180万元，预计交房时间为2019年3月。
北京商报记者在走访过程中发现，该项目销控板几乎已经全线飘红，除部分房源未开放外，余下房源不足10套。现场销售人员向记者介绍称，该项目自5月末6月初开盘以来，已售房源300余套，成交价在2.6万-2.7万元/平方米。上述销售人员表示，周末是项目咨询及销售的高峰期，每日大约可接待客户50组，仅7月15日午间，就已出售或预订房源十余套。
据了解，项目售价低于房山区同类型商办项目，是小康家·幸福里项目销售火爆的主要原因。上述销售人员表示，项目周边某房企开发的45平方米商办类项目最低售价为145万元，即每平米售价2.9万元，此价格与小康家·幸福里项目现售房源价格相比，确实存在着2000-3000元的价差。
值得注意的是，该项目在宣传过程中打出了“不限购”的口号，同时，小户型的复式商办类项目也受到了众多购房者的青睐。
小康家·幸福里现场销售人员表示，该项目不限购，不会占用购房者在京的购房指标，且对购房者无资质限制。同时，该销售人员还强调称，目前北京房地产市场商办类项目存量有限，其中以小户型尤为稀缺，尤其是3·26商办限购政策发布后，更无少于500平方米的商办类项目入市。“小康家·幸福里项目作为当下北京房地产市场剩余不多的小户型商办类产品，对于有着改善住房需求抑或是想要进行房产投资的个人而言，是一种比较不错的选择。”该销售人员向北京商报记者如是表示。
此外，项目周边配套以及潜在升值空间，一直是开发商口中所说的项目卖点之所在。
据售楼处摆放的项目区域配套图显示，小康家·幸福里项目近守地铁房山线广阳城站与良乡大学城北站，交通便利；临近良乡大学城商圈，周边生活配套齐全。除自带商业配套——金隅糖街外，周边还有三甲医院、大型购物中心在建。销售人员还称，该区域未来将有20万常住人口，与小康家·幸福里一路之隔的占地17.91万平方米的龙湖熙悦天街建设完成后，将是房山区最大的购物中心，将带动周边房价的抬升，由此该项目好租好卖，升值潜力巨大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，市面上再度兴起商办类项目销售热潮，很大程度上源于管控趋严催生出的房企销售焦虑。限购压力之下，开发商铤而走险打政策擦边球的做法会比较多，降价销售或其他各类猫腻的交易方式将有所增加。
“当然，从行业交易秩序来看，新的交易风险又会放大。”严跃进如是补充道。
为卖商办 金隅幸福里违规代办公司注册
面对商办限购后的“卖难”窘境，代理注册企业购房等销售方式曾是北京商办市场规避限购的普遍现象。北京商报也曾陆续跟进报道了北京商办房限购后衍生出的多种销售途径，如代理注册企业购房使个人获得资质，以及通过与购房人签署“房屋转让合同”来向购房人“销售”房屋等。
不过，经此次走访项目后北京商报记者发现，上述商办项目销售的花式伎俩目前已经形成“全产业链”。北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发的小康家·幸福里项目在销售过程中明确表示，除了可以替购房者代为注册公司外，还将提供股权转让以及法人变更的相关服务。购房者只需在缴纳应付房款之外，另缴一定金额的“程序费”，即可由开发商代为处理涉及公司税费的一系列事宜。
4566元全套服务
据了解，上述“程序费”主要包括股权转让费及法人变更费两个部分，其中转让股权2500元，法人变更2066元，合计4566元。在销售人员口中，个人如自行操作上述程序将花费近万元，如果由开发商代为办理，不仅可以节省一大笔开销，更能为购房者免去奔波之劳。
此外，销售人员还表示，因为以企业名义购房后每年需缴纳一定税费，开发商同样可以替购买商办项目的业主提供购房后的做账、报税服务，费用约为5000元/年。此外，业主也可以另行选择相关代办机构进行做账、报税，不过费用稍高。
在业内人士看来，以公司名义购房虽然能够规避限购政策，使不满足购房资质的人有机会获得商办项目，但假借公司名义购房的个人在前期则需承担较大的资金压力。
对于开发商事先注册公司，而后帮助购房者代办股权转让及法人变更的销售方式，北京京师律师事务所高级合伙人刘松涛从法律角度对其合法性问题进行了具体分析。刘松涛指出，开发商的上述操作属于规避限购的行为，其销售行为并不合法，通过该种方式签订的购房合同无效。
据我国《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：1．一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2．恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3．以合法形式掩盖非法目的；4．损害社会公共利益；5．违反法律、行政法规的强制性规定。”
同时，刘松涛还表示，如果上述违规销售情节属实，则开发商违反限购政策将会受到相关职能部门的惩罚，一般有以下几种措施：（一）列入社会诚信体系黑名单、（二）暂停该项目网签、（三）取消该项目房产销售人员从事房地产业务的资格、（四）罚款、（五）若其代办行为违反刑法规定，将移交公安机关处理。而违反限购政策签约成交的房源，因购房合同无效且合同无继续履行的条件，开发商应退还购房者所付房款。
就以公司名义购房的个人寻找财务人士或者代办机构帮忙做账报税，此行为是否有悖法律的问题，刘松涛也向北京商报记者作出了解答。刘松涛表示，如不具实做账报税，存在偷漏税行为，情节严重者构成犯罪。
此外，刘松涛提醒购房者，开发商上述规避限购政策的行为属于《合同法》第52条合同无效情形之规定，开发商与购房者签订的合同为无效合同，购房者无法强行要求开发商履行交付房屋的义务，购房者的权益无法得到保障。
“购房者购买房产首先要确定自己是否有购买资格，若无购买资格，不要听信房产销售人员和开发商可以规避限购的方法，规避限购的方法均违反法律强制性规定，若出现纠纷，购房者的合法权益则无法得到保障。”刘松涛补充道。
信用贷抵押贷仍然盛行
除了全套代办注册公司外，北京商报记者在同现场销售人员的交流中了解到，为了规避商办项目不能贷款的问题，项目推荐使用50%首付、剩余以信用贷或抵押贷的形式予以支付。
北京市去年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中明确指出：在建在售商办项目不得卖给个人；商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这也就意味着，个人即使能规避商办限购政策购买商办类项目，但因公司名义购置房产需一次性付清房款，且绝大多数银行的按揭贷款业务又仅针对购买住宅属性房产的个人买房者，如果购房者不能一次性全款支付房款，那么银行的常规按揭贷款也不会对其进行资金支持。
此外，为了促进销售，销售人员称凡购房者都可享受“9万抵15万”的优惠活动，一次性付清全款者还可另外享受9.8折（部分9.6折）。不过，该销售人员又对享受折扣优惠条件进行了补充：如购房者在缴纳首付后7日内不能按时缴清剩余部分，将不能享受上述9.8折优惠。
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