商业地产“激战”正进入一个新时期：一方面，新开业项目不断入市，据赢商网统计数据，2017年全国预计开业大型商业项目将高达970个；另一方面，已开业项目也在不断调整升级，欲以全新姿态迎接新挑战。

　　在此背景下，有着“中华商业第一街”的上海南京东路步行街也将进入一个新升级时代，赢商网了解到，上海世茂广场(原：百联世茂国际广场)、永安百货、东方商厦等多个项目都将进行调整升级，调整时间则从几个月到逾一年不等。

　　据相关数据统计，南京东路客流量每年将近2.5亿，坐拥大客流是否真的如外界所说“旺丁不旺财”？1公里长的步行街内，汇集的多个商业项目在此轮调改大潮中，谁能真正扛起南京东路商业领军这面大旗？针对这些问题，赢商网欲通过实地踩盘及采访第三方人士等多个维度来找寻答案。

　　中华商业第一街 百货、购物中心等商业齐聚

　　从地铁2号线人民广场站19号口出来，南京路被一分为二，这里便是上海最繁华、人流量最大的商业街南京东路的起点，作为上海十大商业中心之一的南京东路步行街，东起河南中路、西至西藏东路，全长1033米。

　　南京东路步行街的历史可以追溯到一百多年前，最早，这里只是一条被上海人称作“大马路”的普通街道，后来以成都路为界，黄浦区辖区内的为南京东路。

　　从上海第一家百货先施(今时装公司大楼)、到永安(今永安百货)、新新(今食品一店)、大新(今第一百货)崛起，逐渐建立了“中华商业第一街”的名声，可谓上海现代商业的起点。

　　发展至今，南京东路步行街已经汇聚了恒基名人广场、宏伊国际广场、悦荟广场、置地广场、永安百货、时装商店、第一百货、东方商厦南东店、百联世茂国际广场等百货及购物中心商业项目。

　　数据看南京路步行街 真是旺丁不旺财？

　　日均人流量在100万以上，曾经更是以300万人次的客流量创下世界商业街客流量记录的南京东路步行街，也成功吸引到ZARA、优衣库、GAP、H&M等国际快时尚品牌的进驻，此外，苹果也在2011年将其亚洲最大体验店落户于此。

　　无论是工作日还是节假日，南京东路步行街并不缺客流量，从微信城市热力图可以看到，南京东路步行街任何时间段均处在人流拥挤状态。(2017年6月数据)

　　作为中国著名的商业街，南京东路步行街的消费人群多为外地游客和白领人士，居民消费占比较小，一直以来饱受“旺丁不旺财”的诟病。

　　对于这一说法，处在这个商圈中的上海世茂广场并不认同，世茂集团方面在接受赢商网的采访提到，“关键看卖什么，有很多品牌将全国第一店开在此。南京东路步行街首层的品牌业绩都不差，甚至ZARA门店的业绩位居全国门店首位”。

　　以下为南京东路步行街上开店的品牌营业额数据(截至2017年6月1日)：

数据来源：黄浦区有关部门

　　通过以上数据不难发现，南京东路步行街在商业表现上并不如外界中所述，此外，在每年的上海购物节期间，南京东路商圈的销售总额表现均可圈可点，领跑全市商圈销售前列。

　　不过，在同济大学复杂工程管理研究院高级研究员范宜昌看来，南京东路商圈项目仍存在一些问题，“南京东路商圈不缺人，但大部分是游客，停车位缺乏，难以吸引本地顾客；虽然商场集中，购物方便，但缺乏娱乐与餐饮等业态”。

　　谁能真正扛起南京东路步行街商业调改大旗？

　　面临百货集中、业态丰富度不够、物业老旧、体验感差等困境的南京东路步行街也正谋划改变。

　　2017年，黄浦区以打造“上海国际消费城市示范区”为契机，推动传统商业街区转型升级，南京东路步行街多个项目也选择在这一时间点纷纷升级调整。

　　在上海市商业经济学会会长齐晓斋看来，受电商兴起和消费者升级的大环境影响，不仅南京东路商圈在改造，徐家汇、淮海路等商圈也都在调整，可以说整个实体商业处于调整中。

　　公开资料显示： 市百一店、东方商厦：第一百货和东方商厦(南东店)将通过物业改造，将两栋楼化为整体，打造“全客群、全时段、全业态、全品类、全渠道”的一站式购物目的地；永安百货：计划2017年完成改造，将在外部装饰上修旧如旧，内部重新规划动线及布局，并重新规划经营布局；上海世茂广场：位于南京东路起点的上海世茂广场(原：百联世茂国际广场)在5月1日正式闭店调整，M豆巧克力世界营业至5月15日，NIKE营业至10月份；新世界百货：将陆续关门调整，在2017年开启转型升级方案；百联集团：将改造华联商厦，突出“年轻”时尚主题。

　　赢商网实地走访发现，目前东方商厦和其他计划改造的商场仍在营业，不过能够看到部分品牌已关店；第一百货从6月3日期推出优惠促销活动，并将于6月19日闭店调整；上海世茂广场则仅剩NIKE一家在营业，其他品牌全部关闭。　　 

　　赢商网了解到，此轮改造升级各家选的方式及时间也各不相同，有的项目选择一边营业一边调整升级，有的则选择全部停业进行改造升级，调整时间从几个月到一年不等。

　　新一轮调整升级下，谁能真正扛起南京东路商业调改大旗？

　　上海世茂广场或将带来不一样的新思路，与南京路步行街已有项目相比，赢商网了解到，从百联手中收回管理权的世茂集团，除了将项目更名为上海世茂广场(原名：百联世茂国际广场)外，还将历时逾1年进行大刀阔斧的升级调整，从商场定位、入口处外立面、动线公共空间、建筑美学、品牌组合等多个维度进行改造。

　　面对南京东路步行街楼上品牌业绩与首层品牌业绩表现“冰火两重天”这一痛点，明年9月全新亮相的上海世茂广场将改变这一局面，世茂方面在接受赢商网采访时透露，上海世茂广场与目前南京东路步行街商业项目错位经营，明确主打客群为年轻、时尚的本地消费者，游客只占30%-40%。

　　在此基础上，世茂方面告诉赢商网，在业态和品牌上会做一些改变，品牌替换率预计达到90%，“除了NIKE、M豆巧克力世界、Sephora等品牌会继续设店铺外，上海世茂广场开还将在楼顶打造首家上海滩主题的Hello Kitty主题乐园……，新的上海世茂广场将会成为全上海全球品牌旗舰店聚集最多的购物中心之一”。

　　处在南京东路步行街入口处的昔日浦西第一高楼——上海世茂广场，此次能否扛起南京东路步行街商业调改大旗？赢商网也将持续关注。

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