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不同于肖斌，2016年刚刚成立自媒体时，郝军计划通过为环京地区开发商做广告维持自媒体运营，但“环京楼市成交太火爆了，根本不需要做广告，北京自媒体生存法则在环京根本行不通。”
在一次与开发商的交流中，对方告诉郝军，可以让他的自媒体为项目做宣传，但广告费通过成交量计算，相当于变相的中介佣金。这也是一些房产网站的主要生存方式，即通过电商和团购方式抵偿广告宣传费用。
因此，郝军把思路转向团购，以自媒体和微信群粉丝为基础组织购房团。通常情况下，每成交一套房，郝军可以获得总成交价3%-5%的中介佣金，“通常卖出一套能拿到五六万元，返给购房者每平方米30元到100元不等，加上下面人的提成，自己能拿到三四万元左右。”
同时，郝军也通过文章付费和办讲座获得一定收益，与团购收入相比，这些都是“小钱”，郝军透露，2016年一年，他组织的团购活动为香河和永清楼市带来了数亿元的成交额，自己也成功把居所从燕郊置换到北京。
肖斌估算，在环京地区屈指可数的几名楼市导师中，郝军促成的成交额起码能排到第二名。在链家、我爱我家这些实体中介大鳄们漏出的市场缝隙里，这些“隐形”中介们赚到了第一桶金。
争议与质疑
然后，好景不长。
2017年北京317限购政策发布以来，包括环京在内的全国多个城市均出台楼市调控政策，随着购房资格严格、交易税费上升、按揭成本提高等因素影响，持续两年快速上涨的环京房价开始掉头。
以燕郊为例，根据链家等各大中介综合数据，二手房价格与高点相比普遍下跌6000-7000元/平方米，大部分楼盘二手房价格跌至3万元以下。
环京地区楼市观望情绪渐浓，一部分高杠杆的房产投资者开始低价抛盘，进一步影响楼市信心。5月17日晚上9点，燕郊汇福悦榕湾开盘，这是燕郊近半年来首个新盘，均价3.9万元，看房人寥寥无几。
在这种情况下，楼市导师们开始受到购房者质疑。
肖斌因为经常发表楼市利空的观点被粉丝们私下攻击，郝军继续鼓吹楼市利好的行为也让死忠粉开始不满。
以郝军组织团购的永清森林新都为例，目前新房均价为2万元/平方米，但二手房报价普遍在1.6万元/平方米左右。“如果他真的看好永清，为什么自己不买，却鼓动粉丝们买呢？”一位熟悉郝军的购房者说，郝军的团购只专注香河和永清两个房地产市场，以永清为主，“即便是房价跌了，他也得说香河和永清利好，他得靠这两个市场赚钱。”
这位人士举例说，环京区域另一位导师的做法就是自己先买一套，然后让粉丝买，只团购低价盘，“打一枪换一个地方，香河房价低于1万时，这位导师在香河做团购，香河涨到2万了，他又到价格低于1万的唐山做，先后操作了通州商住、杭州和西安多个低价盘。”
但郝军不一样，由于只做两个市场，高价和低价团购都做，虽然他承诺购房者买到五证齐全的项目，但在房价不断下跌的情况下，2016年下半年通过郝军团购的购房者已经开始赔钱。
肖斌介绍，2016年底到今年3月，环京房价高点时，一批楼市导师自己也投资了多套房产，“有些人是3.3万元/平方米左右入手的，现在2.7万元/平方米都割不掉，他们也着急。”
即便是楼市导师，也难以预测自己的收益。他们仍在等待，也许是下一波楼市热潮，也许是永远等不来的未知。
来源：经济观察报 田国宝 共2页 上一页 [1] [2] 上海楼盘茶水费调查：中介收服务费帮搞定购房资格 北京楼市不好：中介门店提早下班 经纪人重新上街揽客 廊坊曝光16家违规房企 一些中介查出数十枚公章 北京立家房地产中介被指黑心 轰租客扣押俩月租金 黑中介轰租客并扣押租金 律师：中介违约应赔偿损失 搜索更多: 中介 |
