|
企业财务“体质”迎大考
“营改增”的税务环境要求只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报。新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等，一道道难关拔高了对房企财务体系新要求。
营业税对营业额直接征税，核算模式简单，只需增加一个会计科目;而增值税采用抵扣核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，共需增加十个会计科目，账务处理难度明显加大。
同样，“营改增”不仅改变了房企会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。
更值得注意的是相关法律风险。原先在营业税制下房企存在部分虚开、代开专用*行为，在“增值税”时代将被遏制。与增值税专用*有关的虚开、代开行为将承担刑事责任，且个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。2014年3月，中国春平集团董事长林春平因虚开增值税*等被浙江省高级人民法院终审判处无期徒刑，没收个人全部财产。在实际税负上升，虚开、代开*“不能”造成企业税收成本加大的现实情况下，如何设计更为合理精巧的税务架构作为税务压力缓冲垫，又对企业整体财务素质提出要求。
“营改增”后对企业融资与现金流影响将是一把“双刃剑”。税制变化之后，开出增值税专用*的上游材料供应商和建安企业通常要求房企及时付款，导致房企再难利用账期融资，间接加大成本。
但“营改增”后的财务实务中，一改预售制下营业税在确认预售收入当期就要缴纳，造成大量不可忽视的现金流出局面。改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间内无税可缴，减少企业流动资金占用，又扩大了企业现金流。
税制改道，更重要的一个巨变将是财务报表数据因为核算方式而集体性“变脸”。增值税是价外税，需进行价税分离，而后才能对收入进行确认。房企收入按不含税价格进行确认，相对于“营改增”前有减无增。同理可知，对能取得增值税专用*成本而言，也会发生下降;如无法取得进项*，其成本变化不大。综合看，“营改增”后，房企利润可能会减少。
在营业税条件下，销售回款100万元，销售收入也是100万元，而“营改增”后，销售回款100万元，销售收入约90[100/(1+11%)=90.09]万元。即相同回款的情况下，账面上的销售收入将下降9.91%!因此，如果是上市公司，要在发布公告时详细解释，说明销售收入下降或增速放缓的“营改增”原因;此外，企业内进行考评，同“营改增”前比较销售收入业绩时，也要进行相应的换算，不能直接比较。
由于“营改增”动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要重新进行测算。
此外，一般地产项目周期都不会少于两年，利息费用是项目成本一项，至少超过5%费用。如果银行业“营改增”晚于房地产业(抵扣税率一般意义上要低于11%)，地产业将还需负担利息费用因“营改增”上涨部分。
某专业财税务人员向本刊表示，新税制下若有良好的管控措施，企业税负大概可降低1个百分点。显然，税务环境变化将倒逼房企整体从粗犷式转向精细化管理。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 链家去地产化:传统房地产中介拒绝“被颠覆” 零售业和房地产业发力 二季度经济要复苏？ 万达的房地产众筹究竟想玩什么？ 王健林：房地产今后不会好赚钱 “互联网+房地产”成行业发展新趋势 融合尚待考验 搜索更多: 房地产 |
