精力都在立体城市项目的冯仑早已引发股东不满，房地产业东风再起，万通地产食之无味弃之可惜。

　　房地产市场很久没有这么热闹，地产大佬们亲自上演狗血剧情。

　　国家统计局数据显示，住宅新开工投资额从2014年初一路同比下跌至今。楼市早就一片低迷，年中宋卫平卖掉绿城中国(03900.HK)的结局所引起的惋惜伤情尚未散去，秋天里坊间就传出冯仑将转让万通地产(600246.SH)股份的消息。

　　10月17日，万通地产正式发布公告称，冯仑与嘉华东方控股(集团)有限公司就转让万通投资控股股份有限公司股权，实现上市公司实际控制权变更事宜达成原则性一致。

　　媒体急于为这些事件贴上“地产一代”的集体散场的标签。大佬们的陈年旧事被反复提及，人们为了房地产“黄金年代”的落幕而感伤。

　　但就在10月30日，万通地产发布公告称冯仑与嘉华双方就交易中的重要条件如价格和数量没有达成一致，最终无法如期完成交易。至少还要等三个月才能看到结果了。 从1991年至今，冯仑创立万通地产已经23年。早年是“万通六君子”，后来是“地产四大佬”，冯仑混迹地产江湖多年，人脉广阔，长袖善舞。

　　如果说宋卫平的名片是品质，那么冯仑名片的抬头就是思想家。他的确是地产商中最有学问的一个，2003年在社科院拿到了博士学位。冯仑也是最早大力倡导美国模式的企业家，并试图在万通推行。按照他的解释，所谓美国模式是指不再由一家房地产公司全程掌控项目的开发流程，而是将每一个环节进行细分，由开发商、建筑商、中介商和金融机构按照各自的分工获取利润。

　　“冯仑是一个很有前瞻性眼光的人。”兰德咨询总裁宋延庆认为，可惜美国模式在当时的国内还并不适用，“理想丰满，现实骨感。”

　　的确，那时房地产行业还处在成长期。几乎所有的开发商们都在忙着做大做强，左手上市圈钱，右手四处圈地。期间虽受到调控和金融危机的短暂冲击，但很快就借助四万亿的政策春风燎原而起。

　　但冯仑却把精力投入到研究和运作他理想的美国模式之上。2009年底，他在哥本哈根把自己的想法公诸于世，也即后来的“立体城市”计划。按照其描述，立体城市将在一平方公里的土地上建造起500万平米以上的建筑集群，运营商试图通过发展产业、提供医疗、社区服务等为数十万乃至百万人口构建一个完整的生态系统。

　　但这个据称要花费5-7年、斥资500亿打造的理想国显然是无法放入到万通地产之中，A股市场要求上市公司保持盈利，这样一个需要持续的、大规模资金投入的计划会影响万通地产的业绩。当然，仅凭万通地产自身及其背后股东方的实力也无法喂养这样一个庞然大物。

　　冯仑选择在上市公司之外践行理想。但无法回避的是，他把太多的精力放在立体城市之上已经引起包括嘉华在内的股东方的不满。毕竟那是他个人的理想国，却不是股东方们的。

　　这几年来冯仑给人的印象是，“太务虚了。”接近万通的人士告诉《中国企业家》。冯仑会在公司的反省日里与大家讨论经营哲学。很多战略、模式和管理理论自然而然地被他演绎成经典而幽默的段子，但那些琐碎的经营指标如成本、现金流、销售额等等却并没有落到实处。

　　“与其去成立一个什么万通读书会，我更希望把这些资源放在业主关系的维护之上。”上述人士如是说。

　　当在矿业投资领域受挫的嘉华试图回归地产时，面对的却是一个早已经跌出主流房企之外的万通地产。

　　他们已经不能寄希望于四处宣讲立体城市的混搭思想家冯仑。在4月份嘉华的一个内部会议上，嘉华董事长王会亿向宋延庆请教一个问题：如何让万通成长为一个百亿级销售规模的企业?

　　最基本的要素被重新提出来，“他们的管理层们必须紧抓成本管控以及制定未来三年业绩发展目标。”宋延庆给万通地产的建议，覆盖到企业重构品牌、丰富产品业态以及理顺股东之间的关系等等方面。这意味着万通地产需要上演一场“亡羊补牢”的故事。在其他房地产商们准备好迎接“白银时代”的时候，万通地产却要重新起跑。

　　而冯仑早已经放弃传统住宅开发模式。他坚信未来房地产行业在走入成熟之后将由四类公司瓜分利润链条：住宅开发商、资产管理公司、房地产金融机构以及互联网平台公司。其中传统住宅开发商或许会沦落成为制造业类公司，其PE估值会从20倍降至5-7倍。这意味着，这一类公司上市与否已经没有意义，因为已经失去了融资功能。而资产管理公司会享受15-20倍的估值，一旦REITs、MBS逐步放开，相关金融产品估值有望达到30倍。至于基于房地产产业链条的互联网平台类公司，PE以30倍为起点，具有无限想象力。

　　在冯仑接受一家财经媒体采访时，透露出自己要成为房地产行业中的马云的想法。在过去几年时间里，冯仑不惜斥资2亿元打造了一个类似于淘宝的平台，目的是让房地产开发各个环节所涉及到的企业与商家都可以通过这个平台加入到立体城市的开发与运营中来。这个被其形容为“大象生产”的投资计划一旦成熟，不排除上市的可能。

　　就在万通地产宣布冯仑与嘉华开始正式安排上市公司股权事宜的前后一个月时间里，冯仑依旧高调而密集的出现在全国各地的论坛、活动以及发布会现场。甚至他还抽空与小伙伴们穿越了一次贺兰山，目的只是做一场公益筹款。

　　“股权转让事宜失败并不令人意外。”接近万通地产的人士告诉《中国企业家》，“嘉华还想通过冯仑获得土地资源，又期冀以有限资金收购部分股权以达到控股目的。这样以小博大的想法，显然是不符合冯仑的利益诉求的。”

　　情怀与理想是在房地产黄金年代装点企业家们的道具，商场的本质还是利益归利益、交情归交情。9.30新政已经明确政府救市的信号，趁着这股东风，不甘于让出权力与利益的开发商们终于撕下了理想的面纱，是时候卷土重来了。

　　(来源：《中国企业家》)

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