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商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。我国对于商品房预售有着严格规定，《城市商品房预售管理办法》中第五条规定：商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条： 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
然而在利益的驱使下，一些开发商依然在未取得《商品房预售许可证》的情况下违法预售，这不仅扰乱了房地产市场的秩序，更给购房者带来了资金风险。
近日，山东省平邑县的购房者反应：他们在当地“金联华府”项目购买了房屋，缴纳8万元定金后发现这个项目还没有取得商品房销(预)售许可证，因此很担心自己的利益没有保障。
“金联华府” 项目和接待中心位于平邑县板桥路与银花路交汇处西行100米路北。进入售楼中心后可以看到正前方是来客登记处，右侧是项目沙盘， 左侧是接待区。
据售楼人员介绍：“金联华府”项目由临沂市金联房地产有限公司开发、冠鲁建设股份有限公司承建、深圳星和时代代理营销。共建筑住宅楼10栋，800套房源，高17层，楼间距40余米，分两期开发。共有两个大门，已南门为主，东北角小门为辅。一期推出1#、3#、4#、5#、6#、8#、和9#楼;2#、7#和10#楼属于二期工程。1#、2#、3#、4#、6#楼是两个单元;5#、7#、8#、9#、10#是三个单元，最大面积 142平方米，最小面积85平方米，实行一房一价。每层差价20-50元。
售楼人员以4#楼2单元1102室为例详细计算了应付房款。1102室是面积85平方米，单价3586元，总价304810元。首付30%是94810元，可贷款21万元，20年还贷每个月2021元。地下一层是储藏室和车位，储藏室最大面积 17平方米，最小面积7平方米，单价2700元。首付30%，产权70年，预计 2014年10月份交房。
售楼人员还介绍：“金联华府”项目在2012年12月16号已公开预售，看好户型和楼层可已交8万元定金(定楼层和户型)，截止到2013年3月17日(包括二期)房源已所剩不多，8#楼和9#楼春节之前已经全部定完，每种户型每栋楼只剩几套房源，以85平方米为例，1#楼还有一套，3#楼还2套，4#楼还有2套。
当问及有没有预售许可证时，销售人员笑着说：“暂时还没有拿到，但肯定会有”。
售楼处东侧是项目施工大门，进入大门右侧是门卫室和施工宣传栏，左侧是一排两层临时办公室。共有10台塔吊忙于作业，每个塔吊上边都标有该楼房号。1#、3#楼北侧各有一个钢筋加工区;7#、9#楼南侧各有一个钢筋加工区;1#、2#、3#、4#楼正在打底槽;5#、6#、7#楼刚建到二层;8#楼已建到四层;9#和10#楼已建到3层。
对于开发商而言，预售资金是其开发资金中的一个重要来源。许多开发商特别是中小房地产开发企业，资金链很紧张，在如今土地成本不断上涨的情况下，拿到土地后往往面临巨大的资金缺口。提前向购房者收取预付款，无疑能融到相当一部分资金，这样就可以不向银行贷款或少贷款，减少自己的风险和经营成本。业内人士透露，提前收取房款也为开发商定价提供了依据，伴随而来的则是房价的上涨。很多开发商在拿到土地后就马上大肆宣传，在开盘前根据市场情况，先定一个均价，向消费者传达楼盘优惠信息，给人造成早预订能享受一定优惠的假象，然后通过登记、排队放号、发展“VIP会员”、内部认购等形式，诱导消费者争购。开发商向购房者提前收取房款无疑解决了自己的燃眉之急，购房者的钱被开发商无偿拿去使用。对于购房者而言，在开发商取得预售证之前的这段时间，提前交房款属于违规行为，一旦项目出现问题，开发商抽逃资金，造成烂尾楼，那么消费者预付的资金就会无法收回。
从法律上来说，“五证”不全的房子是不允许销售的，提前通过所谓“内部认购”或各种优惠活动购买还没有取得上市资格的房产，存在诸多隐患。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。不仅如此，在开发商五证不全就不具备合法销售资格，无权以任何形式收取任何预订性质的款项，订立的认购书也不具有法律效力。如果开发商不能及时办妥五证，房屋买卖行为将处于不确定状态。若开发商的资金状况恶化，购房人所缴纳的款项能否得到足额偿还也是不能确定的，没有取得《商品房预售许可证》，开发商的预售行为均为无效。
主管部门作为房地产市场的监管者，对于由临沂市金联房地产开发有限公司开发的 “金联华府”项目在没有取得商品房销售(预售)许可证的情况下，公开进行公开销售问题，有责任和权利给消费者提供一个安全的消费环境。
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