以中凯城市之光扬名上海楼市的嘉凯城(3.71,0.02,0.54%)，为何持续陷入债务引发的舆论旋涡?

　　东地产 傅一辰 报道

　　继半年报巨亏被戏称为“最熊上市房企”后，又被指项目价格大幅跳水遭政府叫停，对于嘉凯城来说，这是一个多事之秋。

　　“上半年净利润-3.28亿元，同比下降4601%”，一系列“惊悚”数据，和7月在无锡的项目嘉业国际城降价近一半的事实，组合成了“信托逼垮嘉凯城”，一时间闹得沸沸扬扬。

　　面对《东地产财经周刊》（以下简称《东地产》）的疑问，嘉凯城董秘办的高管首度就“政府干预无锡项目降价”的传言作出回应：“那些说政府介入的人是‘别有用心，主观臆断’。”

　　嘉凯城最新发布的第三季度报告也显示，7-9月营业收入为20.38亿元，净利润1.72亿元，总体仍亏损1.56亿元，扭转了亏损的趋势。

　　不过，由于预判政策放松，嘉凯城去年以来大笔融资进行扩张，为未来的资金隐忧埋下伏笔。

　　项目“跳水”被指巨额亏损

　　今年7月，嘉凯城在无锡的项目嘉业国际城举行了限时促销，推出6900元/平方米的特价房。该项目此前的价格为12500元/平方米。此次活动，价格降低了近一半。

　　据了解，该项目位于无锡金融街(6.04,0.03,0.50%)，为50年产权的酒店式公寓，主推精装小户型。周围的一些商业项目，如无锡金融中心、昌盛国际金融大厦等均价都在10000元/平方米以上。

　　在该批房源售罄后，该项目迟迟不开盘。对此，项目售楼员在接受媒体采访时解释，老板想降价回笼资金，但政府有意见定价不能太低，所以就僵持不能开盘。

　　此前，也有业界传闻称“由于青岛嘉凯城时代城项目擅自降价，被地方政府约谈。”

　　而在上海，嘉凯城的项目徐汇中凯城市之光今年6月开盘后定价仅为55000元/平方米，也低于市场预期。该项目位于南丹路，距离徐家汇(8.98,0.09,1.01%)和万体馆商圈都只需步行5分钟，交通方面有地铁1、4、9、10号线，地理位置可谓十分优秀。周边无新盘在售，同地段楼盘东方曼哈顿的二手房均价也达45000元/平方米。

　　如此低的价格，自然令人联想到了嘉凯城半年报中的大幅亏损。今年上半年，嘉凯城上半年实现营业收入15.19亿元，净利润亏损3.28亿元，比2011年同期分别大幅下滑了45.11%和4600.96%，亏损额在上市房企中排第一，被称为“最熊上市房企”。

　　一系列降价行为，再加上年报上的高额亏损，使得外界盛传嘉凯城资金紧张。

　　同时，去年嘉凯城通过信托融资的30亿中，有18亿将于明年上半年到期，也引发了人们对嘉凯城是否有能力偿还的猜测。

　　嘉凯城：信托偿付没问题

　　“全是误会，资金链并没有到红线，马上发布第三季度的季报也证明了这一点。”面对资金情况的疑问，嘉凯城董秘办的相关负责人表示。

　　嘉凯城第三季度的季报显示，公司单季度实现扭亏为盈，三季度实现营业收入20.38亿元，同比增长46.6%；净利润1.72亿元，同比增长60%。

　　“亏损主要是由于房地产行业的特性，许多未进行结算。第四季度资金都会有回笼。”该负责人解释。

　　海通证券(9.21,0.01,0.11%)的一份报告指出，12年嘉凯城的重头上海项目已进入市场，公司潜在货量重组。目前市场销售回暖有利公司去库存和减轻资金压力。前三季度公司实现每股收益-0.09元。预计伴随4季度结算主力期到来，公司全年业绩将实现扭亏。

　　根据网上房地产数据，嘉凯城位于徐家汇的项目徐汇中凯城市之光今年6月18日开盘，共有房源231套，已售房源75套，已售面积22895平方米，成交均价为55698元/平方米。

　　由于定价偏低，该项目取得了不错的销量，目前已回笼资金12.75亿元。若全部售出，可回笼超过25.1亿元。该负责人还表示，今年已没有到期信托需偿还，明年上半年的的信托偿也不存在问题。

　　对于之前盛传的“降价引起政府介入”，该负责人也予以了否认。“我们12年的最高报价是12500元，6900元的特惠是限时限量的，是非常正常的营销手段。针对现在的大背景，我们选择以价换量。那些说政府介入的人是‘别有用心，主观臆断’。我们金融街的项目一直非常受到政府的重视，降价是市场行为，政府不会进行干预。”

　　对于为何该楼盘目前不在销售状态，该负责人解释，由于接下去的房源公司想作整体出售，正在和客户进行谈判，因此暂停销售。“可能底层的销售不了解情况。”

　　“公司本身比较低调，对于网上一些夸张的报道，之前一直没有做出回应，是因为在进行慎重考虑。我们的资金情况远没有传说的那么不乐观。”该负责人强调。

　　逆市扩张存隐忧

　　由于上半年经营亏损，尽管资金有好转的趋势，但总体仍然亏损1.56亿元。嘉凯城在调控时期的逆市扩张，也引发了一些投资者对其未来状况的担忧。

　　除了去年的30亿融资，今年年初，嘉凯城宣布增加对控股公司担保额度66.6亿元，约占公司目前267.05亿元总资产的25%。被担保的为嘉凯城集团下属十余家项目公司，几乎涵盖嘉凯城所在的各大城市。

　　曾有嘉凯城高管表示，这些巨额担保，主要是为项目融资，以开发更加迎合市场的产品。另有业内人士指出，嘉凯城预测今年的政策会放松，因此加大投入，进一步进行大规模的开发和扩张。

　　此外，今年9月，嘉凯城的全资子公司联合中融国际信托，设立了房地产基金公司，融资超过8亿，目的是为旗下项目湖州龙溪翡翠筹措开发资金。

　　上述嘉凯城的负责人对记者解释，“担保是一种比较专业的财务问题，我们有着强大的股东背景，浙江商业集团、杭州钢铁集团等，依托国有资源，公司现在正做一些尝试，比如房地产基金，为的是对金融产业有新的探索，寻找新的利润增长点。”

　　与嘉凯城的“乐观”相反的是，一位业内分析人士告诉记者，一些中小型地产公司，以为冬天过去而进行扩张的，现在都碰到了巨大压力。

　　“嘉凯城等一些在去年进行扩张的企业，没想到这轮调整的深度和长度有这么厉害，都以为会和06、08年以样，可以快速回升，所以采用这些高成本融资。但是，这轮楼市去泡沫过程可能要30个月左右，很多企业都会被高额的融资成本拖死拖夸。”该业内分析人士补充。

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