近年投资全国多个城市、项目占地动辄数千亩的雨润控股，其扩张模式一直令外界感到不解，同时也饱受质疑。

　　根据公开报道，在沈阳、河南漯河、河北石家庄、江苏徐州、吉林长春等地，雨润控股以农副产品配送中心、农产品(5.18,0.00,0.00%)全球采购中心的名义所获得的规划用地，无一不在千亩规模以上。这些在建以及待建的项目，成为雨润控股扩张版图中的一个个待解谜团，武汉项目正是其中之一。

　　3800亩拿地始末

　　2011年5月10日，当乘坐私人飞机抵达武汉的雨润控股董事局主席祝义材出现在“武汉雨润肉制品深加工暨武汉雨润花都项目”开工奠基仪式现场时，两个总投资91.5亿元的项目开始进入公众视野。

　　资料显示，武汉肉制品深加工项目的投资方为香港盛宏投资公司和雨润食品公司合资成立的武汉长江雨润食品有限公司(下称“武汉长江雨润”)，投资规模3.5亿元，项目用地面积200亩，计划新建一条设计产能为3万吨/年的肉食品深加工生产线。

　　这是一个对任何地方都充满诱惑的招商引资项目。按照雨润控股对项目前景的描述，肉制品深加工项目达产后年销售额约9亿元，年税收约3000万元，新增就业岗位约1500个。

　　根据武汉当地媒体的报道，为了让武汉长江雨润尽快拿到营业执照，办理后续相关手续，项目所在的黄陂区工商分局在武汉长江雨润尚未取得经营资格的情况下，创造性为其颁发了带有“筹建”字样的营业执照。

　　特殊照顾并不只这一例。由于武汉长江雨润申请注册资本为2000万美元，区级工商分局登记注册资本限于500万美元以下，为了让武汉长江雨润能在区工商分局登记注册，也给予了破例的处理方式。

　　不过，对于祝义材以及雨润控股而言，肉制品深加工项目只是投资计划中的一环，而规划用地达3800亩，其中净用地2600亩的花都项目或许才是其醉翁之意。

　　为了将3800亩规划用地收入雨润控股的囊中，雨润控股与当地政府的谈判进行了将近两年。

　　雨润控股原本有意效仿在其他地方的做法，在武汉投资一个农产品交易物流中心。但由于谈判之际，占地5000亩的“四季美农贸城”已在当地捷足先登，雨润控股最终决定以花都项目叩响当地招商引资的大门。

　　为此，雨润控股曾派人前往荷兰考察，花都项目的概念正来源于目前全球最大的花卉交易中心——荷兰阿斯梅尔花卉交易中心。

　　在花都简介文件中，项目被介绍为“将发展成为中国规模最大、品种最齐全、设施最完善、服务最规范、业态最先进、辐射范围最广的综合性全球花卉采供交易平台”，每年将实现年交易额300亿元，进出口额5亿美元，直接增加就业5万人。

　　不过，雨润控股此前并没有花卉采供交易平台的投资记录，而花都项目如何实现“综合性全球花卉采供交易平台”，在相关项目介绍中也语焉不详。

　　知情人士透露，这一花卉交易平台将采用点对点的电子商务交易模式。但这样一个电子商务交易平台项目却获得了3800亩规划用地。

　　调整用地性质

　　公开资料显示，规划中的花都项目主体功能包括花卉拍卖交易、加工仓储、研发示范以及总部基地等；配套功能包括商业、综合服务等，共九个不同的功能区。

　　而一份由雨润集团委托南京城市规划设计研究院有限责任公司制作的《武汉雨润花都概念规划设计》显示：项目住宅配套的建筑面积达到107.6万平方米，商业配套的面积更是达到151.4万平方米，包括五星级酒店、购物广场、服饰服装商业街等，两者占到整个项目建筑面积的近四分之三。

　　相比之下，项目与花卉交易相关的工程只有建筑面积约10万平方米的拍卖交易大厅、10万平方米的研发示范区、10万平方米的花卉精加工区、13万平方米的加工仓储，以及以办公楼为主的48万平方米的总部基地，占全部建筑面积的四分之一。

　　据悉，由于花都项目的设计规划与所在园区的控制性规划并不符，当地政府相关部门不得不对园区的城规以及土规申请调整，为此已经运作了七八个月之久。

　　根据项目所在园区此前获批的控制性详细规划，花都项目住宅配套以及部分商业配套所在位置土地多为二类工业用地，而根据项目设计规划，必须将工业用地调整为住宅用地或商务办公用地及商业用地。

　　但调规并非易事。有开发商告诉记者，调规必须要有充分的理由，并经控规原审批单位同意，已经建好的基地调整更困难。另一方面，在土地市场受到调控的今天，将如此大面积工业用地调整为住宅以及商业用地，将是非常有争议的做法。

　　知情人士告诉记者，雨润控股在谈判过程中，从一开始就流露出开发房地产的思路，理由是项目投资规模大，需要通过开发房地产平衡资金。

　　如今，肉制品加工项目的厂房已在建设中，预计年底完工。而花都项目预计也将在今年年底开始分批拿地。雨润控股在武汉的计划正一步步变成现实。

　　全国圈地

　　武汉项目只是雨润控股全国投资的冰山一角。7月初，当祝义材辞去雨润食品(01068.HK)执行董事、董事会主席一职时，理由之一便是未来工作重点将更多地放在雨润控股。

　　此前曾有报道指祝义材本人对地产业务非常看重，在2011年年初的内部会议上提出，雨润的房地产业在2015年要实现500亿元销售额，甚至还规划了上市的目标。而这样的说法与雨润控股的投资轨迹不谋而合。

　　在武汉，以肉制品深加工以及花卉采供交易平台名义，雨润控股就此获得大量住宅以及商业规划用地，类似的做法在雨润控股全国各地的扩张中也若隐若现。

　　在沈阳、漯河、石家庄、徐州、长春等地，雨润以农副产品配送中心、农产品全球采购中心的名义均获得大量规划用地，项目中同样不乏大面积住宅以及商业部分。

　　根据公开报道，位于青岛的雨润国际物流中心项目，总占地约1400亩，总投资约60亿元，项目包括由两座超百米办公塔楼组成的科技金融中心、计划投资16亿元的五星级酒店、配套商住服务项目、计划投资32亿元的高档居住区等。

　　此外还有规划占地面积160多公顷、总建筑面积314万多平方米的中山农副产品全球采购中心；规划总投资约80亿元、建筑面积约300万平方米的雨润西安农副产品全球采购中心；占地约2200亩的雨润(徐州)农副产品全球采购中心项目；计划总投资120亿元、占地3276亩的雨润天津食品全球采购中心……

　　事实上，外界对于雨润控股这一发展模式的质疑一直不断。今年5月，新华社曾引用辽宁省肉类协会的统计，指雨润控股在辽宁连续建设和筹建10座大型生猪屠宰场，获取补贴资金数亿元的同时，违规获取国家免费土地3000多亩。

　　有业内人士对记者分析，雨润控股在获得土地后可以进行抵押获得贷款，也可以通过在二级市场转让或作为自身房地产项目的土地储备，这正是大部分企业圈地的基本思路。

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