北京楼市成交惨淡，“金九银十”成色不足。近期，随着“降价博量”呼声的日益响亮，通州等区县房价也频频跳水。然而，高端楼盘却在冷市中表现抢眼，并有少数项目逆市高开。
记者注意到，新近入市的楼盘中，亿城燕西华府已以43334元/平方米的拟售均价跻身京城高端住宅之列。而就在三年前，上述燕西华府项目所在地块，楼面价为2238元/平方米，不足目前售价的十九分之一。
到底中间隐藏多少利润，开发商是否涉嫌牟取暴利，类似情况是个案还是通病？就此，记者展开追踪调查。
项目接手两年多
售价高出楼面价17倍
据北京市房地产交易管理网显示，燕西华府项目位于丰台区王佐镇，开发商系北京西海龙湖置业有限公司(以下简称“西海龙湖置业)。2011年10月1日，项目首次开盘并推出105套别墅，拟售均价在39087-46753元/平方米之间。
“在售别墅产品主要为独栋和联排，联排总价上千万元。”一位燕西华府销售人员表示，项目目前并未对外销售，主要是针对华府系列老业主的内部认购。
那究竟这动辄千万元的高端别墅，隐藏着多少利润呢？
记者从北京市土地整理储备中心了解到，2008年1月，燕西华府项目所在地块由北京新鸿基盛城置业集团有限公司(以下简称“新鸿基盛城置业”)与北京崇文·新世界房地产发展有限公司联合体以8.52亿元竞得。该宗地坐落于丰台区王佐镇，濒临青龙湖，建筑面积380710平方米，楼面价2238元/平方米。西海龙湖置业为新鸿基盛城置业为从事青龙湖项目开发成立的子公司。
而出于对环境、位置、价格等因素的看好，随后亿城股份将青龙湖项目揽入怀中。据其公告显示，2009年9月11日，亿城股份以8.82亿元的代价，通过收购新鸿基盛城置业拥有的西海龙湖置业100%股权及债权获取青龙湖项目。同时公告还指出，近期项目周边成交地块楼面地价已超过6000元/平方米，收购价格合理。
两年之后，平地而起的燕西华府，以43334元/平方米的均价强势杀入市场。但记者留意到，截至10月11日，项目仍未有成交。在可与成熟别墅板块比肩的高房价背后，却该项目隐藏着巨大的利润空间。
记者算了一笔帐。亿城股份这次以8.82亿元获得的建面为37.79万平方米的青龙湖项目，折合楼面价仅为2334元/平方米左右，如今43334元/平方米的平均拟售价，却高出前者17倍有余。另外，单凭其一期推出的105套别墅产品，以每套300平方米算，在目前售价下全部售罄，即可达13.65亿元的销量。
“绝对是暴利。”北京联达(地产)机构董事长杨少锋表示，虽然高端项目在建安成本方面可能偏高，但成本价与售价相差如此悬殊，无疑蕴含巨大利润。
地产暴利非偶然
业内呼吁降下来
在延续地产暴利法则的路上，亿城燕西华府不曾孤独。
此前据新华社报道，钓鱼台7号院、霞公府、长安8号……京城三大在售顶级高端住宅项目均以不同手段攫取暴利。但到目前，上述项目市场表现差强人意。截至10月11日，北京市房地产交易管理网显示，遭遇“天价房”事件的钓鱼台七号院，今年5月推出的23套房源仅售出2套，霞公府项目销售率也不足3成。
大幅曝光，成交冷清，却并没能止住其他房企追求暴利的脚步。记者调查发现，位于大兴区的华润公元九里项目，其所属地块在2007年底就由华润置地以楼面价6291元/平方米，总价14.3亿元竞得。然而历经4年，该项目开盘才“姗姗来迟”，期间囤地一事还被市国土局曝光。目前来看，项目仍因囤地获利明显，成交均价为26109元/平方米，已是楼面价格的4倍有余。
类似案件并非孤例。在京北的昌平区，园墅项目已经经历了漫长的开发历程。公开信息显示，2003年9月，北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司以1.72亿元摘得昌平区回龙观镇住宅项目，建筑面积122011平方米，折合楼面价仅1409元/平方米。然而经历几次开盘之后，目前在售房源单价均价已经攀升至每平方米3万-4万之间。
一位证券行业地产研究员表示，诚然，在开发商定价过程中有不可规避的成本考虑，但售价与成本差价太大，却有牟取暴利的嫌疑。近年，地价飙升得太快，不少开发商囤地实际是为了坐享土地升值，攫取利润。另外分期开发变相捂盘、尽量延长开发进度，也能起到同样效果。
除了逐利因素，杨少锋还对记者表示，市场好时，房企定价会考虑最高能卖多少，市场冷清时，开发商才会参考成本做定价，且不同项目园林、实材等成本可存很大差别。因为定价由开发商决定，房地产暴利并不新鲜。
而伟业我爱我家副总裁胡景晖则认为，在销售遇冷、库存攀高，资金链紧张的情况下，中小房企应将项目清盘、转让，大型房企也要降价出货。追求暴利、定价太高的楼盘，也只有把价格、利润降下来，才能最终得到市场的认可。
记者也就亿城燕西华府项目情况联系亿城公司相关负责人，但均表示不便回应。(据北京参考 实习记者 宋磊)
