宁乡灰汤“温泉华天城”迷局 - 红商网_商报

宁乡灰汤“温泉华天城”迷局 华天酒店（000428）“造城”调查追踪 http://www.redsh.com 2011-09-29 红商网发布稿件

　　“华天酒店是在拿我们小散户当牺牲品，是在豪赌”。9月20日，本报的调查报道《稻田上的高尔夫》刊发后，投资者、湖南省宁乡县灰汤镇宁南村的村民们均不断地致电中国经济时报说，“政府的违法行为还在继续，我们还有很多话要说”。

　　本报记者了解到，宁南村村民们的“很多话”就是宅基地安置、拆迁征地后的补偿标准、失地后的养老保险等问题至今或无着落或打了折扣。

　　对此，相关企业与政府相关部门至今并未回复本报依照要求提交的采访诉求。

　　在投资者“华天酒店是在豪赌”的愤怒声中，本报记者试图拨开其繁杂的资本运作、令人眼花缭乱的财务迷局一角。

　　繁杂的资本运作

　　灰汤温泉华天城系华天酒店的控股子公司，注册资本1亿元，华天酒店拥有其62%的股权。而1988年成立的华天酒店于1996年上市，控股股东是湖南华天实业集团有限公司，持有45.43%股份，而华天实业集团的实际控制人则为湖南省国资委，占股100%。

　　华天实业集团原本有三家上市公司，即力元新材、银河动力和华天酒店。如今，力元新材已变身科力远（600478），银河动力已变身江南红箭（000519）。

　　然而，华天酒店并不孤单，自上市以来就从未停止过行政参与下的资本运作。

　　1996年株洲华天成立，华天酒店开始迈出连锁管理步伐。自此至2004年，华天酒店扩张以注资管理为主，长沙芙蓉华天、紫东阁华天和北京湘华天即属此类。

　　2005年至2007年年初，华天酒店转向以托管形式，进行人才、服务和管理模式的品牌输出，先后托管了石燕湖华天、华雅华天、大成华天等湖南省内数家星级较高的酒店，以及北京海天、武汉凯旋门和深圳华安等省外酒店。

　　2007年4月，公司收购了湖南国际金融大厦100%的股权，更名为潇湘华天大酒店。7月，公司又购买了北京海淀区蓝靛厂社区商业中心，将其改造为高星级商务型酒店北京世纪城华天商务酒店。如此，签约托管的还有浏阳华天大酒店、岳阳华天大酒店、湘西骏华华天大酒店；签约承包经营长春京都大酒店。

　　2008年3月，公司通过定向增发募集3.61亿元，投资于北京世纪城华天商务酒店项目、经济型连锁酒店项目以及激光惯导系统建设项目。其中，经济型连锁酒店项目投资金额为1.5亿元，目标是在北京、广州、南京、佛山、郑州等13个城市建立22家经济型连锁酒店。

　　公司的每一步资本运作均伴随着发展模式和经营方式的变化。本报记者查阅资料发现，公司由最初的“注资自营、品牌输出到兼并收购”发展到“酒店＋房地产”模式。

　　在“酒店＋房地产”模式下，公司已投资了三个项目，即湖南益阳华天酒店贵宾楼及周边地产开发投资项目、湖南星沙国家级经济开发区华天酒店及周边地产开发投资项目、湖南长沙华天苑酒店及周边地产开发投资项目。

　　模式的变化也折射出了公司的“原罪”。

　　首先是公司2009年6月收购的湘潭国际金融大厦问题。有机构通过对国金大厦拥有、合并、产权式酒店售后租回以及未来回购等一系列运作研究发现，华天酒店对售后租回按经营租赁来处理，有悖于融资租赁的实质；同时，国金大厦相关资产公允价值方面存在诸多悬疑；甚至，产权式酒店是否真正售出，也值得探讨。

　　更为重要的是，公司2008年的募资被指为“圈钱”。公司曾在定增公告里表示：“项目全部建成并平稳运行后，将每年新增营业收入1.67亿元，实现净利润3048.92万元，年平均投资回报率为20.51%。”

　　一年后，公司则称“受金融危机影响，经济型连锁酒店市场环境发生较大变化，公司坚持‘先开先用，用完为止’的原则，共投资建设了21家经济型连锁酒店。”从业绩来看，经济型酒店项目2008年给公司贡献收益2896.44万元；2009年，这一数字变成－620.81万元；2010年，收益数据无处查询。

　　高负债下的变数？

　　随着对外说法的变化，公司高扩张下的高负债也充满极大变数。

　　一方面，公司强调“主营业务继续保持强有力的增长”；另一方面则称，“为了保证公司的持续增长，公司只有继续扩张”。

　　华天集团、华天酒店董事长陈纪明曾对媒体表示，按照集团“十二五”发展战略规划，到2015年，华天集团酒店数量逾100家，总资产超过100亿元，收入超过50亿元。华天集团决定，一年建一座“华天城”，五年建五座“华天城”。

　　需要指出的是，除了上述繁杂的资本项目运作以外，2008年10月和2010年12月，华天酒店分别投资宁乡灰汤温泉华天城项目和张家界华天城项目，总投资额分别为40亿元和20亿元。

　　目前，邵阳、岳阳、娄底、郴州等地的华天城建设正在紧锣密鼓地进行，新疆、哈尔滨、大连的项目也在全力推进。

　　同时，华天酒店还将触角伸向国外，法国巴黎华天酒店正在筹备中。

　　伴随着扩张，公司的发展模式由“酒店＋房地产”已调整为“酒店＋地产＋商业”。

　　公司2010年年报显示，2011年，公司计划通过“酒店＋地产＋商业”的发展模式，积极稳妥地选择合适的项目，进行资产并购；根据华天集团在公司非公开发行股票时的承诺，积极推动华天集团所属的长沙紫东阁华天、郴州华天等酒店资产陆续进入华天酒店公司。

　　高速扩张下，华天酒店不得不大举借债。2010年，华天集团为华天酒店提供4000万元财务资助，并为华天酒店2亿元并购贷款提供担保；另外，建行湖南省分行与华天集团签订战略合作协议，意向性向华天集团提供总额60亿元的额度授信。

　　华天酒店则称，将根据市场情况择机并购符合“酒店＋地产＋商业”发展模式的项目，预计2011年公司资金需求总额约为10亿元。

　　公司表示，2011年资金主要来源于以下几点：预计经营活动将产生净现金流量约5亿元，灰汤温泉华天城开发已获得工行5亿元贷款，公司计划在中国银行（601988）间市场继续发行短期融资券5亿元，同时将“择机在资本市场和银行贷款市场进行融资”。

　　那么，华天酒店的实力是否如其所说呢？

　　据2010年年报，华天酒店负债30.06亿元，比上年增加5.53亿元，增长22.54%，其中银行贷款16.14亿元，比上年增长13.98%。公司资产负债率65.92%，去年同期为62.68%，同比上升3.24个百分点。

　　2009年和2010年，华天酒店的财务费用分别为0.944亿元和1亿元，同比增长6.85%。经营活动产生的现金流净额分别为4.31亿元、5.75亿元，同比下降25.10%。

　　“公司（华天酒店）资产负债率过高，财务费用率也逐年攀升，这些要远远高于同行业，在此情况下仍在高速扩张，必将带来资金周转上的巨大压力”。酒店业内人士蔡先生对记者说：“再融资很难，何况还得承担高额的利息费用”。

　　蔡先生认为，2010年，公司经营活动产生的现金流净额仅为4.31亿元，在房地产行业不景气的状况下，公司所称“2011年资金来源于经营活动能产生净现金流量约5亿元”的预计“也有很大的不确定性”。

　　那么，巨大资金压力面前，华天酒店的上述诸多项目将如何保证？

　　“鸡肋”地产业？

　　繁杂的资本运作、高负债已使公司业绩增长缓慢，而曾被公司视为香饽饽的地产业俨然成了“鸡肋”。

　　财报显示，2010年，酒店业收入占营业收入比例的88.02%，比去年同期上升9.72%，酒店业收入占据营业收入主导地位；房地产业收入占公司营业收入比例为9.57%，比去年同期下降10.29%，房地产行业继续成为公司第二大产业。

　　2008—2010年，公司净利润分别为1.35亿元、1.42亿元、1.36亿元。其中，2010年较2009同比下降3.97%。

　　2011年中报显示，上半年，华天酒店营业收入大幅增长216.16%，达1.66亿元；营业利润达到1.31亿元，同比增长117%，归属于上市公司股东的净利润为9690万元，同比增长19.39%。

　　不过，公司表示，营业利润大幅增长主要得益于公司转让旗下经济型酒店“华天之星”，一次性获取1.26亿元收入。

　　同时，本报记者注意到，公司经营成本却增长302.78%，这直接导致该项业务毛利率大幅下降18.19%，拖累公司业绩增长。

　　2011年1月26日，“新国八条”的颁布，标志着房地产市场进一步调控的开始。就公司而言，房地产业是公司第二大业务，“难免受到影响”。

　　但是，问题的严重性不只是公司所称的“难免受到影响”。本报记者发现，2010年年报中，公司对于这一问题也是同一个声音。

　　“公司对于‘华盾公司的LOHO小镇项目大部分已销售完毕，华天苑项目正在销售中，所受影响不大’的说法显然不靠谱”。长沙市某地产经理李先生对本报记者说，“他们（华天酒店）地产业务一直在下降，已经影响到公司的整体业绩，这还影响不大？”

　　李先生表示，公司房地产销售数据的恶化，表明华天酒店地产业务风险加剧，“作为公司第二产业的地产业务，未来房地产陷入低谷的概率很大”。

　　2010年年报称，中部华天城开发周期为5年，在2013年12月30日之前完成项目的整体开发建设。项目公司已取得项目第一期第一卷约500亩土地的相关权证，项目第一期其他土地相关权证正在办理之中。目前，温泉酒店主体工程已封顶，预计2011年上半年试营业，正在进行低密度温泉住宅和群众体育公园的建设，预计第一期约200栋低密度温泉住宅将于年内进行销售。

　　此种说法与本报记者的现场调查存在差异。

　　本报在第一期的调查文章《稻田上的高尔夫》中已提及，灰汤温泉华天城酒店一期占地477亩，已开发完工的低密度温泉住宅（独栋别墅）没有200栋。温泉酒店主体工程尽管已封顶，但时至9月份仍未能试营业。

　　如此，项目的进展远远落后于公司的预测。更为重要的是，在项目进展滞后、拆迁、征地补贴等系列问题尚未完全解决的事实下，“项目第一期其他土地相关权证正在办理之中”值得商榷。

　　那么，在不知道何时能够获得房屋证件的前提下，公司将如何售房？谁将是偏远山地独栋别墅的买家？

　　第二个“华天之星”？

　　在不少投资者看来，灰汤温泉华天城“极有可能是第二个‘华天之星’”。

　　“当初（2008年）公司（华天酒店）为了募资，把华天之星描绘得如梦如幻。可是等钱到手后，一年后就亏损，再后就隐匿了。”郑州投资者刘先生对本报记者表示。

　　在刘先生看来，一方面，说明华天酒店就是用“华天之星”来圈钱，另一方面，说明公司的资金链有问题，“华天之星”拖累了整体业绩。

　　据公司2009年年报披露，2008年度已使用募集资金2.7亿元，2009年使用募集资金7949万元，已全部使用完毕。湖南证监局检查发现，公司2008年实现营业收入9亿元，净利润1.3万元，低于整体盈利预测数分别为18.82%和22.42%。其中北京世纪城华天商务酒店项目和投资经济型连锁酒店项目未达盈利预期。

　　故此，公司以1.26亿元价格转让20家经济型连锁酒店（华天之星）似乎顺理成章。

　　那么，灰汤温泉华天城是否真如投资者所言，将成为“华天之星第二”呢？

　　本报记者现场看到，公司提及的项目各项进展不仅滞后，而且灰汤镇地处偏僻，交通问题也没有解决。

　　更为重要的是，2011年，中国已进入加息周期，公司的资产负债率又高达约66%，公司承担的财务风险在逐步增大；酒店业市场竞争加剧，公司的利润率下降；国家加大对房地产业的调控力度，房地产业的风险激增。

　　“公司（华天酒店）资金缺口非常大，配股再融资的势头非常明显”。当地一业内人士告诉本报记者，“在经济持续低迷的环境下，他们的再融资有很多的想像空间”。

　　如此背景下，规划7平方公里、五年开发周期、分三期进行的灰汤“温泉华天城”项目将如何实现目标？

　　“灰汤温泉华天城项目，并非他们（华天酒店）的专业领域，其性质和五星级酒店有很大区别，高速膨胀下，他们能不能迅速培养出高质量的管理团队，还是个大问题”。蔡先生对本报记者表示，“再加上该项目地处偏僻，未来的客流量和盈利前景既不确定又充满变数，经济即将放缓，他们能否撑得住，尚需时日检验”。

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