中国社科院金融研究所研究员,著名经济学家易宪容认为:“金九银十”本来就是没有意义的概念,买房子不存在季节性。
编者按:初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋,如今却和天气一样,冷清袭来。老百姓是持币观望?还是无币望梅止渴?半价售楼是销售策划,还是炒作闹剧?房产商和购房者谁能hold赢房价拉锯战?政府调控和楼市捂盘,谁更挺得住?中新网财经中心“金九银十 涨跌观察”系列报道,将尝试拨开楼市谜团,剖析房价降势真伪,让你在“金九银十”打好“货币保卫战”!
中新网9月26日电(房产频道 秦辰)楼市的“金九银十”并未如期而至,反而让地产商们感觉到了丝丝寒意。随着政府调控措施的不断深化、保障房建设的不断开工以及市场的 “看跌”心理,楼市恐将提前迎来寒冬。尽管目前主要城市商品住房价格尚未作出明显调整,降价幅度也远低于购房者预期,但从近期房地产“大腕”们的最新信息来看,依旧能略窥一二。观市场动态、析企业言行,中新网房产频道欲从中发现蛛丝马迹,助您打赢“十一钱袋保卫战”。
市场冻结 所谓“金九银十”或为商家喙头
“金九银十”似乎已成为多年来楼市不变的规律。由于房地产项目多在这一期间内陆续封顶,天气宜人又利于出行看房,加之开发商在此期间的广告投入较大,炒做与跟风现象严重,所以近年来九、十月份的楼市成交量会有所增加,房价也随之被抬高。
然而,业内普遍预测今年房价迎来拐点,“金九银十”或将不复存在。首开股份董秘王怡表示:开发商销售压力都很大,今年肯定不会出现“金九银十”了
此前,SOHO中国董事长潘石屹也表示:因为保障房巨大的影响,房价还没有降到位,今年不降,两、三年以后还得降,而且限购政策在两三年内是不会取消的,否则房价报复性反弹将很难压住。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看,大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制,楼市已经到了停涨的临界点。
国家统计局18日发布的报告显示,8月份我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个。北京市房地产交易管理网的数据也显示,今年中秋节假期头两天,全市新建商品房网签总量为222套,与去年同期成交量相比下跌了45%。
中国社科院金融研究所研究员,著名经济学家易宪容则认为:“金九银十”本来就是没有意义的概念,买房子不存在季节性。他说:“房地产开发商为了欺骗老百姓,然后制造一些概念,让大家拼命涌向房地产市场,其实买房子没有季节性的,弄个‘金九银十’,那时候房价快速飙升,然后把大家蜂拥而至房地产市场,制造了一个‘金九银十’的概念,其实没有意义。”
显然,就目前冷清的房地产市场来看,房价只有实现实质性下降,才有可能打破民众强烈的观望情绪,迎来真正的“金九银十”。
万科存货同比涨幅超50% 或已悄然降价
截至9月12日,北京市的可售期房住宅和未签约现房住宅的库存总量已经突破11万套大关,达到11.22万套。如果按照9月上旬北京市商品房住宅签约1459套计算,目前北京市的11.2万套库存消耗需要超过25个月。
同时,上海的商品住宅成交情况也非常低迷,若后续市场持续疲软,则住宅库存至少要用18个月才能消化完。而深圳的楼市库存也攀升至高位,按照9月份以来的成交速度,消化这些库存则需要13个月。北京联达四方经纪公司董事长杨少锋预言“中国楼市将进入血腥肉搏局面”。
中国证券报9月22日报道称,截至今年二季度末,133家纳入统计的上市房企库存总量高达1.09万亿元,较今年一季度末的1万亿元上升了9%。如果与去年中报时的库存7868亿元相比,增加幅度则高达38.54%。
王怡表示:这是宏观调控下限购政策的必然结果,调控不放松,价格下行压力就越来越大。下半年降价压力比上半年大很多,但能否形成比较大规模的降价潮还不好说。
事实上,十大龙头房企中有6家在7月份的销售金额出现环比下跌,包括万科、中海等跌幅都在30%以上,中报显示万科、保利地产、金地集团和招商地产四大巨头存货分别同比增长53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。预计三四季度入市房源还将大幅增加。
但北京万科副总经理肖劲强调:目前房企销售压力普遍大过上半年,北京万科目前状况比较好,一切销售按照原定计划,没有调整。
而据万科公告显示,其8月实现销售面积96.0万平方米,销售金额104.8亿元,环比分别上升22.8%和15.4%,同比分别增长5.0%和减少12.6%,这意味着万科8月的平均销售价格或已然有所下调。
恒大“曲线融资”或因资金链吃紧 是否违反限购令不得而知
据香港文汇报8日消息称,恒大地产疑以“7折购房”为名,进行大范围内部认购违规曲线融资,并发生倒卖牟利情况。
香港文汇报称,恒大实行低价内部认购,部分没有购房需求的恒大员工,在拿到内部认购优惠指标后,以数万元的价格,将其倒卖牟利。大量拿地和在建工程已令恒大资金链吃紧,而持续缩紧的外部融资环境则令这种状况雪上加霜。此次内部认购,就是该公司曲线融资的途径之一。
受地产商拿地、开发、库存以及市场消化能力等各方面因素的影响,“金九银十”中地产商的资金链是否牢靠已成为市场关注的焦点,而此番恒大“认购门”事件更表现出了市场的担忧。
恒大地产相关人士8日表示,相关报道并不属实。恒大内部对于部分员工有折扣购房的福利,但并不针对所有员工,需要达到一定的工作年限,不同的级别的员工,认购的面积也不同。而且每人只限购买一套,登记人亦只限直系亲属如配偶、父母及子女,并非所有亲戚都可以购买。
亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出,部分开发商违规内部认购的主要原因是违规成本低,但获利高。按住建部《商品房销售管理办法》的规定,内部认购是明令禁止的。而未取得《商品房预售许可证》,开发商收取认筹金、内部认购金、诚意金、排号费、指标费等行为都是违规的。靠销售回收资金难以解决资金需求。
是福利?还是“内部认购”?自是公说公有理,婆说婆有理。然而可以肯定的是,今年的“金九银十”,地产商的资金一定不如往年富裕。