销售人员：现在交一万，开盘抵三万

    地点：黄石坤宝地产宝石银都售楼部    时间9月20日下午14点38分

    宝石银都项目工程

宝石银都售楼部(新浪乐居记者 楚东摄)　

　接到举报，记者随即赶到宝石银都项目现场，从围墙外看到项目施工至5层左右，记者以购房人的身份来到该售楼部，一位女性工作人员接待了看起来像购房者的记者，以下是记者与售楼顾问的现场对话。(以下“问”部分为记者问；以下“答”部分为售楼员答)

    记者：这里的房子怎么卖？

    售楼顾问：你之前来看过么？

    记者：没有，我朋友来看过。

    售楼顾问：你朋友之前是谁接待的？

    记者：好像是小葛，我正好今天有时间，过来了解一下。

    售楼顾问：我们马上要做活动的。

    记者：什么活动啊？

    售楼顾问：是办会员卡，带身份证交一万元钱现金，到时候开盘抵三万用，开盘还有另外的优惠可以享受。现在已经很多人了，限量办卡的(你姓什么？怎么称呼你呀？可以留个联系电话么？售楼员开始拉近乎)

    记者：那先给介绍一下你们的项目吧。

    售楼顾问：我们这里全部电梯房，二梯四户，一共是八栋，小区规模挺大的(售楼顾问引着记者到沙盘前，向记者讲解户型、地段、环境和交通等情况。)

    记者：什么时候开盘？

    售楼顾问：11月中旬开盘。你朋友姓什么？

    记者：什么价格？

    售楼顾问：还没有出来，到时候再联系。(到时候叫小葛联系你朋友)在反复询问记者姓名没有得到回复后，售楼顾问有些不耐烦了。

    记者：你们预售许可证出来没？

    售楼顾问：艾，预售许可证？现在的话，是这样的，到时候会出来的，具体你叫你朋友问小葛。(神情明显恍惚)

    记者：你们有预售许可证没？

    售楼顾问：这，这个，是这样的，我们预售许可证没有下来，开盘的时候，预售许可证才出来。

    记者：每往上一层加多少呢？

    售楼顾问：还没有出来，我们之前是一层加20元的。具体你叫你朋友问小葛。

    记者：总共多少层？

    售楼顾问：21—32层。

    记者：什么时候可以交房？

    售楼顾问：明年。

    记者：明年什么时候呢？

    售楼顾问：明年年底吧。

    记者：现在房子做到什么程度啊？

    售楼顾问：现在已经做到第8层了。

    记者：你贵姓啊？

    售楼顾问：哦，我姓石(石头的石)，你贵姓啊？

    记者：你是开发商还是哪个代理公司的啊？

    售楼顾问：我们是自己开发商在卖房子的：不像其他公司是代理商在卖的。

    记者：能不能把开盘大概价格告诉我，我好准备钱。

    售楼顾问：我们现在不知道，我们不好说，具体情况你问小葛。现在我们在办认筹，来的客户特别多的。现在要接待客户，挺忙的，具体情况你问小葛。(说完忙去了)

    10分钟后，记者的朋友收到了该公司置业顾问小葛发来的短信，并接到他的电话，上述对话均得以证实。

    宝石银都置业顾问短信内容

　　记者：听说你们做活动？

    售楼顾问：我们这个月24日(星期六)开始意向购买，我们开始收定金了，总共1000户，交10000元现金办理VIP卡，享受1万抵3万，到时候充房款，还可以优先选房的。

    记者：活动做多久啊？

    售楼顾问：活动做半个月。

    记者：国庆节可以办么？

    售楼顾问：可以的，活动连续做半个月，24号当天来最好，越早来越好。

    记者：你现在项目做到什么程度？

    售楼顾问：现已经做到第8层，我前天给你朋友打了电话，昨天也打了电话的。

    记者：你们有预售许可证没？

    售楼顾问：预售许可证就是没有办下来。

    记者：据我知道，在没有预售许可证之前，你们这种做法是违规的吧？

    售楼顾问：这，这个，这个在操作在；一个地方是一个地方，一个地方是一个地方的办法，我们收的定金有收据，还有协议的，一共叁份，对你是有好处的。

    记者：物业管理费怎么收？

    售楼顾问：一块多一个平方。

    记者：这么贵？

    售楼顾问：应该是一块左右吧。

    记者：小区景观怎么样？

    售楼顾问：我们小区挺不错，很漂亮的。

    记者：小户型有没有？

    售楼顾问：我们有72和90平方的，

    记者：90平方的怎么样？

    售楼顾问：90平方的这个户型非常漂亮，客厅很大，特别抢手。只有21和25层的有。

    记者：买16层的什么价格？

    售楼顾问：价格没有出来，16层的很好，最东的一栋楼，非常漂亮，非常好；我估计4000多，保证不会超过5000元一个平方的。

    记者：怎么称呼你？

    售楼顾问：我姓葛，叫葛(某某)。

    记者：你是代理公司还是开发商的？

    售楼顾问：我是开发商的，坤宝地产的，自己做自己卖的。不像其他公司代理的，随便乱说的。

    23日下午16时，记者朋友再次接到这位小葛置业顾问的电话，他通知说“明天正式开始收取10000定金办卡，要带身份证原件和复印件，最好早上8点来，人很多的，先在门口等着，一批一批的进来办；开发商会提供协议书，有记录的，书面协议加盖公章，签字，具有法律效应的，还可以开具收据的。” 并不停地再次鼓动记者朋友，“你现在交定金买卡，非常实惠，机会真是难得；开盘的时候还有折扣，最少可优惠200以上300元一个平方左右。”24日下午，置业顾问小葛进一步电话追问记者朋友怎么还不来办理。

    旁边的高楼“米兰公馆项目”开发商卷钱失踪，2年多至今仍未交房(新浪乐居记者楚东摄)

　　乐居点评：

    根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售有关问题的通知》精神，规定在未取得预售许可证之前，任何开发企业和个人禁止违规收取任何费用。对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。

    没有房产预售许可证，就销售或收取预订款，这一违法现象几乎成了某些商品房销售的潜规则。按照有关规定，未取得《商品房预售许可证》的开发商，不得非法预售商品房，也不得以认购、认筹、收取预订款等各种形式变相预售商品房。宝石银都还未拿到房屋预售许可证就变相销售，房地产开发商凭什么保证能按时保质交房？凭什么保证小区景观？

    记者了解到，要取得预售许可证，除有《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》外，还要具备：房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期已定；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；三层以下的商品房项目已完成结构工程；四层以上的商品房项目，由地下室工程的，已完成首层结构工程；七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上(含八层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。显然这个楼盘没有具备取得预售许可证的条件。

    某律师事务所孙律师说，从法律角度上来讲，开发商在未取得商品房预售许可证之前提前销售或者变相销售，肯定不合法。开发商这么做多是因为资金压力的问题。另外，购买没有取得预售许可证的房屋时，购房人与开发商签订的协议是不受法律保护的；一旦开发商无力开发，或卷款走人，受伤的肯定是购房者。因此，政府有关部门必须加大执法力度，促进房地产市场的健康发展。

    有业内人士表示，开发商未办理商品房预售许可证，擅自预售和销售商品房的，都属违规行为。在以往很多开发商都会在项目正式开盘销售之前进行“蓄水”，一旦发现认购的人比较多，那么也可以随时提高的开盘价格。相关部门工作人员也提醒购房者，在购房时主动要求开发商出示相关证件是购房者的基本权利，购房者应注重保护自己的正当权益。新浪乐居将继续关注该事件的进展情况。