“淡市拿地，旺市卖房。”这是房地产开发的规律，中信地产却反其道而行之，去年在北京亦庄勇夺“地王”后，该项目“中信新城”本月面市却遭遇了滞销的尴尬。

　　北京市房地产交易管理网显示，中信新城项目位于亦庄开发区三海子东路，于6月30日共8栋楼716套房源获批预售，总面积为77641.89平方米，并于7月2日开盘，主打大户型三居，均价为23980元/平米。

　　正是生不逢时，在调控期面市，中信新城至今开盘近一个月，签约率仅18%。此外，4栋楼350套房源销售状态蹊跷“变化”，被网友质疑为“假认购”，开发商方面回应称“系技术原因所致，实为遭团购”。

　　4栋楼销售状态突变

　　地产中国网网友于7月22日爆料，中信新城4栋楼、几百套房源短时内突然由“已预订”变绿成“可售”状态，而在7月20日，这4栋楼房源基本显示为橙色，质疑该楼盘涉嫌“假认购”。

　　对此，本网也于22日登陆北京市房地产交易管理网查询了解到，上述网友所指的4栋楼网友为B-5、B-10、B-12、B-13号楼，共354套房源基本已变成绿色，也即“可售”状态。

　　为何如此多房源短时之内销售状态突变？中信新城品牌主管周佳琪向地产中国网解释说，这4栋楼已被团购，已预订的房源若在15天之内未办理签约、也未在交易管理网办理“网上联机备案”，那么就会自动变回“可售”状态，我们不会做“假认购”。

　　周佳琪还表示，这项工作由公司的客服人员具体操作，由于房源较多，这两天较忙，所以尚未来得及网上作业。

　　北京市房地产交易管理网工作人员证实了“‘已预订’状态仅保留15日内”的说法。

　　而一位参与网上联机备案工作的某项目客服人员介绍说，目前进行“假认购”操作不大容易，毕竟找到这么多有购买资格的买房人，但也不排除开发商前期蓄客多、有能力操作的情况。他还指出，如果是几套或十几套，销售状态这么变化，可以理解，但几百套就有点可疑，不排除有假认购的嫌疑。

　　地产中国网监测发现，上述楼栋销售状态又于7月24日傍晚再次集体变成“已预定”状态。

　　对于是谁团购了这4栋楼？又是怎样的团购价？周佳琪表示“不便告知”。

　　但截至本网发稿之时，上述4栋楼仍无一显示“网上联机备案”状态，也即尚无一套签约。业内人士指出，时间过去半月，理应有陆续签约，是团购亦或其他情况仍值得观察。

　　近一个月签约仅18%

　　中信新城开盘至今已将近一个月，但签约情况并不理想。北京市房地产交易管理网显示，截至7月28日上午，共签约129套，占716的总数的18%。而中信新城项目则称，开盘当天创下1000多组客户摇号、250多名客户认购的“红火场面” 。

　　“考虑到项目是毛坯交房和目前的配套状况，这一价格在亦庄来讲处于略高水平，这也是导致实际签约率不高的原因之一。”亦庄某楼盘负责人士表示： “亦庄区域的供应量非常大，而中信新城的销售也会面临一定压力，加之宏观调控趋紧，供需关系变化，购房者谨慎观望的态度等，也是成为预订多签约少的主要原因。”

　　而同样是“地王”身份的中海九号公馆和金茂府，在今年3、4月份先后低调入市，这两项目多属当月中下旬开盘，当月销售时间更短，签约率反而超过中信新城。据北京市房地产交易管理网显示，中海九号公馆的成交价格为35061元/平米与周边项目价格基本持平，如今签约率已达78.6%；而金茂府甚至低于周边8000元/平米左右，加之位置的优越性，签约更高达87.9%，成为北京上半年销冠。

　　市场人士分析认为，这两个地王项目之所以热销，是因为合理的定价和稀缺的地段；而中信新城地理位置欠佳，且价格高于周边楼盘。

　　中信新城销售人员也介绍说，目前周边项目均价大都在20000-22000元/平米之间。

　　业内人士认为，部分地王项目的拿地和建筑成本较高，下调价格的可能性较小，中信新城项目楼面价在成交均价中占比更达58%。而当初该项目地块成交时，更有媒体指出若销售价格未达27000元/平米，利润则比较薄弱。

　　后市压力仍在

　　北京市土地整理储备中心网站数据显示，2010年3月15日，中信以52.4亿元摘得大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块，是 25.75亿元起始价的两倍，其总规划建筑面积为39.117万平米，成为当时的北京双料地王；同年12月，中信又底价摘得大兴区亦庄新城(X1-3)地块，总规划建筑面积为12万平米。这两地块总建筑面积不过51万平米，中信新城却宣称有170万平米的体量，周佳琪对此表示：“中信在亦庄区做一级开发，关于项目170万平米的体量作为宣传用语是毋庸置疑的。”

　　市场人士指出，如此大的量，对项目的资金和销售等方面有多重考验。而经计算，这两宗土地楼面价分别为13395元/平米、18000元/平米，也考验该项目的定价水平。

　　“亦庄相对于房山等居住区而言，由于低密度，面对市场受众面的不同等原因，本身价格就偏高。”同为亦庄的另一项目负责人也分析说：“中信新城地块的成本价高，加上建安成本，平均成本价也要在17000元/平米以上；价格若太低，其成本将无法平衡，而这个项目的价位不算低、甚至偏高。”

　　上述人士还分析说，但产品与周边项目差异不大，目前均以两到三居为主，并无特色；中信新城项目的优劣式均出自南海子公园，这是北京市最大的湿地公园南海子公园规划内的唯一一个居住项目，其不足之处恰恰也是项目最大的优势，南海子公园作为郊野公园，周边的公共交通配备缺乏，待中信新城建设完毕后，是否会增加公共交通，就要看亦庄区政府如何规划。”

　　对于后市的压力，周佳琪坦诚表示：“压力肯定有，在当前多重因素影响下，任何地产商都有压力，这个压力是由市场变化而决定的，并不是我们自己能够决定。”她还表示，我们只负责把产品做好，希望得到市场认同。

　　知情人士透露，中信新城后期将会对产品进行“升级”，或推出花园洋房等中高端产品，相对现在北京房地产市场的严厉调控与大势而言，消费者群体或许接受起来将更有难度，可谓后市堪忧。作者：刘畅