张杰/文

　　中铁地产疑云：青岛地产项目曝光资金腾挪秘密

　　一个黄金地段开发项目的利益争夺，意外暴露了中铁置业涉嫌挪用项目公司资金、涉嫌向关联公司输送利益的种种疑点

　　5月20日，国家审计署公布的对17家央企2007年－2009年财务收支审计结果显示，这些企业的财务管理、会计核算、投资决策不够规范，违法违规问题也仍然存在，从而造成国有资产损失和潜在损失，这些问题大部分发生在央企的二三级企业中。

　　中国中铁(3.99,-0.01,-0.25%)不在是次审计之列。但《财经》记者历时月余调查所发现的中铁置业的种种疑点，为国家审计署的结论提供了一个新例证。这些发现尚待有关部门进一步查证，但已足以引发外界对央企公司治理水准的担忧，引发对如何建设一个基于法治的市场经济的思考。

　　《公司法》明文规定，公司控股股东不得滥用权力损害公司或其他股东利益，公司董事、高级管理人员对公司负有忠实义务和勤勉义务，不得利用职务便利为自己或者他人谋取本属于公司的商业利益。

　　早期，无论是上市公司还是非上市公司，大股东挪用公司资金，在国内都被视为理所当然，大股东掏空上市公司的一幕，屡屡在证券市场上演。在中国证监会将大股东占用上市公司资金作为监管重点之后，上述情况才有所好转。但在非上市公司，大股东占用公司资金的情况仍然很普遍，公安机关和法院也常常视之为公司内部纠纷而不予介入。

　　事实上，股东在出资之后，未经董事会或股东会批准即占有使用公司财产，该行为即构成对公司财产权的侵犯。2006年，在香港上市的创维公司创始人暨大股东黄宏生就曾因占用公司大额资金而被香港法院判令入狱六年。

　　中铁置业和中金实业的股权回购争端，法院正在审理之中，作为媒体无须妄加置评。但无论大股东还是小股东，平等合作、共守契约精神，却是市场经济的要义，无此底线，“好的市场经济”无从谈起。

　　地产行业利润丰厚，是灰幕黑幕的高发带，亦是各级国有企业大举进入的领域。而公众对地产国企尤其是地产央企的期待，显然高过一般的地产企业。

　　正因为如此，围绕中铁置业的种种疑点更应该引起重视。这样的事情此前已多次发生在以“共和国长子”自誉的央企身上。个中缘由，引人深思。如何找到切实有效的央企监管之道，防止公器变为私器，亦已刻不容缓。

　　——编者

　　自青岛太平角公园东侧海岸，沿着海岸线朝东北方向眺望，一排摩天大楼随着海湾的弧线比邻矗立，不留缝隙，构成了青岛的滨海天际线，高楼之下绿树郁郁葱葱，数十米之外即是大海。

　　在这片寸土寸金之地，青岛市政府广场周边的土地和物业最为金贵。这一区域为青岛商务与政务核心区，星级酒店与甲级写字楼环绕，周边凯悦中心、远雄国际广场及更远处的万丽海景等房价已在每平方米4万元之上。

　　离市政府大楼一箭之地、青岛香格里拉酒店对面，一幢名为“青岛国际贸易中心”(下称青岛国贸中心)的综合体建筑却靓女难嫁。这一集写字楼、酒店、公寓业态于一体的建筑综合体总面积高达33万平方米，开发商2005年拿地，2008年底市道最惨时项目启动，今年3月获得预售许可证。正值苦尽甘来、销售套现之际，却因为两大股东的纠纷，导致项目预售被叫停，公司账户亦遭冻结。

　　这两大股东，一为央企中国中铁股份有限公司(601390.SH/00390.HK，下称中国中铁)的全资子公司中铁置业集团有限公司(下称中铁置业)，一为民企青岛中金实业股份有限公司(下称中金实业)。

　　中铁置业是中国中铁的地产旗舰企业，中国中铁则是国务院国资委确定的以地产为主业的16家央企之一。中国中铁在2010年《财富》500大中名列第137位，营业收入高达507亿美元，可谓声名显赫。

　　中金实业在青岛地产界籍籍无名，其官方网站显示，多年来该公司在矿产、能源、地产等领域屡有投资，且多次从事资本运作事宜，但《财经》记者发现，官网所述之资本运作罕有成功案例。

　　2008年中，中金实业与中铁置业签订合同，约定协力开发青岛国贸中心，中铁置业持股92%，位列最大股东，但中金实业有权在五年内回购前者所持全部股权。协议签署之际，地产市道萧条。中铁置业介入后，凭借央企丰厚的银信资源，项目迅速启动。近两年时间，双方尽享主宾欢乐，直至2010年7月中金实业发出回购公文。

　　依今日之市价计，若悉数出售，青岛国贸中心销售额可轻松逾百亿元，巨量利益，引得两大股东反目成仇，诉诸公堂。

　　2011年1月22日，中金实业在青岛两家报纸头版刊登声明，称在青岛国贸中心项目中，中铁置业利用大股东地位，联合代理公司，未批先售，私分公寓，变相利益输送近亿元，并挪用项目公司资金最高达12亿元。

　　次日下午，中铁置业青岛分公司召开新闻发布会，称中金实业对项目公司董事会通过的销售方案不满，认为项目定价过低，因此恶意诋毁中铁置业，以此阻止项目销售。

　　半年来，这一纠纷未见明朗。但围绕项目公司财务数据的争端，却意外揭开了中铁置业资金腾挪的秘密，更有来自中铁内部的知情人士向《财经》记者称，在中铁置业这一央企地产平台之上，存在多种涉嫌利益输送的隐蔽手法。

　　逆境携手

　　中金实业引入中铁置业作为战略投资伙伴，解决资金难题，中铁置业每年可获得的投资收益为投资额的30%

　　青岛国贸中心项目，原为济南军区青岛第一疗养院第二疗养区用地，后经青岛市市南区政府批准，土地性质变更为办公及商住用地。2005年9月26日，该宗土地公开招标出让，由青岛中金渝能置业有限公司(下称“中金渝能”或“项目公司”)中标获得，耗资共9.5亿元。

　　中金渝能最初由两家股东组成，注册资本金为1亿元——重庆渝能产业集团、中金实业各持股50%。后中金实业引入其他合作伙伴，自身股份稀释至25.5%。

　　2008年5月18日，中铁置业受让重庆渝能的全部股份、中金实业公司的17.5%，以及其余合作伙伴24.5%的股份，共计持股92%，中金实业保留股份8%。中铁置业与中金实业的合作协议规定，中铁置业负责项目的融资、施工建设等，预售方案须由中金方面提供。最重要的一条是，协议规定，中铁置业对项目公司的投资属战略性投资、阶段性持股，在收回投资(股权投资除外)及收益后，同意中金实业对自己所持股权进行回购。在协议中，双方将回购的时间约定为五年之内，并且，中铁置业每年可获得的投资收益为投资额的30%。

　　这份合同的本意是，中金实业引入中铁置业作为战略投资伙伴，解决资金难题，但是，回购是双方共同的诉求。中金实业一位高层称，当日拟定协议之时，中金实业最大的要求是保留回购权。协议同时规定，中金实业持有的8%的项目公司股份质押给中铁置业，作保回购协定。

　　签署这份协议前数月，中国中铁以先A后H的方式上市，新股申购冻结资金超过3万亿元，一度创中国公司IPO之最，最终募集资金超过400亿元。

　　各方利益诉求与当时经济形势糅合在一起，构成了合作的基础。2008年11月，青岛国贸中心项目开工，计划于2011年竣工。根据当初的投资预算报告，该项目预计投资额超过28亿元，销售总额可达到85亿元，税前利润29.6亿元，净利润可达19.8亿元。

　　这份报告是根据2007年的房价进行测算的，当时写字楼与公寓的价格从每平方米2万元－3万元的均价起步。然而，2009年全国房价迅速反弹，青岛国贸中心项目周边各类业态的房价都大幅上扬，写字楼销售报价大多超过每平方米3万元，公寓、住宅单价更达5万元以上。

　　短时间内发生的市场反转，迅速将青岛国贸中心裹挟进一场巨大的利益冲突，导火索即是中金实业的股权回购函。

　　旺市反目

　　随着事态的发展，中金实业对中铁置业的指控已不限于青岛项目的合同争端

　　2010年7月9日，中金实业正式发函，向中金渝能提出项目回购要求，但遭中铁置业拒绝，理由是：当初投资协议中约定的数项回购条件并未满足。

　　之后，两家公司互发函件，批驳对方的回应，但双方并未撕破脸皮，直到2010年底矛盾升级。

　　2010年底，中金渝能董事会通过了项目预售方案，并开始内部认购。中金实业董事长司荣彬向《财经》记者称，在青岛市国土资源局与房屋管理局2011年3月7日向中金渝能颁发预售许可证之前，中金渝能已变相收取了约160组购房者的定金，近1亿元(50万元/户)。其内部认购价在2.8万元－3.2万元/平方米之间，但这些认购者多为投资性购房，一旦项目正式开售，这部分房源将以市场价再出售给外部购房者，每平方米牟利空间在2万元左右。

　　中金实业向《财经》记者出示了三套源自中金渝能销售监管账户的购房定金银行收据，共150万元，收款时间均在项目获预售证之前。

　　中金实业认为，项目的未批先售与内部低价认购，侵犯了自己作为股东的合法利益。几经协调未果，今年1月15日，中金实业起诉中铁置业，应中金实业要求，法院冻结了项目公司的账号，但对其聘请第三方独立审计项目公司的要求未作回应。

　　此后，青岛国贸中心的销售被迫停止。

　　诉讼之外，中金实业亦在寻求和解方案。2月10日，北京净雅大酒店，中金实业董事长司荣彬宴请中国中铁某高层人士。但是，这一会面虽然有国资委一位官员作陪，却不欢而散。知情人士透露，赴宴的中国中铁高管提出作废当初协议、双方对项目利润五五分成的方案，这与司荣彬立场相距太远。

　　司荣彬称，中铁置业“反悔”可能有两点理由：其一，从公的角度看，自2008年进入，到如今项目预售，付出较多，快到摘果实之时，中金实业却提出回购，整个过程中铁置业貌似为中金实业打工，心理会不平衡。其二，从私的角度看，青岛国贸中心项目房价飙涨、寸土寸金，利益空间巨大，难免不让人动心。

　　“这个事情的本质，是双方基于当时的市场行情进行对赌，我们在2008年依然看好这个市场，愿意付出30%以上的资金成本，结果我们赌赢了，但他们的心理却不平衡。”司荣彬说。

　　但是，中铁置业董事会秘书侯社中向《财经》记者回应称，司荣彬在整个项目中几乎未投入一分钱的自有资金，仅凭资本运作手段，却在项目公司握有8%的股份，“已经很不错了”。对于回购，中铁置业从未拒绝，只是要求回购须在回购条件全部达成之后进行。“中铁置业是完全按照合同规定进行的。”他说。

　　对于中金实业的“未批先售、内部认购”指控，侯社中亦坚决否认，但他未作进一步解释。

　　双方各执其词，且已诉诸法庭，外界难言对错。但是，随着事态的发展，中金实业对中铁置业的指控已不限于青岛项目的合同争端。

　　袖里乾坤

　　《财经》记者征询了多位地产、银行、咨询业专业人士的意见，他们均表示，施工方给开发商打钱，这样的事情极其少见

　　在提交给法院的文件中，中铁置业认为，中金实业倘要实现回购，应一次性支付56.89亿元的合计投资本息。面对这一庞大账单，中金实业要求审计未果，遂转向由第三方进行工程评估。

　　依据中国中铁2010年报和中国中铁对外担保公告，截至去年底，青岛国贸中心总资产31.3亿元，实际贷款20.5亿元，已完成投资24.17亿元。

　　司荣彬向《财经》记者解释，自2008年股权变更至去年底，中金渝能账上共流入现金32.03亿元，其中20.5亿元为贷款，11.53亿元为中铁置业的债权投资。流出现金26亿元左右(其中投资支出24.17亿元，利息支出1亿元左右，其他支出1亿元左右)，账面现金余额应为6亿元左右。

　　但是，中金实业派往项目公司的财务人员证实，中金渝能去年底账面仅余资金1000余万元。在《财经》记者看到的中金渝能董事会文件中，对停工原因的解释之一即是项目公司资金不足。而司荣彬则认为，中铁置业挪用的资金远远不止6亿元。

　　4月14日，中金实业聘请的独立第三方(山东大信工程造价咨询有限公司，下称大信)出具的工程概算报告显示，至项目在今年2月停工前，青岛国贸中心项目费用概算为6.06亿元，加上土地费用、工程前期费用等投资11.53亿元，项目已完成总投资应为17.59亿元，远低于中铁股份年报中披露的24.17亿元。中金实业据此认为，停留在青岛中金渝能专用账户中的现金余额应在12亿元以上。

　　对此，中铁置业董事会秘书侯社中回应称，这一指控子虚乌有。大信的概算报告粗糙简单，仅有两页纸，数据离谱，涉嫌伪证。他表示，去年底，青岛国贸中心项目的建安成本已达18亿元。“大信的评估中，将地上面积的建安成本仅定为1200元/平方米，整个工程才评估6亿元，这是不可能的。高层建筑到了一定高度，其钢结构的建造成本会成倍上升。如果中铁置业挪用了专项资金，那么，这么高的三栋建筑物从何而来？”

　　中铁置业向法庭提交的一份证据显示，2010年10月26日，作为中金渝能申请项目预售证的步骤之一，中国银行(3.12,0.00,0.00%)山东分行曾出具一份文件，说明截至当日，青岛国贸中心项目已投入18.5亿元(不含地价款)，其中，建安工程费10.4亿元，前期工程费2.45亿元，开发间接费用5.6亿元。

　　显然，在青岛国贸中心项目中，是否发生了资金挪用、挪用规模有多大，其关键点在于截至去年底，项目的实际造价与中国中铁年报所述是否吻合。