显然,在青岛国贸中心项目中,是否发生了资金挪用、挪用规模有多大,其关键点在于截至去年底,项目的实际造价与中国中铁年报所述是否吻合.

　　《财经》记者获得的中金渝能2010年银行明细,完整地呈现了该公司2010年的资金往来.

　　这份银行明细显示,2010年1月-5月,青岛中金渝能共收受来自招商银行、工商银行、农业银行等三家银行发放的专项贷款合计9亿元,该款转至施工单位专用账户后不久,其中的6.26亿元就又被施工单位转回给中金渝能.5月之后,中金渝能收受专项贷款合计5.5亿元,其中4.24亿元被施工单位转回,最终进入中铁置业账户.

　　青岛市琴岛律师事务所高级合伙人慈龙军向《财经》称,根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中的相关规定,银行发放给地产项目的专项贷款,必须专款专用,目的是为了防止地产项目烂尾.通常情况下,银行会监控资金的使用,但是,监管仅限于项目公司将开发贷款以施工款的名义发放给施工方,接下来这笔钱如何腾挪,并不在银行的监管范围之内.

　　中铁置业在青岛国贸中心项目绝对控股,施工方则是同属于中国中铁的关联企业中铁建工与中铁二局.中金实业怀疑,施工企业虚增建设成本,要求项目公司按进度支付工程款,等款项到账后,再将虚增的资金腾挪给中铁置业,用于其他项目的开发.

　　《财经》记者发现,在银行明细中,来自银行的贷款正是按照上述方向流向了中铁置业.在上述明细中屡屡出现如下情景:项目公司在收到银行贷款后,悉数支付给施工企业,然后,仅隔数天,上述款项便又分批次,以3000万元、5000万元不等,从施工企业转入项目公司,转入金额等于或接近银行贷款总数目.

　　《财经》记者征询了多位地产、银行、咨询业专业人士的意见,他们均表示,施工方给开发商打钱,这样的事情极其少见.

　　熟悉内情的中金渝能人士称,2010年上半年,中铁置业要求各子公司除留存少量必需资金之外,其余资金都转入中铁置业资金中心,中金渝能的留存配额是不超过1500万元,如需资金,则须申请.该人士称,中铁置业资金中心的账户在北京三家银行设立,户名为中铁置业有限公司.

　　在中金渝能银行明细中,《财经》记者看到,去年6月25日、9月27日、12月31日,中金渝能三次收到名目为"集团资金中心季度存款利息"的款项,分别为44万元、122万元、120万元.

　　中信银行风险管理部一位人士对《财经》记者称,大型集团公司为了提高内部资金使用效率,大多设立财务公司进行资金调度,但是进入财务中心的钱也必须是符合银行规定的."地产项目的专项开发贷款统一进入集团的资金中心,是不应该发生的事情.项目公司是一个独立的法人单位,要进行独立核算的."他说.

　　银行明细亦显示,2010年1月18日,中金渝能从项目公司专用账户汇出2000万元,其名义为"代集团公司付夏庄街道办事处诚意金".知情人士称,这笔资金是用于支付青岛市城阳区夏庄街道办事处,作为保证金,为中铁置业取得一幅规划建筑面积高达42万平方米的项目华胥美邦.项目公司名为青岛中铁祥丰置业有限公司,为中铁置业全资持有,注册资本金5000万元,办公地址正位于青岛市城阳区夏庄街道企业服务中心一楼.

　　 中金实业认为，自2010年1月至2011年1月，中铁置业借大股东之便，挪用项目公司专项开发贷款，合计6.26亿元 4.24亿元=10.5亿元。

　　 但中铁置业对该项指责并不认同。2月18日，在与中金实业董事长司荣彬的一次电话中，中铁置业副总经理、财务总监马永红称，"与施工单位的那些资金往来，是行业内一个惯常的做法。"

　　 更多内情有赖于第三方审计来揭示，这正是中金实业与中铁置业博弈的重点，后者不仅拒绝前者的财务审计要求，还令前者派往项目公司的财务人员赋闲于岗。

　　 侯社中则表示，中铁置业并不担心第三方审计，但在回购条件满足之前进行审计没有意义，"我们认为这是劳民伤财"。
 疑点公司

　　 内部人士称，作为中铁置业控股的地产销售顾问公司，中铁新业为大股东提供服务时，收取的销售佣金比例远高于行业平均水平

　　 中铁置业成立于2007年2月，注册资本金21亿元，是中国中铁全资企业，具有房地产开发一级资质。2010年，中铁地产开发业务实现营业收入117.1亿元，同比增长114.6%，截至去年底，拥有土地储备2501万平方米。

　　 如果说中铁置业在青岛项目公司上的资金腾挪，尚是服务于中铁置业的地产开发大计，受益者是企业的话，那么，中铁置业在其他项目上的做法，则很难用企业行为加以解释。

　　 2007年4月，中铁新业投资顾问有限公司(下称中铁新业)成立，注册资本金200万元，中铁置业出资102万元，持股51%，深圳新业投资顾问有限公司(下称深圳新业)出资98万元，持股49%。其经营范围为投资咨询、信息咨询、房地产经纪，以及企业形象策划。公开资料显示，中铁新业作为中铁置业的下属企业，主要负责后者在全国各地项目的代理、销售顾问服务，致力于"中铁置业"企业品牌的打造。

　　 深圳新业成立于2006年1月 21日，注册地位于深圳，注册资本10万元，其中，王刚出资9万元，持股90%，王艳玲出资1万元，持股10%，中铁置业内部人士称，王刚与王艳玲为夫妻。工商资料显示，二人均为1971年出生，两人身份证上的住址均为深圳的同一地点。

　　 王艳玲有多重身份，既为股东，又为手握决策权的管理者。目前她担任深圳新业总经理，中铁置业集团副总经济师、营销部部长，负责中铁置业在全国房地产项目的营销策划等工作。她还曾担任中铁新业总经理。

　　 中铁新业的公司章程亦较为微妙。据公司章程第二十五条规定，公司设总经理一人、副总经理一人至二人，财务总监一人。总经理、副总经理由第二股东深圳新业提名，董事会聘任，财务总监由最大股东中铁置业提名，董事会聘任。总经理任期三年，可连聘连任，董事会不干涉公司正常的经营管理工作。

　　 知情人士称，2010年上半年，中铁置业营销部曾要求旗下项目在挑选中介代理顾问公司时，必须经由中铁新业批准同意。在此之前，中铁置业旗下项目大多各自找寻销售顾问，集团并无统一要求。

　　 地产公司在销售物业时，通常将广告推广、营销顾问服务外包给第三方，向其支付一定的代理佣金。北京誉翔安地产合伙人赵敬川称，目前，商业地产的代理销售佣金比例多在1%，与之相比，住宅物业销售代理竞争较为激烈，佣金比例更低，多在0.8%以下。

　　 以青岛国贸中心项目为例，2010年3月，中金渝能与青岛荣置地顾问有限公司(下称荣置地)签订营销代理合同，后者负责为青岛国贸中心的销售提供推广、顾问及销售代理服务。当年4月27日，中铁新业上海分公司亦宣布与中金渝能签订《青岛中心项目整合营销策划合同》。中铁置业营销部有关人士向《财经》称，区别于荣置地，中铁新业提供的是顾问服务。

　　 然而，司荣彬称，自项目启动以来，从未感觉到中铁新业的参与，自己作为股东与董事，甚至对中铁新业与中金渝能的合作亦不知情。但是，中铁新业却屡屡从中金渝能银行账户获得划拨款项。来自银行的收支明细显示，2010年，中铁新业五次收到来自中金渝能的汇款，分别为8万元、16万元、8万元、8万元、8万元，合计48万元。

　　知情人士称,通常情况下,降低注册资本金,是为了方便小股东的进入.在烟台项目中,出资300万元就可以参与项目未来的利润分红,按时下的楼价,几年之后,可能就会获利上亿元.即使考虑到地产项目开发周期较长,这样高达数十倍的回报率也令人瞠目.

　　一般而言,地产公司寻求合作开发,保持相对控股地位,与人分利,无非是因为合作方在政府关系、前期拿地、施工规划许可、营销策划或资金支援等方面能有所贡献,除此之外,很难想象,类似中铁置业这样的大型央企在本可全资设立子公司、独家开发的背景下,愿意割让高达20%-30%的项目红利.

　　然而,烟台样本并非孤案.在中铁置业的土地储备中,位于贵阳市金阳新区的贵阳中铁逸都项目是体量最为庞大的资产,占地1800亩,可开发面积近1600亩,规划建筑面积高达200万平方米以上.

　　2008年7月9日,贵阳市金阳新区三幅大宗地块挂牌出让,除贵阳世纪金源房地产开发公司以6.93亿元摘牌一幅89公顷的土地外,另外两幅面积分别为49公顷与70公顷的地块均花落中铁置业,共作价10.64亿元.

　　在土地出让合同中约定,政府将在当年10月1日前交地.知情人士称,这两宗土地,均为毛地挂牌,但是净地交付,政府来拆迁,拆平一块就给你一块,不要小股东来做什么事情.然而,即使土地条件如此优厚,中铁置业仍未全资持有项目的发展商贵阳中铁置业有限公司.

　　贵阳中铁置业成立于2008年6月,注册资本金1亿元,属国有控股公司.中铁置业出资8000万元,持股80%,另外20%由贵州九百房地产开发有限公司出资2000万元持有.

　　工商资料显示,贵州九百房地产开发有限公司成立于2009年4月,注册资本金800万元,由两名自然人股东组成,分别为杨李娟出资40万元,持股5%, 朱婷出资760万元,持股95%.该公司的工商变更资料亦显示,去年3月11日,贵州九百房地产开发有限公司的注册资本金才从160万元变更为800万元,直到去年10月,两名自然人股东才按照比例缴足相关款项.

　　这一持股20%的地产公司固然资金实力有限,但是,一俟联姻金阳新区,则陡升想象空间.金阳新区号称贵阳"浦东", 2000年开始建设,近年来进入加速阶段.自贵阳市区向西北方向驱车,穿过数座隧道后,视野便陡然开阔.近百栋迥异于市区建筑的现代住宅楼群鳞次栉比,满眼钢筋水泥的楼宇景观.本地行业人士称,世纪金源、中天城投与中铁置业是金阳新区目前排名最首的三家地产公司.

　　据中国房产信息集团贵阳公司高级项目经理周肇彬称,目前,贵阳市区住宅均价在5100元/平方米,但是也有部分高端楼盘价格已破万元.金阳新区现时住宅均价在5000元/平方米.2010年,贵阳全市住宅成交量达620万平方米,金阳新区的住宅供应量占到全市供应量的40%以上,成为当仁不让的地产热土.

　　其中,中铁逸都又是价格领航者.6月8日,《财经》记者在中铁逸都国际项目现场看到,项目一街之隔,即是金阳新区著名的奥体中心,模仿北京鸟巢而建.售楼员称,中铁逸都花园洋房去年初开盘之际,即从7000元/平方米起步,目前已接近售罄,仅余数套,底层毛坯价格已经破万元.

　　而7月初即将推出的高层电梯房,均价将接近7000元/平方米.在售楼处最中央的项目沙盘上,一排排别墅尚处于既定规划之中,在项目的最东边,五星级酒店、写字楼与高档商城将在若干年后拔地而起.

　　知情人士称,根据最初的测算,中铁逸都销售完毕后,净利润可达十几亿元.但是,伴随着金阳新区的轨道交通利好稳步兑现,以及贵阳市大量市政资源的投入,中铁逸都的房价很可能水涨船高,后期利润或会超出想象.

　　以此计算,"倘数年之后项目结算,20%的股权可兑现两三亿元."该人士说.

　　对于上述说法,中铁置业董事会秘书侯社中向《财经》记者表示,合作开发是行业普遍现象,中铁置业也不例外.但他拒绝对具体的公司作出回应,"我们不方便表态",他说.