《法人》记者 张驰

　　2011年5月初，本刊接到了四川省成都市大邑县读者的报料电话，反映恒大地产在大邑县的恒大山水城违规圈地。

　　处在事件中心的恒大地产先是在开发、销售等环节上涉嫌做虚假广告，后又拒绝住户公积金贷款，以及与地方政府合谋拿地(详见2011年1、2、3、4期《法人》杂志《恒大地产长沙引爆行业潜规则》、《恒大地产再爆行业4大潜规则》、《全国人大代表提交建议剖析恒大地产4大行业潜规则》、《恒大地产长沙演绎“蛇吞象”》等文)，如今，恒大山水城项目再一次将恒大集团推向舆论的焦点。

　　62岁的老何是成都大邑的报料人之一，当他带着《法人》记者走到一排正在建设的独栋别墅前的时候，突然停下了脚步，眼睛死死地盯着其中的一栋，表情及其不自然，这栋别墅所处的位置就是老何曾经住了几十年的家，在“深度开发大邑县旅游资源” 的大旗下，老何响应县里的号召，允许自己的房子被拆，条件是政府许诺给予他们家每亩两万多的赔偿，再加上落实他们一家的社会保险问题。如今，一栋栋别墅拔地而起，但政府的承诺变成了“空文”。

　　“家没了，我们却找不到说理的地方。”老何的身后不远处，还有几株顽强生长、已经成熟的油菜，由此，似乎还能找寻到这个地方昔日的田园气息，但这气息也许会变成永恒的符号，成为一段惨痛的记忆。

　　老何，四川省成都市大邑县晋原镇凤凰村人，与老何有着相同境遇的凤凰村村民为数众多，他们所处的凤凰村相当一部分林地、基本农田、宅基地被征用，用来建设目前大邑县最大的旅游地产综合项目——恒大山水城，这个项目的开发商是在国内“赫赫有名”的地产商恒大集团。

　　距离老何站立处向西一公里的恒大山水城接待中心气派、壮观，其竖立在门口的背景板、路边的杆旗，以及接待中心号称全国最大的项目展示沙盘，无不显示着恒大山水城的“尊贵气质”，又处处显示着不为外人所知的“秘密”。

　　圈地6000亩的玄机

　　“别看恒大山水城现在弄得挺红火，他们现在所占的土地有四分之三都是通过‘违规’、‘违法’得来的，你信不信？你肯定不信，但事实就是如此。”大邑县一位不愿透露姓名的知情人士如是说。

　　该人士提供的资料显示，老何所在的晋原镇凤凰村11组共有450多亩土地被占用，共涉及到50余户的村民。此外，该村的3组、4组、7组、9到14组的3600亩土地，这些还不包括恒大山水城所占用的晋原镇新乐村与另一个镇——悦来镇的土地，前后加起来有6000多亩土地被占，其中挂牌成交的土地仅有1500多亩。

　　“在此之前，我们什么协议都没有签过，组上给发了《房屋拆迁清偿登记表》，村民凭此表进行住房安置，就这样，房子被拆了，土地也没了。”凤凰村12组一村民拿出了当时他们小组所发的《房屋拆迁清偿登记表》。

　　至于这些被占的基本农田、林地、河滩地是如何转换性质变成商业开发用地的，绝大多数村民并不晓得，即便是有个别村民知晓内情的，面对强大的政府公关与可观的经济补偿，也大多选择了沉默。

　　在采访中，《法人》记者掌握了如下信息：恒大山水城项目，是大邑县委、县政府主要领导及相关部门在广州与恒大集团签署的合作项目，根据协议，从2010年至2014年，恒大集团将在5年内完成投资100亿元以上，拟对该县晋原镇凤凰片区数千亩用地进行一级整理与整体开发。

　　在此时间内，恒大集团将完成旅游度假区内五星级酒店、运动中心、商业中心、会议中心、娱乐中心、时尚居家等配套设施项目的建设，将该区域打造成为成都市半小时经济圈内集旅游、度假、生态、运动、休闲于一体的现代山水城市典范。

　　按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）以及国土资源部《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）的相关要求，土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，有确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

　　“如果真是按照国家规定的有关土地一级开发整理，这事情就变得很简单了，但从现在的情况来看，是企业与政府一道‘挂着羊头，卖着狗肉’，这就变得很可怕。”大邑县上述知情人士说。

　　他的说法并非空穴来风。

　　2010年1月恒大山水城开工建设，然而，开工建设所处的土地却分别在2010年2月5日和7月22日才通过拍卖的方式被恒大地产拿下。

　　大邑县“国土拍告[2010]03号”显示，在2010年2月5日，大邑县拍卖恒大山水城项目所在地晋原镇大双路的四宗地，最小的一宗地为248.95亩，最大的一宗地为465.23亩。这些宗地的面积，均超过了2009年国土资源部下发的《限制用地项目目录（2006年本增补本）》中的标准。

　　在这次拍卖中，恒大以起拍价每亩29万元的价格，获得了这四块地的土地使用权。

　　到2010年7月，大邑县国土局又发两项拍卖公告，分别是“邑国土拍告[2010]11号”文和“邑国土拍告[2010]12号”文，在7月22日分两次拍卖多宗地，其中一场拍卖的18块地中，有14块地处于恒大山水城项目所在地晋原镇大双路。这些地块，最大的面积为105亩，均低于国土资源的限制性卖地规定。

　　这两次拍卖，恒大地产的拿地价格是每亩34万元。

　　“说豪夺，这种说法确实有点过，但说巧取，则是名副其实，人家恒大地产已经提前在那些土地上把房子建起来了，你再与他们争这些地，不但自寻烦恼，有可能还会惹火烧身，万一哪天被政府收拾了，哭都来不及。”有人表示这是大邑县房地产开发商圈内“公开”的秘密。