尽管南京绿城玫瑰园5月29日推出的6套千万级独栋大宅，当天就售出4套，收金近亿元，但这未能掩盖绿城今年以来销售不佳的事实。

　　销售困局

　　据媒体报道，绿城在上海历来畅销的项目绿城黄浦湾今年首五月仅成交一套住宅，成交价为58043元/平方米，仅为该项目的报价10万元/平方米的一半，甚至比去年84411元/平方米的网上房地产累计合同均价还低。

　　而绿城在上海的另外两个项目绿城玫瑰园、绿城玉兰花园亦面临同样的境况。据了解，今年前5月，绿城玫瑰园仅成交4套，绿城玉兰花园虽成交有双位数，但均价只有46101元/平方米。

　　数据显示，今年1-5月，上述三个楼盘合计仅销售3.4亿元。

　　这种情况还扩大至整个长三角区域，包括绿城“大本营”杭州。资料显示，绿城今年以来在杭州推出的绿城蓝庭、蓝色钱江、西溪诚园、西溪玫瑰园、西溪蝶园等项目销售情况亦普遍欠佳。

　　去化率明显下降是绿城销售不佳最直接的体现。自从今年开始，绿城的去化率仅维持在50%的水平。距离最近的4月新推房源整体去化率也仅约为51%。绿城相关高管透露，5月份绿城的去化率也是50%左右。

　　而去年同期虽同样受到调控影响，但绿城的去化率亦有60%以上，最高峰甚至达到70%。尽管推盘量不多，但销售成绩并不算太差。

　　受去化率下降影响，绿城的销售金额也同比下降不少。据最新消息，绿城今年5月销售仅约20亿元，虽与去年同期相当，但绿城今年首五月的销售也仅录得约150亿元，远低于去年同期的185亿元。

　　“整体销售不是太理想，这是应该承认的。”绿城一位高管对观点地产新媒体表示。

　　高端受压

　　该位高管透露，销售欠佳主要跟宏观调控有关，特别是限购政策。

　　这是目前普遍认同的看法。相关分析人士透露，绿城所布局的高房价区域如杭州、北京、上海、南京等，均是限购城市，消费者的购房需求被抑制，观望情绪浓厚，直接影响了绿城的销售。

　　此外，绿城的项目定位是高端住宅，而高端住宅恰恰是政策严控的对象。相关市场人士透露，高端物业正处于交易停滞的状态。

　　根据统计局日前公布的商品住宅价格数据，高端房的成交出现下降情况，下滑比例达10%。

　　就上海而言，市场成交以中低端住宅为主，高端楼盘罕有成交。统计数据显示，今年1至4月上海各价位房源的成交面积中，单价在3.5-4万元/平方米的楼盘跌幅达57%，单价3-3.5万元/平方米的商品住宅成交面积跌幅更高达68%。

　　相关研究人士指出，如果调控继续深化，对高端房的影响更大。如果高端房占比太高，又是处于过热区域，销售肯定会受到压力。

　　但凡事不能一概而论。同是杭州项目，龙湖的滟澜山二期5月15日开盘便取得不错的市场反响。

　　据了解，此次龙湖滟澜山二期推出的房源共计140套，均价为18000-23000元/平米，开盘首日就成功预定超7成。

　　绿城相关高管对此表示，龙湖滟澜山项目位于杭州下沙区，并非市中心，且价格并不算高，在该区域仅是中等偏上，而绿城的项目均位于市中心，售价较龙湖要高。

　　而较高的售价恰恰也是影响绿城销售的主要因素。

　　价格软肋

　　尽管销售受困，但绿城似乎并没有降价的打算。

　　绿城内部人士早前在接受观点地产新媒体访问时曾明确表示：“降价肯定是不会考虑的。”但据绿城相关人士也表示，绿城将维持不降价的原则，不过在新盘定价时会更加合理。

　　事实上，正如一些知名房企高管所言，降价其实对促进销售的作用并不大，尤其是对高端项目。

　　相关市场人士指出，在今年3、4月份，部分高端物业曾有一波降价的趋势，幅度在10%-20%，价格调整以后，市场反应并不特别积极，更有甚者还采取反向操作，不断调高价格，这样更难得到市场的回应。

　　去年11月，绿城曾上调北京诚园项目售价，调价幅度为1000元/平米至2000元/平米不等。按照绿城的说法，这是因为项目后期推出的项目地理位置更佳，所以价格也相应提高。

　　绿城上海黄浦湾项目也是同样的情况。据了解，黄浦湾在2009年开盘时，售价约为6万元/平方米，但到了2010年8月，售价就推至8万元/平方米，到2011年2月，售价已到达10万元/平方米。

　　相关人士指出，华润外滩九里亦曾将4万元/平方米的售价刷新至8万元/平方米，“结果就卖不动了，像这样死掉的楼盘还有很多。”

　　此外，更有业内人士称，与周边项目相比，绿城上海黄浦湾项目本身并没有太大的优势。

　　该名人士称，虽然临近世博园，但开发和成熟度都处于中下，还没达到高端层级。与黄浦湾临近的恒盛尚海湾项目交易价格亦在5万多元/平方米左右，最好景观的房子也只是卖到8万多，基本在5-7万之间。

　　“成交价5万还算对得起项目本身，而且这个项目在黄浦江沿岸处于偏南，这样的价格卖不动是很正常的。”上述人士指。