万科“撞到了枪口上”。

　　5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产(5.19,-0.04,-0.76%)、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。

　　上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调查。

　　5月15日，香河多幅土地违规被曝光。24日，河北省监察厅对香河县土地违规案9名责任人作出处理，其中香河县县长被建议免职。

　　但此次香河土地违规案绝不是处理几个责任人那么简单。涉嫌违规用地的土地上，已建成房屋已被出售的问题也浮出水面，数百名万科欢庆城首期购房人被套，或将面临退房或取消购房合约。

　　在当地投入巨资的品牌开发商如何与业主协商解决已售房屋？开发商与违规的地方政府如何面对新的纠纷可能？

　　数百名业主“被退房”

　　“想不到，万科欢庆城项目沦陷。”24日下午6时，买了欢庆城一期的王斌(化名)对记者沮丧地表示。

　　5月24日，位于河北香河的五矿万科欢庆城一期、二期在建工地上，施工人员已经全部撤出，工地、售楼处大门均贴上了“香河县住房和城乡建设局”的封条。

　　“这个项目已经被正式叫停，”国家土地督察北京局副专员任洪昌称，因存在十分严重的土地违规问题，督查组责令万科欢庆城停工停建。该项目共占地420多亩，其中占用新民居建设周转用地指标389亩。这389亩土地，本是用于当地村民的回迁安置的。

　　令督查组头痛的是，欢庆城项目一期300套房源，已经全部售出。这导致该地块无法恢复原状。

　　存在同样问题的，还有万通地产开发的紫藤堡项目，其200余套房源也已被出售。

　　督查组提出的方案是，劝说万科公司退还300套房源的购房款，取消交易，政府再以成本价回购这些房子，交给原地村民作为安置房；万通等公司的已出售房源，目前暂未有处理意见。

　　对此，万科内部人士24日对本报记者表示，公司暂未接受上述方案，因其涉及到已出售的房屋的买家。目前，正在与提出疑问的买房人协商沟通；也正在联系国土部门以及当地政府相关部门，了解具体情况，协商解决方案。

　　本报记者统计，仅万科欢庆城和万通紫藤堡项目，可能涉及到的被迫退房的业主就超过500人。这只是香河违规土地的一部分。

　　24日下午6时，王斌对本报记者表示，他也是上午刚刚得知项目停工的事情，目前正在与万科公司联系沟通，万科尚未给出具体的解决方案。他透露，万科有关负责人及部分买房的业主下午一直开会研究，有些业主并不同意退房，有些提出了买房之后这段时间所付房款的利息损失等问题。

　　万科有关人士对记者表示，由于事情发生得太突然，目前还没有一个一揽子解决方案出来，但公司肯定会给购房人一个交代。

　　谁来买单？

　　“国内最顶级的几家开发商都栽在香河了。”5月24日，北京一家房企内部人士对记者说。

　　五矿万科欢庆城仅是香河土地违规的缩影。香河县政府有关人士承认，该县至少有上千亩土地涉嫌违规。5月初，国家土地督察进驻香河，开始进行调查。

　　五矿万科欢庆城项目地块，原属河北香河蒋辛屯镇小马坊村村民集体所有。2010年7月、9月，五矿万科联合通过摘牌方式取得该地块，整个项目规划开发一座田园及生态新城，涉及土地千亩以上。

　　熟悉土地交易的地产界人士对本报记者说，由于国土部对出让土地有面积限制，目前地方政府出让土地、发放土地证都是分批进行，因此，2010年7月、9月，五矿置业及万科分两次公布获得河北香河地块，总共约为100万平方米，费资约5亿元，双方各占50%股权。

　　其一期开发约420亩，即约28万平方米。

　　北京万科方面对记者称，对于香河地块，五矿万科是通过公开交易市场获取土地，各项开发手续完备齐全，并不明白怎么会出现被叫停的情况。

　　万通地产有关人士也表示，紫藤堡项目当初是在公开市场，即通过招拍挂程序拿地，手续齐全。

　　上述公司表示，目前都配合国土督察进行了项目暂停施工和销售，等待进一步的沟通。

　　据万科2010年9月份公告显示，其当月获取河北廊坊香河2010-35~40地块，项目净占地面积约28.1万平方米，计容积率建筑面积约42.0万平方米。万科拥有该项目50%权益，需支付地价款1.7亿元。按此计算，五矿万科获得该幅土地的楼面地价不足千元/平方米，项目一期为别墅产品，面积220-260平方米，平均售价为11000元/平米，每套约为240万-280万。

　　按照国家土地督察北京局的说法，万科被要求退还房款，并按成本价由政府回购所出售房源。如接受该方案，则意味着，万科将不得不承担购房人利息、土地款、管理费、人工费等等损失，涉及资金可能将达数千万元。而且，整个欢庆城项目是否还能进行下去，也是个未知数。

　　“如果开发商是通过招拍挂方式公开获取土地，且项目开发五证齐全，购房人也是通过正规途径买房，则地方政府涉嫌违规用地、卖地，开发商和购房人都有权向有关部门进行索赔。”国土资源部土地勘察院副总工程师邹晓云认为，如果地方政府真是“以租代征”，且没有如实告知开发商，则其存在严重的违约及欺诈行为。

　　他表示，一般情况下，地方政府和开发商会选择协商解决问题。但之前也有案例显示，开发商因为地方政府违约损失很大，无法向股东和投资者交代，从而提起诉讼。

　　三四线城市的风险

　　香河土地违规背后，是持续的宏观调控之下，地产商深入三四线城市的经营，存在很大的风险。

　　随房企深入到更多的二、三线城市发展，地方政府诚信风险，在各地显现。帮开发商做项目前期规划设计的九洲远景(上海)公司负责人付春华告诉记者，在房企与各个地方政府签订一级开发合同之后，虽然帮助地方政府支付了一级开发及拆迁补偿安置费用，但常面临后续二级市场出让价格变化的风险。

　　一家在三亚市属区县进行数千亩项目开发的地产商对记者透露，后续土地手续的办理，地价可能会上升，目前正与该区县政府进行协商。

　　另一家在深市上市的深圳房企负责人抱怨，地方政府往往约好的东西就会反悔，承诺给企业的补偿等经常不能兑现。

　　事实上，由于拆迁补偿仅为1000余元/平方米，香河蒋辛屯镇小马坊村村民从2010年上半年起，就开始了上访维权之路，一直持续到事发前。

　　“农民上访万科欢庆城的土地权属，被征地农民可能成为业主数十年挥之不去的梦魇。”一位购买了欢庆城一期的业主表示。

　　“万科拿地前应该注意到这些问题，防范一下可能的风险。”华南一家大型房企业投资部人士对记者表示，香河土地违规、打擦边球问题存在多年，万科拿地前未进行详尽调查，或者看到了问题，但未评估其风险。

　　资深地产战略顾问张朝峰指出，二三线城市的游戏规则不规范，尤其是土地市场环境不规范，本地开发商和外来大鳄可以轻松拿到核心地段的低价土地，而外来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土地，地方政府征地的来源和方式，更往往无从把握和了解。