地价狂飙，“地王”频出的现象，似乎增加了房企的市场风险。但是，它们敢于拿下“面粉贵过面包”的高价地，其信心不仅仅是对未来房价上涨的乐观预期，拿地之后修改容积率或以其他方式增加建筑面积平衡利润的方式，更是房企敢于挑战高价地的直接原因。近日，记者赴杭州采访，发现部分房企正上演着这样一场场更改规划的“偷面积”大戏。在这一过程中，政府主管部门的作为也令人玩味。

　　近日，杭州当地一论坛有网友爆料：绿城集团在杭州滨江区月明路地块开发的住宅项目涉嫌擅改容积率，以此增加了近10万平方米建筑面积。

　　据记者调查发现，虽然该楼盘擅改容积率增加10万平方米建筑面积的说法与实际情况有出入，但其意在通过变更规划增加建筑面积确有其事。另外，绿城集团在杭州拱墅区田园板块的项目也在业内被传为“涉嫌修改容积率”。

　　按照现行政策，变更规划不仅要得到相关政府部门的合法审批，同时也要补缴一定的土地价款。对于绿城集团在杭州滨江区和拱墅区的做法，记者分别致电了杭州市规划局滨江分局和杭州市国土资源局。杭州市规划局滨江分局一沈姓负责人表示，“我们会严格按照规划设计要求审批，如果可建的地上面积超过了出让合同规定的面积，是不会批的。开发商要把面积控制在合同规定的范围内我们才会审批。”杭州市国土资源局对于“绿城集团拱墅区田园板块修改容积率是否补缴了土地价款”一事，截至5月12日记者发稿时，仍未给出明确答复。

　　绿城集团缘何要冒此政策风险？经过进一步了解发现，绿城此举皆因2009年的“高价地”，其是借助变更规划的方式增加建筑面积降低拿地成本，平衡利润。杭州房地产业界有人认为，这一次，绿城是借助和地方政府利益互动的微妙关系巧妙地规避了政策监管。擅改规划被“合法化”。

　　“合法”更改容积率

　　2009年9月10日，杭政储出[2009]40号地块、杭政储出[2009]41号地块同期出让。最终，绿城集团以总价6.6666亿元竞得杭州拱墅区田园板块杭政储出[2009]40号地块，成交楼面价9547元/平方米。同时，在绿城竞价的推动下，杭州西子房产有限公司以5.3333亿元总价拿下杭政储出[2009]41号地块，折合楼面价10147元/平方米。首次将半山田园板块的楼面价推高至万元以上。

　　然而，在杭州拱墅区田园板块成交仅11天后，即2009年9月21日，出现在杭州市规划局网站的一则公告激起涟漪。这则名为《杭州市半山单元和西溪城市综合体控制性详细规划局部调整公示》的公告显示，绿城集团拿下的杭政储出[2009]40号地块已经变更为高强度开发用地，容积率由拿地之初的2.0变为2.5.

　　对于这样的变更，杭州拱墅区一大型开发企业销售负责人给记者算了一笔账：容积率由2.0变为2.5后，该地块建筑面积增加了逾17000平方米，土地成交楼面价也从9547元/平方米降为7637.7元/平方米。以该地块开发的绿城西子·田园牧歌项目当前售价21000元/平方米计算，绿城“额外获得”的销售额达到了3.6亿元。

　　他进一步指出，仅仅在拿地11天后即变更规划，同时公示时间定在了2009年9月22日至10月6日国庆节期间，整个过程都非常微妙。另有杭州房地产业内人士对绿城集团的做法也颇有看法，“虽然变更程序合法，但是从拿地到变更时间的短暂和选择假期予以公示的做法来看，绿城应该在拿地之前就知道规划会变更，可以理解为绿城和政府联合‘演了一场戏’。”

　　“如果规划变更导致建筑面积增加，开发商需要补缴一定的土地价款。”上述销售负责人告诉记者，由于绿城和地方政府的交易细节并未公开，这次规划变革产生的土地价款是否补缴，具体补缴多少，业内颇多猜测。业内的共识则是，绿城或许只会象征性地补缴部分土地价款。

　　为此，记者致电绿城集团方面予以求证，绿城拱墅区田园板块项目副总经理黄吾祥对记者表示，土地价款的补缴细节“不能透露”。随后，记者多次致电杭州市国土资源局，对方始终未给出明确答复。

　　91号地块住宅“被长高”

　　事实上，绿城集团“拿高价地，更改规划”的开发方式并非这一次。

　　2009年12月，绿城集团以37.5亿元总价拿下杭州滨江区月明路两宗连体宅地，两地块成交楼面价均超过了15000元/平方米。

　　按照这个地价计算，绿城集团难以盈利。

　　资料显示，绿城集团拿地之初，距离该地块较近的住宅项目欣盛·东方郡在售均价仅为21000元/平方米左右。另据记者了解，绿城集团在该地块开发的绿城·明月江南为精装修住宅，按该项目副总经理刘国权介绍，这一项目当前形成的建安成本已在12000元/平方米~13000元/平方米，如果再加上16000元/平方米的土地成本，成本价已达29000元/平方米左右。

　　随后，记者查寻了其售价，在杭州看到，该项目自2010年10月销售，均价为29300元/平方米。截至2011年5月12日，均价也仅有31000元/平方米。“项目前期都是赔本销售，当前也仅仅是保本。”刘国权说。

　　然而，对于绿城“赔本销售”、“保本销售”的说法，杭州当地一房企销售负责人并不认可，“绿城不可能做赔本买卖，由于地价过高，不排除政府允许其增加建筑面积平衡利润的可能。”

　　为了求证上述房企的说法，记者来到了杭州滨江区月明路两宗连体宅地。92号地块2010年7月已全部动工，目前都已建到地上10层以上；91号地块2011年3月动工，但仍有部分面积尚未动工。91号地块施工单位宝华建设一位负责人告诉记者，尚未动工的面积是4幢住宅，由于户型变更导致建筑面积增加，多次审批均未获得通过。刘国权向记者证实该项目确实存在户型变更，当前正在报批，但否认建筑面积增加的说法。

　　记者试图从91号地块施工图上求证建筑面积的变化。绿城方面则告知记者，当前1~4号楼的设计仍未完工，尚不能提供施工图。

　　不过，有一个细节还是透露出了91号地块这4幢住宅有增加建筑面积的嫌疑。一位绿城集团施工部门人士提供的信息显示，目前，这4幢住宅的楼层数分别为30层、31层、31层、30层。与杭州滨江区政府网站公示的1~4号楼的层数分别为28层、28层、30层、28层相悖。4幢楼均被拔高。

　　记者就此事致电杭州规划局滨江分局时，其沈姓负责人表示，当前，91号地块中的1~4号楼属于二期工程，还没申报。因此，91号地块上的4幢楼层数变更规划能否获批，目前，不得而知。

　　“其实，91号地块的户型变更申请之所以未获批，是因为2010年以来政策趋严，政府不愿意承担风险。”上述房企销售负责人告诉记者。

　　但不可置疑的是，即使增加建筑面积规划难以获批，绿城在拿地将近两年后再动工，按照杭州滨江区房价涨幅计算，其后续开发带来的收益也不可小觑。

　　利益均沾

　　其实，“拿高价地，更改规划”的开发方式最终受益者不仅仅是绿城。由于地价被跳跃性地“抬高”，其后续土地出让令地方政府收益也将大涨。

　　一位不愿透露姓名的机构分析师表示，绿城联合西子房产将杭州田园板块地价推高到万元以上，这使得后续推出的土地价格不会再降低，随之而来的即是房价大涨。之后，绿城的“高价地”又借助更改规划的方式降低了地价。此举对开发商和当地政府来说，都能获得地价大幅上涨带来的收益。

　　而绿城集团进驻杭州滨江区，将区域地价大幅抬高，也是预见了其存在的长线收益。

　　“事实上，早在拿下上述地块之前，绿城就已经和滨江区政府达成协议，将每年在滨江区开发不少于20万平方米的高端住宅。”上述业内人士指出。

　　该说法也得到了刘国权的证实。

　　其实，“高价地”策略的效果已经在区域板块显现。在绿城高价进入杭州滨江区后，该区域房价已大涨，距离绿城月明路地块最近的住宅项目欣盛·东方郡，其售价很快就从21000元/平方米上涨至28000元/平方米。