由北京东五环转京平高速，朝平谷方向行驶，经过60多公里的路程就到了天津蓟县盘山区域。作为国家5A级风景区，这是一片依山傍水的优美地带。
       从京平高速田家峪出口左转不远处，一个硕大的工地正在施工建设，将来是名为漫山红墅的别墅群，整个山谷尘土飞扬。沿着山间公路向南行驶，一个更具规模的星梦工坊别墅区呈现在眼前。
        这一地带即为名噪一方的盘龙谷文化城，造城者为上海绿地集团。2008年至2009年，绿地在蓟县拿地2000多亩，开启了其北上造城之路。
       早前，绿地集团与华人文化集团合资在天津注册了天津盘龙谷文化发展有限公司，并在2008年1月份以合资公司名义拿下蓟县1400余亩土地，为此花费约2亿元。后者是一家知名的文化产业集团。
       彼时，绿地集团就决定在蓟县打造一座盘龙谷文化城，计划用5到8年的时间，建设150至200万平方米的文化产业设施，引进1500家企业，实现年产值百亿元的经济规模，以影视、音乐、艺术、传媒四大产业为内核，把该项目建成“国际一流、亚洲领先、中国第一”的世界级复合型文化城。
       一年之后的2009年2月13日，绿地又斥资3亿元将一幅1013亩的土地收入囊中，用于开发建设盘龙谷文化城二期项目，规划建筑面积近100万平方米。
       在地块的选择和运营上，绿地向来坚持向新城开发的大地块与商业地块倾斜。在上海、天津、沈阳、哈尔滨、牡丹江等多个城市，绿地均以现代服务业综合项目开发的方式参与当地的新城开发。这种开发模式让绿地怀拥巨大的土地储备。
       不过，至今3年过去，盘龙谷项目影视产业进展有限，配套设施也没有落地，先期开发的别墅、联排、类独栋等项目却卖得火热。
      “现在整个盘龙谷项目已经建设了20%，基本上是别墅类产品，有1000多套，产权有70年的，也有40年的。”4月初的一天，蓟县盘龙谷文化城售楼处一位销售人员对记者表示。
      这种40年产权的“类独栋”别墅建在商业立项的土地上。“借商用之名，行住宅之实，这种擦边球式的做法多年来大行其道，并让开发商获得了可观的利润，即使是在享有政府规划红利的产业园区、功能区的商业用地上，开发商也乐此不疲。”一位业内人士表示。
      40年贵过70年
     “70年的别墅每平方米8800元，40年的商业别墅每平方米9200元。”上述销售人员热情地向记者推荐在售项目星梦工坊中18栋40年产权的“类独栋”别墅。
40年产权的“类独栋”为何比70年产权的别墅还贵？4月6日，绿地一位高层对记者表示，40年的别墅不是什么人都能买，对购买者有严格规定，只有画家才能买。
      记者在与现场销售人员的聊天中得到的却是不一样的答案。“这种40产权的别墅我们就是为了应对限购推出的。”上述销售人员告诉记者，之所以比70年产权的别墅贵，是因为40年产权的“类独栋”建在商业立项的土地上，属于商改住，不受天津“限购令”的限制，而且可以申请贷款。
     “虽然是商业别墅，但都是民水民电，别人买的也都是用来投资的。”为了打消记者的顾忌，销售人员在售楼处的沙盘上向记者指引，虽然原始地块的属性是商业用地，但跟70年的别墅区只有一条小路相隔，在外观设计上没有任何区别，并且可以提供跟普通住宅一样标准的水、电、煤气。
       但在实际探访中，记者却发现，这几栋商业别墅和其他70年产权的别墅还是有所不同，楼与楼之间狭小的间距让人感觉不到别墅的意味。样板间的室内格局更是显露了其“不一般”的身份，在这些200余平方米的别墅内，每层只隔出一间卧室，让看房者大呼不实用。
       在商业用地上建设别墅售卖，是否违规？“肯定违规。但谁又知道你买来干什么，是办公还是自住。”该销售人员称，盘龙谷别墅项目客群亦多为个人投资者。
      “只要在天津名下没房，找个公司开出一年的纳税证明就成。”对于看房者有关天津限购的疑虑，这位销售人员表示，其实如果真心想买，限购也根本不是问题，只要事先和开发商签署一张承诺未来可提供个人纳税证明或者社保证明的承诺书，就可以办理预售和先期的购房手续，不会有任何限制，在房产产权证下来前补交个税或者社保证明就可以。
        对上述说法，4月6日，天津市蓟县房地产管理局产权科的相关负责人告诉记者，整个盘龙谷项目是由不同土地用途的多个地块组成，其中包括居住用地、文化娱乐用地、教育科研用地、商业金融业用地。
        该房管局人士表示，目前，只有磐石坊一期有部分70年产权别墅已经可以办理产权证，其他住宅和商业立项的部分都还属于期房预售登记状态，但将来即使商业立项部分可以办理产权所有证，其土地用途也不会改变。有关这个项目商业别墅将来在交付使用以后，能否通“民水民电”和煤气等问题，要看开发商和水电煤气公司的私下协商，无论是蓟县房产管理局还是蓟县政府，都不可能做出任何承诺。
         此外，该负责人表示，目前天津市实行针对非本地户籍购房的限购政策，必须提供累计1年及1年以上在天津市缴纳个税证明或社保证明，才能办理权属转移登记，至于开发商方面要求不具备购房资格的购房者先先行签署的将来可提供购房资质证明的承诺书、并先行办理预售登记，实际上只会导致开发商单方免责，一旦将来办理产权登记时购房者无法提供购房资质证明，无法拿到产权证也只能由购房者自己承担损失。
       完美蓝图落实难
       “说是建影视城、文化城，结果还不是搞住宅开发，如果配套建不起来，别墅也没戏。”在一个蓟县网络论坛上，一位网友如是感慨。而在当地老百姓看来，盘龙谷文化城能实实在在解决老百姓就业才是王道。
        当初，绿地集团这座盘龙谷文化城勾勒出了完美的蓝图。公开信息显示，盘龙谷项目一期总建筑面积约78万平方米，将启动综合型观礼剧院、传媒总部基地、超5星级山地度假酒店、奥特莱斯商业综合体等。二期将建设画家村、艺术家部落、文化教育机构、总部研发基地等文化产业基础设施，配套住宅项目包括低密度住宅以及小户型产品为主的社区。项目建成后，将可引进1500家企业，导入6.5万人口，创造4.5万个就业机会。
        记者在售楼处显眼位置悬挂的盘龙谷文化城规划图上看到，按照规划设计整个项目从北至南沿着狭长的谷地分布，最北端为一期英伦山谷别墅磐石坊、二期山谷别墅漫山红墅以及盘龙谷文化商业街、文化创意广场和高尔夫公园、会展中心，最南端为三期项目星梦工坊，而中间分布的艺术家院落、人才培育基地、文化创业区都明显的标注为规划中。
         至于规划中的各种文化创意产业的项目何时开始建成，销售人员则不甚了了。而上述绿地高层亦没有对此给出回复。
         在此前记者驱车探访的过程中，从一期项目到三期星梦工坊的近10公里路程中，两边仍然是种着各种树木的荒芜山谷和一些散落的山村小院，没有任何项目开发前期土地整平的迹象。与已经交付使用的一期山谷别墅磐石坊，和正在热卖的三期别墅、公寓群形成鲜明对比。
        业内人士分析认为，选择新城开发或者综合性项目开发，能够获得地方政府支持，并获得大量价格低廉的土地，2008年绿地拿地的时候，当时蓟县的楼面价县城内约为1600元~2200元/平方米，其他村庄相对较低，一般不超过1000元/平方米，主要集中在200元~350元/平方米（容积率按0.5计算）。但是风险在于，后期建设需要投入大量的资金，且回报周期较长。
      “虽然京津两个城市正在逐渐靠近，但蓟县这一区域的公共配套严重缺乏，不具备成为第一居所的条件，更多的是第二居所的特点。另外，该区域还面临着很大的未知风险，毕竟未来的勾画尚属空中楼阁，能否实现还得观察，其价值体现也有待进一步认同。”业内人士表示。