近日，本报接到南昌市丰和都会业主一封求助信，称2007年其购买了南昌市森兴房地产开发有限公司（以下简称“南昌森兴开发公司”）在红谷滩开发的丰和都会1号综合楼的公寓，当时开发商以及销售人员都承诺公寓产权为70年，但直到他取得房产证后去办理土地使用权的分割登记时，却发现公寓产权仅有40年。

　　“买房时产权70年，办证时却变成了产权40年，谁也不会甘心。”南昌市红谷滩丰和都会1号综合楼的产权纠纷，随着业主们办理土地使用权分割登记时逐渐暴露。据了解，这一产权年限纠纷涉及200余户业主。业主们希望开发商南昌森兴开发公司对减少的30年产权给予补偿。对此，开发商称不存在有意欺骗，是由于政府调整规划所致。

　　合同约定70年产权 土地证上却是40年

　　2007年，胡女士在红谷滩丰和都会购买了1号综合楼45平方米的公寓，位于丰和大道路旁，公寓楼下为商铺。

　　胡女士说，这栋楼房属于酒店式公寓结构，属于商业用房性质，开发商推出的样板房都是通过改造，搭设一处阁楼当卧室“变身”为住宅。当初购买1号综合楼的大多数业主都认为，该公寓与其他酒店式公寓40年产权不同的是，该楼属于70年产权的公寓，可以落户于此，以后方便孩子就近入学。

　　“签订合同前，开发商向所有业主保证公寓产权为70年，并称在购房合同中会载明。”胡女士说，他们的确在购房合同中看到，该楼盘地块土地面积为18618.4平方米，规划用途为商住用地，土地使用年限自2002年12月20日至2072年12月19日等相关信息。

　　但事实上，丰和都会1号综合楼属于商业用地性质，土地使用年限仅有40年。目前，这一信息并非所有1号综合楼的业主都知道，而且直到现在开发商也未将此信息对所有1号综合楼的业主公布。

　　“由于开发商延迟发房产证，许多业主都是等到去年才去国土部门办理土地证，当我拿到40年使用年限的土地证时也和大家一样傻了眼。”胡女士说，若当初知道这公寓只有40年产权，她绝对不会购买此处的公寓，因为当初同地段70年产权的公寓价格也相当。而且不能落户口的话，也就无法解决孩子上学问题的。

　　“买房时产权70年，办证时产权却变成了40年，无故少了30年产权，谁也不会甘心，”胡女士说。

　　业主讨要30年产权 开发商称无能为力

　　胡女士说，当初出于自住考虑购房，却因不能落户口可能会考虑将房屋出售。但丰和都会1号综合楼40年产权的问题一出，公寓出售也变得不再那么容易。

　　李女士也是丰和都会1号综合楼的一名业主，当初就是冲着70年公寓的宣传购置了这处房产。她说，按照当初样板房来装修，打造阁楼增加使用面积的话，有利于出售房产，所以很多业主即使是用于投资也对房屋进行了装修，期望房产增值能带来一些收益。但去年，产权年限问题一出，欲将房产转手却屡屡失败。

　　“大家一看只有40年产权，都觉得不合算。对比其他小区70年产权的价格，都认为我们房子买贵了。”李女士称，不仅她遇到了这样的困惑，有位邻居转手出售房产还亏了装修费用。她现在最大的担心就是自己要赔钱才能售出房产。

　　李女士说，去年开始，丰和都会1号综合楼产权问题暴露后，就陆续有业主找开发商，要求兑现合同约定，产权登记为70年，但都无功而返。开发商称无能为力，政府政策调整导致公寓只能登记40年产权。

　　对于这样的说法，大多数业主表示不能接受。丰和都会1号综合楼的业主也纷纷团结起来，与开发商交涉讨要30年产权，否则要求退还部分购房款，或者给予相应的补偿，但一直没有任何进展。胡女士称：“在发求助信之前，开发商给予业主的最终答复是让业主去法院起诉。”

　　“地块是70年使用年限，不存在欺诈”

　　3月21日，记者陪同胡女士等四位业主来到开发商设立在丰和都会的办公场所，南昌森兴开发公司副总经理龚九根接受了新法制报记者的采访。他表示，这件事情，作为开发商也“很冤枉”，当初向业主承诺了产权70年，并且在合同中也注明了产权70年，是因为2000年以出让形式取得该地块时，政府发放的入地使用权证上注明了土地使用年限70年。

　　“当初，土地证发给我们时上面就是笼统地写了70年使用年限，并没有区分住宅用地和商业用地的使用年限。”龚副总经理介绍，由于政策调整等因素，在其公司开发丰和都会楼盘时，该地块也划到了南昌市红谷滩新区，按照政府规划要求楼盘开发建设配套红谷滩中心区建设，非住宅建设不得少于50%。于是，公司也作出了相应的规划调整，将1号综合楼建设成了公寓。

　　龚九根说，在此过程中，土地使用权证并没有发生变更，于是，当初按照土地使用权证上使用年限，办理预售时也是登记了70年产权，因此销售1号综合楼时也一直以70年产权对外销售。直到2009年，销售完房屋后，公司前往国土局申请办理土地使用权的分割登记，才得知按照国家规定，1号综合楼的公寓属于非住宅，只能办理40年产权登记。

　　“为了这个事情，开发商也跟政府沟通了多次，但最后通过南昌市国土局会议讨论决定，仍然只能为公寓办理40年土地使用年限分割登记。”龚九根向记者出示了一份2009年5月11日，南昌市国土资源局第13次国土资源业务会审会议纪要。

　　龚九根表示，开发商在此事件中并不存在有意欺骗消费者，也想按照合同约定交给业主70年产权的公寓。被告知只有40年产权时，也为这30年产权争取过，但国土部门明确答复不可能办理70年产权的公寓。

　　国土局：丰和都会2004年没换新的土地证

　　为了了解丰和都会1号综合楼产权年限问题，记者走访了南昌市国土资源局。在该局地籍管理处，记者了解到，一般土地出让都是按照规划局的规划条件来出让，即明确该宗土地将有多少住宅面积、多少商业面积，开发商拿地后就按照出让时的条件来建设。

　　根据龚九根提供的南昌市国土局的会议纪要内容，南昌森兴开发公司在2000年依据南昌经济技术开发区管委会出让合同取得红谷滩新区丰和大道北侧地块的使用权，土地类型为出让，土地用途为商住用地，土地使用年限为70年。

　　兼任某房地产公司法律顾问的南昌市中矗律师事务所郭舒萍律师则提出了质疑，根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定，住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年；商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年。“商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，一般有两种可能：按照居住用地70年、商业用地40年分别计算，或者按照综合用地50年统一计算，不可能存在商业用地70年的使用年限。

　　对此，南昌市国土资源局办公室邹主任介绍，在2003年全国开展了土地市场整顿行动，收回开发区的土地出让权。南昌是在2004年开展这项工作，当年南昌市政府还下发了文件，收回南昌经济技术开发区的土地出让权，并要求收回原来的土地证，而取得土地证的单位也需要到重新换取新的土地证。

　　“在之前很多地方出让土地都存在不规范的情况，而丰和都会开发商也是在此之前取得该地块70年的使用年限。”邹主任介绍，按照要求，丰和都会的开发商应当换发新的土地证，但直到2009年分割土地证时才发现土地使用年限这个问题，针对这个历史问题，南昌市国土资源局还特别召开会议讨论过。

　　南昌市国土资源局根据丰和都会2003年批准的详规确定，宗地上住宅建筑面积为22449.18平方米，非住宅建筑面积为31644平方米，非住宅面积比例为58.5%。南昌市国土资源局向规划部门了解，商住用地为商业、住宅用地，会议研究，本着尊重历史、面对现实的原则，同意按照商业40年、住宅70年办理分割手续。

　　律师：业主可要求开发商承担违约责任

　　国家规定商业用地40年，政府不可能会批70年。丰和都会业主讨要30年产权是无法实现，他们现在只能寄希望于开发商退部分房款或者给予补偿，而业主索赔的直接依据则是当初的70年产权的承诺和购房合同的约定。

　　江西添翼律师事务所李春华律师指出，这是一起典型的商品房买卖合同纠纷。本案开发商明显存在违约行为，比如房屋产权由当初约定的70年降为现在的40年，当初承诺可以为业主们上南昌户口现在却没能兑现。就此，业主们可以要求开发商继续履行合同，如果开发商无法继续履行，则应对业主们承担违约责任，赔偿因此给业主们造成的损失，具体的赔偿方案，双方可协商解决，协商不成，业主们可通过法律途径维权。

　　另外，郭舒萍律师指出，开发商应该了解规划变更后商业用地的最高年限是40年，而且根据其房屋买卖合同显示，其房屋预售证是2006年办理的，即在2003年就应知道土地用途发生变更，但其在与业主的房屋买卖合同中一律写70年，就存在涉嫌误导投资者或消费者的行为，若其实际不能为业主办理70年产权的小土地证，就涉嫌违约，业主据此可以追究开发商的违约责任。

　　开发商：若业主索赔将考虑向政府追偿

　　“是我的错那我就要认，想办法解决了，如果不是我的错我也不说我不管，也给你协调这个问题。”对于丰和都会1号综合楼的业主索赔问题，龚九根承诺，将根据业主提出的问题召开董事会，并就此咨询相关的部门以及法律顾问，并于下周一拿出初步意见答复所有业主。

　　龚九根说，开发商取得了整块地70年使用权，而且交纳了足额的土地出让金。因为政府调整规划要求配套红谷滩中心区商业性建筑建设，而调整1号综合楼的规划，也就因此1号综合楼少了30年的土地使用年限。他直言，若业主就这30年产权向开发商索赔的话，公司也将考虑向政府追偿。

　　李春华律师也认为，虽然开发商辩解说其违约系政府不断变更规划所致，但不能作为其免责的理由，不影响业主们要求其承担违约责任。若因政府行为导致开发商的损失，开发商也可与相关政府部门协商解决。

　　对此，南昌市国土资源局办公室邹主任坦言，开发商认为是政府行为所致，其诉求没有错。由于事情比较复杂，又是历史遗留问题，有关赔偿的事情，可以让开发商与政府来协调。

　　□文/图记者淦丹丹