而率先被摆上货架的是上海七宝万科广场，这也是万科运营管理商业项目当中，收入最高的一个。
商业客查阅发现，2020年至2023年上半年，七宝万科广场的营业收入分别为3.68亿元、4.42亿元、4.08亿元、2.13亿元，均位列万科商业项目第一位。即便疫情影响的那些年，其营业收入也远高于第二名的深圳印力中心。
去年2月份，万科以23.84亿元出售了在上海七宝万科广场一半股权，自此，万科完全退出该项目，而这一交易对价较项目估值折让将近三成。
困境之下，万科选择将最赚钱的购物中心出售，以换取现金流，有市场人士表示，“这是不得已选择。”
七宝万科广场之后，开业不到四年，但营业收入迅速超越深圳印力中心，夺得榜眼的上海蓝翔印象城MEGA，也难逃出售命运。
去年7月，印力将其所持的上海南翔印象城MEGA48%的股权转让给新加坡政府投资公司（GIC），交易完成后，GIC持股比例升至98%，而印力持股比例降至2%。
两个月后，上海松江印象城48%股权亦由GIC接手，印力的持股比例从50%降到2%。
除此之外，万科还接连出售了深圳湾超级总部基地T208-0053号宗地使用权、深水埗长沙湾The Campton商场及附属公众停车场、上海陆家嘴综合体45%股权等。
在前不久召开的投资者交流会上，万科管理层表示，大宗交易和资源盘活方面，公司全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元。
除了大宗交易，万科还在寻求多种合作形式，包括股权融资、类REITs及公募REITs等。
去年，中金印力消费REIT成功上市，其底层资产则为杭州西溪印象城，该项目整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。
值得注意的是，在万科最后一次披露的“运营管理前十大商业项目”当中，已有四个项目完成了出表与剥离。
“大量核心资产被出售，这也在一定程度上说明万科有意放弃商业地产市场”，业内人士提到。
图片来源：企业财报
商业前路
在万科的体系内，商业业务始终被分作“两大派系”。其一，印力集团；其二，则是万科各个城市公司下辖的商业事业部。
据了解，2016年，万科正式将印力收归麾下。不过，收购至今也有近九年时间了，但万科始终未将印力集团并表，从其财务报表上看，印力属于“长期股权投资”，产生的收益属于“投资收益”。
2024年，万科集团录的投资总收益为89.23亿元，其中，成本法核算的长期股权投资收益为88.47亿元，而权益法核算的长期股权投资收益为0.31亿元，出售长期股权投资产生的收益为8.75万元。
在资本市场看来，印力在商业运营与资管操作方面，有着较为成熟的经验，而万科各个区域事业部则持有大量的商业项目，但两者始终未能形成合力，由此导致万科商业板块的业绩无法达到预期。
过去几年，万科也试图整合旗下商业板块，但效果甚微。
其中，2021年6月，王海武空降印力集团，出任总裁一职，随后，2022年，万科将49个自主开发项目交予印力集团管理，，总体量达200万平方米。
2024年年初，万科成立全新的商业事业部，将商业版块提到了与开发业务和独立上市的物业板块同等地位，同时任命孙嘉作为商业BG的操盘手。
同年10月，万科再度调整组织架构。其一，为了进一步提高商业、办公资产的经营效益，开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效。
其二，深化商业事业部组织建设，事业部本部未来将聚焦大型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目则合并为七大地区公司，以更加贴近当地市场和客户，聚焦项目深耕细作。
对于商业板块的前路与印力集团的去留，万科从未言明，但从只言片语中，也能窥探其考量。
有市场人士表示，此前的架构调整，或许意味着万科商业的业务线将持续收缩，商业资产出售也将继续。
在2024年度业绩投资者会上，针对债务偿还压力的话题，万科亦明确表示，将灵活采用资产证券化、市场化转让、战略引战等策略，适时补充流动性，支持资产价值最大化兑现。
来源：观点网 龚丽欣
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