来源：观点指数 冯彩云
近日，凯德中国信托发布了2024年业绩公告，该基金专注于中国商业地产领域，旗下的物业类型多元，涵盖零售物业、产业园及物流园项目。
其中，零售物业组合资产占比最大，约占7成，旗下共有9个零售物业，分别位于北京、广州、成都、长沙、哈尔滨和呼和浩特6个城市，总建筑面积78.82万㎡，可租赁面积40.53万㎡。
2024年，上述零售物业实现收入13.13亿元，同比下降1.70%；净物业收入为8.59亿元，同比下降0.97%，下滑原因主要包括2024年出售了北京双井店、关闭上海七宝店，因此收入减少。
不过若剔除资产处置的影响，凯德中国信托零售业务收入实际上有小幅增长，2024年整体收入同比增长0.9%，净物业收入则同比增长1.9%，总体经营较为稳定。
就上述表现而言，尽管受到部分物业出售及闭店的影响，凯德中国信托的零售物业还是实现了小幅增长，在资产调整与市场波动中韧性突出。
估值方面，凯德中国信托的9个零售物业总估值达到171.3亿元，平均单位面积价格为21734元/㎡。其中，北京西直门店的估值最高，为36.68亿元，单价达到44153元/㎡。
不过要注意到，北京大峡谷店、成都新南店、长沙雨花亭、哈尔滨埃德蒙顿店4个项目2024年的估值较2023年同期出现下滑，幅度为2%-5%，其余商场估值也并无增长，反映出市场对上述零售物业未来经营情况的预期有所下降。
运营表现上， 2024年凯德旗下零售物业组合客流和零售额录得增长，分别增长8.7%和2.0%。
至于增长原因，观点指数认为，与消费市场稳步复苏、项目积极调改更新等有较大关联。一方面，去年国内出台了不少刺激国内消费和增加家庭收入的政策措施，对零售行业产生积极影响，凯德内地的零售物业组合也从中受益。
另一方面，为吸引客流提升销售额，去年凯德旗下商场有相关的积极动作。如西直门店引入泡泡玛特（POP MART）快闪店，吸引年轻客群，大峡谷店举办周杰伦主题快闪，设置巨型雕塑、提升互动体验等，均对商场客流增长起到了积极作用。
除引入新门店外，资产提升对门店业绩的提高也起到至关重要的作用。业绩数据显示，在凯德9个零售物业组合中，北京大峡谷店、广州乐峰广场店及长沙雨花亭店3家新调改的零售物业经营表现较为突出，如北京大峡谷店客流增长26.6%，销售额增长13.9%，反映了门店升级调改的效果显著。
基于此，凯德的资产提升计划将继续进行，继2024年完成北京西直门店和哈尔滨学府店改造后，今年还计划改造北京望京商场的8800㎡老旧超市区域，引入新零售品牌与餐饮，未来有望提升客流量和零售额。
从租售比看，上述零售物业组合2024年的租售比为18.4%，较为稳定，但低于疫情前约20%的水平，这意味着其投资回报仍有压力，后续需继续通过精细化运营，提升回报率。
此外，租金单价增长表现也较为乏力，2024年续租租户租金水平仅增长1%，新租户租金水平则下降4.3%。由租金变化不难看出，凯德目前为了更好地吸引新租户，对租金收益的预期有所降低。
这也是目前零售商业市场的主要趋势，在当前的市场环境下，零售物业租金上涨面临一定的压力，部分项目采取以价换量的策略。
以北京为例，机构数据显示，北京2024第四季度末全市购物中心的首层平均租金环比下跌0.9%至30.4元/㎡/天，与此同时，空置率同比下降0.7个百分点至7.3%。
至于出租率，2024年末凯德中国信托旗下零售物业组合的整体出租率为98.2%，保持较高出租水平。
细分租户业态类型来看，服务、IT、餐饮三大业态的销售额增长最快，2024年零售额分别增长14.4%、9.2%、8.9%，其他业态销售额增长则相对较弱。
这背后归功于凯德对租户业态的重新组合，商场盈利能力得到一定加强。如2024年引入了特色餐饮租户以吸引客流量，餐饮业态的收入占比也从36.9%增加到38.4%。
不过从租户租约到期情况看，未来的续租谈判与业态重组难度并不小。按租金收入占比看，2025年到期的租户占比47.2%，3年以内到期的租户占比为82%，1-3年租约占绝大多数。
总体而言，2024年凯德中国信托通过业态调改与场景创新稳住了基本盘，但存量竞争加剧下，资产更新效率与租户组合优化将是其未来能否实现增长的关键因素。
如何在维持高出租率的同时，提升租金议价能力，也将成为凯德中国信托旗下零售物业后续运营的核心课题。
来源：观点指数 冯彩云
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